Bratislava prestáva byť zaujímavá, žije sa lepšie na dedine? Niektorí Slováci sa hlavnému mestu otáčajú chrbtom

Bývať v Bratislave alebo v jej aglomerácii je prirodzeným cieľom veľkej časti Slovákov. Hlavné mesto ponúka dobré kariérne príležitosti a skvelé ekonomické prostredie – to však znamená, že tu chce bývať prakticky každý.

Potvrdzujú to aj Infostat a Štatistický úrad, podľa ktorého sú bratislavské okresy dlhodobo jedinými na celom Slovensku, kde sa počet obyvateľov zvyšuje a ľudia prichádzajú, nie odchádzajú. Ostatné oblasti majú každý rok úbytok obyvateľstva.

Obrovský dopyt sa ale odzrkadľuje na astronomických cenách bytov či domov, ktoré idú hore primárne kvôli vysokému dopytu. Kúpiť si vlastný byt priamo v Bratislave začína byť pre bežného Slováka čoraz menej realistické.

O bývanie v Bratislave sa Slováci idú potrhať. Majú len 2 možnosti:

• mestské štvrte ako Ružinov, Dúbravka či Vajnory – kde ceny bytov bežne presahujú aj 4 000 € za meter štvorcový
• satelitné obce, ktoré sú síce ďalej, no výrazne lacnejšie – kde sa ceny bytov hýbu okolo 3 000 € za meter štvorcový

Samozrejme platí, že závisí na type nehnuteľnosti, jej polohe či výbave – navyše v satelitoch sa kupujú predovšetkým domy s veľkými pozemkami. Faktom však zostáva, že oproti satelitným obciam je Bratislava naozaj drahou záležitosťou.

zdroj: Startitup/OpenStreetMap – Spádové oblasti Bratislavy. Do 25 km od centra sú napríklad Dunajská Lužná či Stupava.

Bratislava verzus satelity

Každá strana má desiatky menších výhod a nevýhod, rozhodovanie však väčšinou stojí na 2 hlavných pilieroch – cene a doprave.

Satelity majú lacnejšie pozemky a ponúkajú omnoho lepšiu šancu na vlastný rodinný dom aj so záhradou – má to však aj nevýhody.

Obyvatelia satelitov uzavreli vnútornú dohodu – majú síce záhradu, psa, blízko do lesa a lacnejší pozemok, no každé ráno budú dochádzať desiatky minút. Ušetrené peniaze tak stratia na čase v zápche.

zdroj: Vilové Domy Lipnica – Kúpa domu či bytu v satelitných obciach je finančne výhodnejšia ako kúpa nehnuteľnosti v centre Bratislavy.

Je doprava taká katastrofa?

Prakticky každá prístupová cesta do Bratislavy vždy ráno a poobede zažívala dopravnú apokalypsu. Račianska, Lamačská, Senecká, D1 či D2 boli garanciou zápchy, ktorá sa pravidelne vedela natiahnuť na 30 až 60 minút.

Gamechanger: Situáciu však obrátil nový obchvat D4R7, ktorý výrazne odľahčil situáciu najmä na smer Dunajskej Lužnej – tá je dnes prakticky bez zápch. Slováci žijúci v tomto smere tak ušetria na nehnuteľnosti, môžu zabojovať o veľký pozemok a nemusia obetovať veľké množstvo času každodenným dochádzaním.

Kvalitná dostupnosť do mesta by mala byť jednou z priorít pri nákupe nehnuteľnosti v satelite. Za prácou, školou, športom, nákupmi, zábavou či nočným životom sa cestuje niekoľkokrát do týždňa, čo sú desiatky hodín za volantom každý mesiac.

Nový obchvat však cestu výrazne urýchľuje a obyvateľom satelitov umožňuje dostať sa v špičke do Bratislavy aj bez zápch. Karty zamiešal napríklad pri Dunajskej Lužnej, kde rannú dopravu do centra skrátil z hodiny na približne 15 minút.

Situácia je taká zásadne odlišná, že sa dnes obyvatelia satelitov dostanú do centra rýchlejšie než ľudia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v okrajovej štvrti Bratislavy – napríklad vo Vajnoroch či Devínskej Novej Vsi.

Developerské projekty v satelitoch

Takmer každý pozemok má zvyčajne záhradu a parkovacie miesta. Satelity väčšinou kopírujú trendy a lákajú tak moderné rodiny – perspektívnych a uvedomelých ľudí, ktorí berú ohľad na ekológiu a životné prostredie. Pre jednotlivcov až taký zmysel nedávajú.

Dobrým príkladom sú napríklad nové Vilové Domy Lipnica, ktoré sa nachádzajú v tichej lokalite so súkromnou príjazdovou cestou v Dunajskej Lužnej. Aj tomuto projektu nový obchvat dramaticky zamiešal karty – teraz sa môže pochváliť tým, že je od centra Bratislavy vzdialený iba 13 minút.

Projekt ukazuje, že nie každá nová stavba musí byť len radovou zástavbou ako cez kopirák, čím sú satelitné obce známe.

Vilové domy Lipnica sa skladajú len zo 6 bytov v 2 domoch v už existujúcej štvrti mimo hlavnej cesty – projekt tak stavil na silnú susedskú atmosféru, čo vidíme ako prioritu aj v nových bratislavských developmentoch.

V čom sa satelity za posledných 10 rokov zmenili?

Vzdialenosť do Bratislavy – nové diaľničné úseky D4R7 dávajú ľuďom zo satelitov možnosť využívať inú diaľnicu, než D1 upchatú tranzitujúcou dopravou. Situácia sa v najbližších 5 rokoch ešte zlepší, otvorením diaľničnej križovatky D1 a D4.

Pokojný život – satelity sú štandardne pokojnejšie než rušná Bratislava. Aj sem dorazil čoraz populárnejší trend súkromia a mnohé z nich ponúkajú akýsi pocit odrezania od sveta.

Kvalitné životné prostredie – väčšina satelitov leží v blízkosti lesov, cyklotrás, vodných plôch či cyklistických trás.

Nižšia cena než Bratislava – za cenu 2-izbového bytu v meste je v satelitnej obci možné postaviť aj 4-izbový dom so záhradou.

Občianska vybavenosť – situácia ohľadom obchodov, služieb a iných prevádzok sa v satelitoch postupne mení k lepšiemu. Väčšie satelitné obce postupne dobudovávajú základné a stredné školy či inštitúcie ako pošty a banky. Vďaka plnej občianskej vybavenosti musia ľudia cestovať do Bratislavy čoraz menej.

zdroj: Vilové Domy Lipnica – Záhrada je jedným z aspektov, ktorý láka ľudí na prímestských častiach a Vilové domy ukazujú, ako aj byty môžu šikovne využívať záhrady.

Satelity začínajú nad Bratislavou vyhrávať

Satelity kedysi začínali ako dedinky s menej než 500 obyvateľmi, vyrástli však z nich obce, ktoré majú bežne nad 3 000 obyvateľov.

Napríklad spomínaná Dunajská Lužná predstavuje typický satelit, kde žije minimálne 6 000 ľudí, ktorým sa prispôsobuje aj samotná lokalita – budujú sa tam školy, pribúdajú obchody aj reštaurácie. Nevýhodou týchto mestečiek sú snáď len chýbajúce nočné kluby.

Obrovský rozvoj satelitov znamená, že sa prispôsobuje aj ich sociálny reliéf – veľký počet obyvateľov láka veľké reťazce, ktoré v satelitných obciach otvárajú supermarkety, drogérie či lekárne.

Obecné úrady satelitov zase pripravujú základné a stredné školy, vďaka čomu výrazne znižujú počet miest, ktoré musí rodina stráviť v doprave do Bratislavy.

zdroj: Vilové Domy Lipnica

Má to aj investičný zmysel

Prudký rozmach a rozvoj bývania v satelitoch spôsobil enormný, až priam živelne nekontrolovaný systém zahusťovania výstavby, obzvlášť južne od hlavného mesta.

Cena pozemkov za 2,5 roka stúpla aj o viac ako 70 až 100 percent, uvádza pre SITA risk manažér a odhadca cien nehnuteľností z realitnej spoločnosti Lexxus Peter Ondrovič. 

Podľa odborníkov tempo rozvoja realitného trhu periférií a zahusťovanie jednotlivých mestských častí zostane na rovnakej alebo podobnej úrovni.

Dá sa však predpokladať, že ceny ešte porastú a prírastok novej ponuky bude len minimálny, pričom to bude spôsobené pretrvávajúcimi problémami v stavebnej produkcii, lehotách získavania povolení či raste cien stavebných materiálov a nákladov. S kúpou bytu sa preto neoplatí čakať.