Bratislavský trh je vyčerpaný. „Slováci objavujú nové realitné magnety,“ tvrdí expert

Trh s bývaním v okolí Bratislavy už dávno presiahol hranice Slovenska. Kým ešte pred niekoľkými rokmi bol hlavným dôvodom na sťahovanie sa za hranice nižší rozpočet, dnes sa motivácie slovenských kupujúcich menia.

Rast cien, vyššie životné náklady a limity v infraštruktúre nútia mnohých pozerať sa po nových riešeniach. Z bývania v rakúskych a maďarských pohraničných obciach sa stala bežná realita. No dnes sa do hry dostáva aj Česko – a to nielen z pragmatických, ale aj strategických dôvodov.

Maďarsko: Kompromis medzi cenou a kvalitou života

Obec Rajka, len pár kilometrov za slovenskou hranicou, je už roky známym fenoménom tzv. „prespávacích satelitov“. Podľa Radovana Albertiho z RE/MAX Home tu dominujú najmä mladé rodiny, ktoré láka tichšie prostredie, dostupnosť hlavného mesta a priaznivejšie ceny. „Najväčší záujem o bývanie v Rajke majú mladé rodiny, ktoré láka tichšie prostredie, dostupnosť do hlavného mesta a atraktívnejšie ceny nehnuteľností,“ hovorí Alberti.

Aj keď dopyt po nehnuteľnostiach v Rajke pretrváva, trh sa mení. Ceny už nie sú také nízke ako kedysi. „Aj tu ceny rastú – tempom porovnateľným s Bratislavou. Dvojizbový byt v novostavbe stojí približne 100-tisíc eur, domy od 160-tisíc eur. Výhodou je ešte stále priaznivejší pomer ceny a úžitkovej hodnoty, no lokalita si vyžaduje kompromisy – napríklad dochádzanie za službami či školami,“ dopĺňa odborník.

Rajka tak naďalej zostáva atraktívnou alternatívou najmä pre tých, ktorí sú ochotní prijať obmedzenia výmenou za nižšiu cenu. Priemerné ceny novostavieb tu aktuálne dosahujú 3 100 až 3 225 eur za meter štvorcový – zhruba o tretinu menej ako v Bratislave, kde sa nové byty predávajú v priemere za 5 200 eur/m². Väčšina klientov financuje bývanie cez slovenské banky, maďarské hypotéky sú podľa Alberta skôr okrajovým riešením.

Rakúsko: Vysoký štandard má svoju cenu

Rakúske pohraničie, predovšetkým mestá ako Kittsee, Hainburg či Berg, bolo pre Slovákov dlhodobo synonymom vyššieho životného štandardu za rozumné peniaze. Tento obraz sa však postupne rozplýva. Slávka Lovás z RE/MAX Elite hovorí, že dopyt po bývaní v Rakúsku už dosiahol svoj strop. „Mám pocit, že kto tam chcel žiť, ten tam už býva,“ hovorí Lovás.

Ceny nehnuteľností v rakúskych obciach podľa nej dobehli bratislavské. Po pandémii a zvýšení úrokových sadzieb nastalo ochladenie – predaj sa spomalil, obhliadok je menej. „Ceny nehnuteľností v rakúskych pohraničných obciach sa dnes vyrovnali bratislavským. Po zvýšení úrokových sadzieb a utlmení pandémie nastalo ochladenie trhu – výrazne sa znížil počet obhliadok a predaj je pomalší,“ dopĺňa.

„Môže nahradiť lieky aj operácie.“ Lukáš vytvoril prístroj, ktorý aktivuje mozgové centrá cez pokožku (ROZHOVOR)

Dopyt však stále pretrváva medzi Slovákmi, ktorí v Rakúsku pracujú – najmä pre výhodu vo forme eliminácie jazykovej bariéry a vysokých nákladov na dopravu. Pre ostatných je rozhodovanie zložitejšie. „Náklady na život v Rakúsku vedia byť o stovky eur mesačne vyššie než na Slovensku, čo si mnohí začínajú uvedomovať až po kúpe nehnuteľnosti,“ upozorňuje Lovás.

Ceny novostavieb v Bergu aktuálne prekračujú 3 400 eur/m², v Kittsee a Hainburgu sa pohybujú medzi 3 000 až 3 400 eur/m². Ani stavebné pozemky nie sú lacné – v pohraničí sa ceny pohybujú medzi 280 až 330 eur/m², v lukratívnych častiach presahujú aj 500 eur/m².

Tichý realitný magnet s investičným potenciálom

Zatiaľ čo Maďarsko a Rakúsko predstavujú klasické destinácie slovenského realitného exodu, v posledných rokoch sa čoraz výraznejšie ukazuje aj tretí smer – Česká republika. Slováci tvoria podľa viacerých českých realitných kancelárií najväčšiu zahraničnú skupinu kupujúcich. Dôvody sú praktické – bez jazykovej bariéry, široká ponuka bývania a stabilita trhu.

„Môžem potvrdiť, že rastúci záujem slovenských kupujúcich o nehnuteľnosti na Morave pretrváva už viac ako rok. Vzhľadom na veľký počet slovenských študentov na univerzitách v Brne zostáva silný aj dopyt po prenájmoch,“ uvádza Tomáš Frýdek z kancelárie RE/MAX Delta. Záujem však nie je obmedzený len na pohraničie. Čoraz viac Slovákov mieri do Prahy – a to nielen kvôli práci, ale aj kvôli investíciám.

„Medzi zahraničnými klientmi v Prahe dominujú Slováci, ktorí najčastejšie hľadajú zaujímavé investičné príležitosti, alebo presúvajú svoje aktivity do nášho hlavného mesta,“ tvrdí Barbora Brůžková z kancelárie RE/MAX Anděl.

Cenová mapa je pestrá – v Prahe je priemer 5 800 eur/m², v Brne 4 480 eur/m² a v Ostrave len 2 456 eur/m². Slovenská komunita v Česku pritom neustále rastie. Podľa údajov Českého štatistického úradu a ministerstva vnútra tam bolo v roku 2024 prihlásených až 122 455 Slovákov – najväčšia zahraničná komunita v krajine.

Ceny stúpajú, príjmy stagnujú

Na pozadí všetkých týchto pohybov stojí dôležité zistenie: slovenské ceny bývania dosahujú úroveň západnej Európy, no príjmy zaostávajú. Podľa RE/MAX Europe sa ceny v Bratislave na konci minulého roka stabilizovali na úrovni 4 380 eur/m² – čím hlavné mesto predbehlo Rím a dotiahlo sa na Miláno. V najdrahších častiach Bratislavy sa cena šplhá až k 8 000 eurám/m².

V Košiciach je podobná situácia. Ceny v druhom najväčšom meste krajiny preskočili aj lokality, ako Valencia či Neapol. No s vyššími cenami neprichádzajú vyššie príjmy. V roku 2024 dosahoval priemerný hrubý mesačný príjem na Slovensku len 1 524 eur. V Česku to bolo 1 800 eur, v Nemecku viac ako 4 000 eur, v Rakúsku 3 800 eur, vo Francúzsku okolo 3 500 eur a v Taliansku približne 2 500 eur.

„Tento nepomer znamená, že dostupnosť bývania v Bratislave alebo Košiciach je v súčasnosti pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy. Zatiaľ čo napríklad vo Viedni alebo v Berlíne sú bežné rozsiahle mestské bytové fondy, resp. dlhodobé nájomné bývanie s podporou štátu, Bratislava na podobný model ešte len hľadá cestu,“ komentuje situáciu Jan Hrubý, generálny riaditeľ RE/MAX Česko a Slovensko.

Príčiny a možné riešenia

Súčasná realitná situácia na Slovensku je výsledkom viacerých faktorov. Byrokracia a pomalé povoľovacie procesy predlžujú výstavbu – povolenie väčšieho bytového projektu trvá aj sedem rokov. To znižuje ponuku a tlačí ceny nahor. Silný dopyt, spôsobený nielen potrebou bývania, ale aj investičným záujmom, posilňuje rast cien. Investori skupujú byty ako formu ochrany pred infláciou, nie na bývanie.

Okrem toho výstavbu brzdí rast cien stavebných materiálov, energií a pracovnej sily v stavebníctve. Nové projekty sú nákladné a preto menej dostupné. Bez zásadných zmien v územnom plánovaní a väčšej štátnej podpory nájomného bývania sa situácia podľa odborníkov nezlepší.

„Medzi cenami na Slovensku pretrváva výrazný kontrast, pričom Bratislava patrí k najdrahším trhom, porovnateľným so západoeurópskymi mestami, zatiaľ čo iné menej rozvinuté regióny ponúkajú oveľa dostupnejšie možnosti. Vo väčšine miest však slovenský rezidenčný trh dlhodobo lákajú menšie byty, najmä tie do 60 m², a to vďaka cenovej dostupnosti a silnému nájomnému potenciálu. Väčšina nových developerských projektov sa preto zameriava predovšetkým na tento typ nehnuteľností,“ uzatvára Hrubý.

Slovenský realitný trh tak stojí pred výzvou – udržať tempo s rastúcimi cenami, zabezpečiť dostupné bývanie pre bežné domácnosti a zároveň reagovať na nové trendy v zahraničí. Kým Bratislava sa dostáva na úroveň západných metropol, mnohí Slováci hľadajú reálne alternatívy inde – v Maďarsku, Rakúsku či Česku. Trh sa mení, diverzifikuje a slovenský záujem o bývanie už nie je len otázkou ceny, ale aj kvality, stability a dlhodobej udržateľnosti.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy