Ceny bytov v Bratislave siahajú do výšin. Za starý byt zaplatíš ako za novostavbu, stúpa aj nájomné

V Bratislave si už sa starší byt zaplatíš skoro ako za novostavbu. Ceny rastú závratnou rýchlosťou, za meter štvorcový v byte z druhej ruky v hlavnom meste zaplatíš priemerne 3 177 €. Novostavby idú naopak za 4 010 €/m². Podľa Analytikov z Bencont Investments ceny oproti minulému roku narástli o 14 %, podobnou rýchlosťou narástli aj ceny novostavieb.

Aj keď ceny rástli v každej bratislavskej mestskej časti, najviac išli hore v okrese Bratislava II, kde sa dnes byty predávajú o 22,4 % drahšie ako minulý rok.

Najviac za byt ale zaplatíš v okrese Bratislave I, kde sa momentálne predáva jeden meter štvorcový za niečo pod  4 000 tisíc eur. Najnižšia jednotková cena sa nachádza v Bratislave IV, primárne v Dúbravke a Karlove Vsi, kde sa ceny pohybujú 2 954 €/m². Celkovo sa ale najlacnejšie byty nachádzajú v Bratislave V, poväčšine v Petržalke. V priemere sa tu byty ponúkali za 179-tisíc €, čo však súvisí s nízkou rozlohou, ktorá bola pri 62,71 m² spomedzi bratislavských okresov, najnižšia.  

zdroj: Bencont Investments

Do Bratislavy sa sťahuje stále viac ľudí

Ceny bytov z druhej ruky idú hore primárne kvôli vysokému dopytu a nižšej ponuke. Čoraz viac ľudí sa totiž sťahuje do hlavného mesta a okolia. Bratislava ľudí láka kvôli vyšším platom a priaznivému ekonomickému prostrediu.

Zamestnanosť je aj napriek výpadkom v istých odvetviach spôsobených koronavírusom vysoká, čo platí najmä pre Bratislavský kraj. „Mzdový rast bude pokračovať a rast úrokových sadzieb je zatiaľ v nedohľadne. Na rok 2021 odhadujeme rast cien bytov na sekundárnom trhu v rozmedzí 10-15 %. V ďalších rokoch predpokladáme postupné spomaľovanie. Ako dôvod vidíme najmä skutočnosť, že stimul znižujúcich sa úrokových sadieb bude pomaly vyprchávať (keďže ich ďalšie zníženie je ťažko predstaviteľné) a predikcie rastu miezd hovoriace o zhruba 5 %-nom ročnom zvyšovaní.

Každé zvýšenie cien nehnuteľností nad úroveň mzdového rastu bude spôsobovať zhoršenie dostupnosti bývania, čo bude postupne uberať z kúpyschopného dopytu. Z tohto dôvodu očakávame postupné spomaľovanie cien bytov z druhej ruky v Bratislave smerom k 5 %,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik.

Priplatíš si aj za nájom

Hore tak nešli iba ceny bytov, ale aj nájom. Ten sa posledný rok vrátane energií pohyboval okolo 12,78 €/m². V porovnaní s druhým štvrťrokom 2021 tak došlo k rastu cien priemerného nájomného až o 11,5 %. Za nadpriemerným rastom stojí do istej miery bázický efekt, keď sa ceny nájomného zotavili po prepade, ktorý vznikol v dôsledku pandémie. Priemerné nájomné vyjadrené v absolútnom čísle v Bratislave dosiahlo 812 € za mesiac.

zdroj: Bencont Investments

Z pohľadu okresov bol najdrahší okres Bratislava I, a to 13,85 €/m², po ktorom nasledovali ostatné bratislavské okresy, medzi ktorými boli rozdiely len minimálne a v priemere dosahovali 12,26 €/m². Zaujímavosťou je, že rozdiel medzi okresom Bratislava I a ostatnými bratislavskými okresmi je pri nájme podstatne nižší (13 %) ako v prípade cien bytov (31 %). Dôvodom je vysoká konkurencia nájmov v Starom Meste, kde je ponuka bytov na prenájom najväčšia spomedzi všetkých okresov Bratislavy. Naopak, v prípade ponuky bytov na predaj je ponuka bytov v okrese BA I najnižšia.

Analytici však upozorňujú, že nájom nestúpa až tak závratnou rýchlosťou ako ceny bytov. Zatiaľ čo ceny bytov z druhej ruky za posledné 3 roky vzrástli o 32 %, priemerné nájomné na m² sa zvýšilo len o 11,6 %. Dôvodom je silná preferencia Slovákov bývať vo vlastnom (až 91 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva) no zároveň aj skutočnosť, že sa na nájomný trh v posledných rokoch dostalo množstvo investičných bytov, resp. bytov, ktoré majiteľ vymenil za nové alebo väčšie bývanie.

„Na trhu prenájmov v Bratislave vzniká konkurencia, ktorá drží ceny nájomného pri zemi. To predstavuje opak trhu predaja nehnuteľností, kde sa konkurencia v dôsledku nízkej výstavby naopak zmenšuje,“ uzatvára hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik.