Realitný expert: Slováci veľakrát sedia 30 rokov na zlatom vajci, pritom nehnuteľnosti ponúkajú toľko príležitostí

Investovanie do nehnuteľností už dávno nie je výsadou len pre bohatých – naopak, je čoraz dostupnejšie aj pre Slovákov s minimálnymi vstupnými čiastkami. Alternatívne nástroje ako realitné fondy či crowdfundingové projekty otvárajú možnosti aj pre ľudí s nižším kapitálom.

Realitný expert Ivan Matuška, MBA, LL.M., RSc. z investično-realitnej kancelárie Pronia však na Slovensku presadzuje aj iné spôsoby, ako na nehnuteľnostiach vygenerovať zisk. Venuje sa totiž dlhodobému investovaniu, no tiež krátkodobému „flipovaniu“, teda nákupu, rekonštrukcií a rýchlemu predaju nehnuteľností

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa STARTITUP (@startitup_sk)

Flipovanie nehnuteľností je pritom v západnej Európe čoraz populárnejšie. Investorom ponúka možnosť zarobiť na tom, že zrekonštruujú, rozvinú či inak vygenerujú pridanú hodnotu pre nového majiteľa. Tomu byt či dom predajú o čosi drahšie, než keď ho v horšom stave kúpili.

Nie je to však jednoduché, výnos ovplyvňuje veľké množstvo rizík. Navyše, nie všade je takýto plán reálny. „Až 50 % celého dopytu na Slovensku je po nehnuteľnostiach v Bratislave,“ vysvetľuje Matuška.

zdroj: Startitup

Akú prvú nehnuteľnosť ste zhodnotili?

Bol to 3-izbový byt v Podunajských Biskupiciach. Zisk tam bol okolo 15-tisíc eur.

V tej dobe 2012/2013 nebol realitný trh taký stabilný, ako v dnešnej dobe. Pár rokov predtým praskla realitná bublina, nehnuteľnosti stále klesali na hodnote a trh sa dal dokopy až po roku 2015. Práve pár rokov predtým 2008/2009 však NBS o bubline hovorila.

Skvelé však je, že Národná banka Slovenska vydáva tzv. kompozitný index, ktorý veľmi dôveryhodne hovorí o tom, či je realitný trh v bubline alebo nie.

Práve vtedy však NBS o bubline hovorila. Aj napriek tomu som sa do toho pustil. Z pozície finančného sprostredkovateľa som sa stretával s viacerými ľuďmi, ktorí si brali úvery na investičné účely. Práve týmito ľuďmi som sa inšpiroval. Dnes je trh omnoho stabilnejší.

Aké sú výhody a nevýhody „flipovania“ nehnuteľností?

Nevýhody sú jasné – stojí to veľa času, energie a prichádzajú nečakané výdavky, ktoré môžu celý proces skomplikovať.

Medzi výhodami je prekvapivo stabilný a pravidelný cashflow, ktorý dokáže vykryť aj hypotekárnu splátku. Dôležité je však správne načasovanie.

Ktorý typ nehnuteľnosti je na takéto investovanie vhodný?

Sú to tie najlikvídnejšie, teda také, ktoré predám relatívne rýchlo. A to sú najmä garsónky, 1- či 2-izbové byty, záleží však aj od ceny. Napríklad v Bratislave sú to byty do 250-tisíc eur.

Veľkú rolu však hrá aj lokalita. Až 50 % celého dopytu na Slovensku je po nehnuteľnostiach v Bratislave.

Trošku inak k tomu pristupujem, ak je cieľ dlhodobá investícia, a teda že si beriem hypotéku na 20 či 30 rokov a byt budem dlho držať.

V takom prípade je veľmi dôležitá napríklad demografia, kde sa treba pozrieť na prognózy do roku 2050. A tam prognózy hovoria jasne – vo všetkých okresoch bude úbytok obyvateľstva. Jediný nárast bude v Bratislave.

Je to teda celkom individuálne. Záleží, či je cieľ rýchly flip alebo dlhodobé investovanie, no zároveň treba sledovať aj riziká a či ich mám vykryté.

zdroj: archív Ivan Matuška

Sledujete aj medzinárodné trendy?

Určite, snažím sa robiť predikcie čo najlepšie. Napríklad, aktuálne v Nemecku zažívajú automobilovú krízu.

Nie je isté, ako to dopadne, ale podľa štatistík hrozí, že by dopadom nemeckej krízy mohlo Slovensko prísť o 40-tisíc pracovných miest, s čím treba rátať, ak predikujem napríklad ceny nehnuteľností v budúcnosti.

Iným príkladom sú zase občania Ukrajiny, žijúci na Slovensku. Viacero prieskumov hovorí o tom, že keď bude Ukrajina bezpečná, veľké percento obyvateľov, ktorí tu žijú, sa chce vrátiť na Ukrajinu.

To je fakt, ktorý netreba obchádzať a podľa mňa môže v budúcnosti zásadne vplývať na ceny nájmov a hodnotu nehnuteľností.

Ak nám títo ľudia odídu z nájmov, čo budeme robiť?

Budúcnosť so sebou prináša mnoho rizík, na ktoré musíme byť pripravení. Preto je fajn, keď má nehnuteľnosť viacero silných stránok. Aj keby mi odišiel nájomca, stále môže byť budova napríklad v blízkosti futbalového štadióna, kde ju budem vedieť pravidelne krátkodobo prenajímať alebo aspoň nejak si ochrániť výnos.

Nie každá nehnuteľnosť má však perspektívu. Čo rozhoduje o tom, ktorú nehnuteľnosť kúpite? V akom stave sú?

Venujem sa tomu profesionálne už dlhšie, takže na to mám celý tím ľudí.

Častokrát ide o čiastočne zrekonštruované nehnuteľnosti. Tie mnohokrát posúvam aj ľuďom, ktorí prídu na môj workshop. Ja vyjednám cenu a ostatným to posuniem na rekonštrukciu, z čoho výsledky vidno na mojom YouTube kanáli.

V bytoch sa rekonštruuje primárne to, čo najviac zvýši hodnotu. Každý byt to však má individuálne.

Sú zničené parkety? Vymeníme ich. Skúmame ale aj ďalšie veci, napríklad či boli menené elektrické rozvody alebo či treba obnoviť kuchynskú linku.

Rekonštrukcia pritom nemusí byť príliš drahá, dnes aj štandardné materiály za priaznivú cenu dokážu vyzerať naozaj prémiovo a luxusne.

zdroj: archív Ivan Matuška

zdroj: archív Ivan Matuška

Aké faktory ovplyvňujú rozhodnutie o tom, kedy ktorú nehnuteľnosť kúpite a predáte?

Je tam viac faktorov. Ak ide o čas, tak kľúčová je sezónnosť.

Ak napríklad idem kupovať nehnuteľnosť, tak čas, kedy sa mi najviac podarí vyjednať cenu, je počas leta. Vtedy sú ľudia na dovolenkách a predávajúci chcú predať rýchlo.

Dobré obdobie je aj počas Vianoc. Ľudia sa venujú skôr darčekom a chystajú sa na sviatky.

Ak by sa chcel bežný človek dostať k takémuto typu práce s nehnuteľnosťami, zrejme narazí na financovanie. Aké možnosti odporúčate?

Opäť, je to veľmi individuálne. Dajme si modelový príklad – začínajúci investor býva v nájme, no chce si skúsiť flipnúť svoju prvú nehnuteľnosť. 

Veľkú časť dokáže financovať klasickou hypotékou z banky. Zvyšok sa v dnešnej dobe dá vykryť rôznym medziúverom z rôznych finančných inštitúcií, prípadne využiť iné formy cudzích zdrojov.

Toto je podľa mňa reálna možnosť aj pre napríklad 22-ročného človeka, ktorý býva v nájme a má nejaký príjem. Mimochodom, s nastavením financovania pomáhame aj na našom workshope. Ich výhodou je, že sa vždy zúčastňujú aj ľudia z minulých podujatí, ktorí už s nehnuteľnosťami aktívne pracujú. Dokážu tak ponúknuť skúsenosti z praxe.

Je dôležité si uvedomiť, že aj keď Bratislava ťahá realitný trh dopredu, aktuálne sú príležitosti aj v iných mestách. Netreba vždy začať 2-izbovým bytom za 250-tisíc eur. Aktuálne napríklad pracujeme na garsónke v Trnave pod 100-tisíc eur.

zdroj: Startitup

Tento rok očakávate tržby vašich firiem na úrovni približne 5 miliónov eur. Dajú sa nehnuteľnosti až tak škálovať?

V prvom rade je to vďaka tímu ľudí, ktorých mám na rekonštrukcie alebo back office prácu.

Zároveň sa snažím šikovne pracovať so situáciou na trhu. Napríklad od roku 2022 začali stúpať úrokové sadzby. Koncom roka 2024 boli až na úrovni 4 %, kvôli čomu sa realitný trh spomalil a niektoré nehnuteľnosti začali klesať na cene.

Keď sa úrokové sadzby stabilizovali a ja som pomocou rôznych nástrojov monitoroval ceny, vedel som vyjednať dobrú cenu nákupu, keďže viacerí potrebovali predať. Väčšinou si chceli kúpiť druhú nehnuteľnosť a prvej sa potrebovali zbaviť.

Len za toto obdobie som zrekonštruoval 4 rodinné domy a nakúpil množstvo bytov a pozemkov, ktoré som tento rok predal.

Keď to zjednoduším, tak v dobe vysokých úrokových sadzieb som „naskladil“ nehnuteľnosti. A keď ceny začali opäť stúpať, začal som ich predávať.

Aká je dnes situácia na realitnom trhu?

Dnes je podľa mňa realitný trh celkom dobre zastabilizovaný. Banky sú menej ochotné požičiavať vzhľadom na prísnejšie kritériá poskytovania hypotekárnych úverov, no zároveň aj vďaka ich reguláciám je trh istejší a ani v posledných rokoch neklesal tak, ako možno viacerí odborníci čakali

Organizujete workshop, ktorý je zameraný na investovanie do nehnuteľností. Čo chcete ľuďom odovzdať?

Na workshope máme najprv prezentáciu o výbere lokality, pričom pracujeme s konkrétnymi príkladmi. Aktívne zapájame publikum a riešime ich problémy, od financovania až po výber typu nehnuteľnosti.

Silnou stránkou workshopu je aj to, že vždy prídu minulí účastníci a posúvajú svoje know-how a rady. Má to veľmi komunitnú atmosféru a ľudia si odnášajú cenné informácie. 

Ako vyzerá typický účastník vášho workshopu?

Je to veľmi individuálne. Príde architekt, príde človek s 20 nehnuteľnosťami a príde aj partia 20-ročných, ktorí by chceli začať.

Najviac ich vo všeobecnosti zaujíma financovanie, ktoré pomáhame riešiť s bankami či formou prenájmov.

Lístky na workshop „Cesta k úspechu v realitách“ →

Na Slovensko v podstate prinášate nový pohľad na nehnuteľnosti. Je na Slovensku vôbec takáto práca s nehnuteľnosťami bežná?

Na Slovensku sme zvyknutí na to, že si kúpim nehnuteľnosť a sedím na nej ako na zlatom vajci, 30 rokov a viac.

Rád by som ľudí naučil, že z nehnuteľností sa dá získať omnoho viac. Či ich budem otáčať alebo vnímať ako dlhodobú investíciu, častokrát sa na nich dá vygenerovať zaujímavý výnos a vnímať ich skôr ako aktívum.

Ľudia to však vnímajú aj odlišne v rôznych štádiách života. Napríklad 22-ročný človek v tejto sfére chce podľa mňa rýchlo zarobiť, ale 30-ročný už má zrejme partnerku, pozerá sa na život inak a chce bývať vo vlastnej nehnuteľnosti.

Časom sa to mení, pozitívne na nás vplýva Česká republika. Pôsobia tam viacerí realitní influenceri či konzultanti, ktorí tento model prevádzkujú už dlho. V Česku dokonca existuje vyslovene na toto určený produkt, takzvaná hypotéka na nájom.

Na druhej strane, aby som to vyrovnal – ja som fanúšik aj obyčajného vlastnenia nehnuteľnosti, nie na všetko sa treba pozerať len cez optiku vyššieho percenta výnosu. Ale viaceré nehnuteľnosti v sebe skrývajú veľké príležitosti.

zdroj: archív Ivan Matuška

S investovaním ste teda začali už počas vysokej školy. Čo vás motivovalo začať a aké boli vaše prvé kroky?

Počas vysokej školy som brigádoval, čo mi však neprinieslo toľko financií, koľko by som si predstavoval.

Preto som na pracovnom portáli našiel ponuku práce finančného sprostredkovateľa. Zaučil som sa, začal som s tým pracovať a objavil som čaro doby – mohol som si zobrať hypotéku na 100 %.

Hypotéky však vtedy neboli ako dnes – mal som prístup k tzv. hypotéke s progresívnym splácaním. Teda prvé roky som platil len úroky, nie istinu, čo bolo aj rizikom. Prvé 3 roky som z hypotéky vlastne nič nesplatil.

Takže hneď zo začiatku ste išli do rizika.

Áno. Zároveň som však potreboval peniaze na rekonštrukciu zakúpenej nehnuteľnosti. Banky boli v tej dobe oveľa benevolentnejšie, takže som si dokázal zobrať aj spotrebný úver vo výške 25-tisíc eur. Takže tie riziká boli v podstate dve.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy