Koľko investičných bytov potrebujem, aby som sa uživil? Oplatí sa viac investovať do realít či akcií? (ROZHOVOR)

23. januára 2026 o 10:00

Aké výnosy možno reálne očakávať pri prenájme?
Toto sú kľúčové riziká, ktoré investori často prehliadajú

Pexels.com / Archív Hofer

Aké výnosy možno reálne očakávať pri prenájme?
Toto sú kľúčové riziká, ktoré investori často prehliadajú

ČLÁNOK POKRAČUJE POD REKLAMOU

Investovanie do nehnuteľností patrí na Slovensku dlhodobo medzi najobľúbenejšie spôsoby budovania majetku. Rok 2026 však prináša nové podmienky – vyššie úrokové sadzby, prísnejšie bankové pravidlá, rastúce ceny bytov aj nájmov a čoraz väčší tlak na to, aby sa investor v rozhodnutiach opieral o čísla, nie o emócie.

Kedy má investičné bývanie ešte zmysel, aké výnosy možno dnes reálne očakávať, aké riziká investori najčastejšie podceňujú a kedy už môže byť rozumnejšie pozrieť sa po iných aktívach, ako sú akcie či fondy? Na tieto otázky odpovedá Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer, ktorý sa na trh pozerá z pohľadu praxe, dát aj dlhodobej stratégie.

Pre koho je dnes investícia do nehnuteľností vhodná?
Aký ročný percentuálny výnos môžeme očakávať pri takejto investícii?
Ktoré kľúčové riziká pri prenájme najčastejšie prehliadame?
Oplatí sa viac investovať do nehnuteľností či do akcií?

Ako by ste dnes vo všeobecnosti zhodnotili investičné nehnuteľnosti ako aktívum?

V časoch ekonomickej neistoty a kolísavých akciových trhov je bývanie vnímané ako reálne hmatateľné aktívum. Poskytuje ochranu pred infláciou – ceny nehnuteľností dlhodobo kopírujú alebo mierne prevyšujú infláciu. Dôležitý je aj psychologický faktor – pre mnohých je vlastnenie „tehly“ emocionálne prijateľnejšie ako vlastnenie čísel v aplikácii u brokera.

Kvôli drahým hypotékam a prísnym podmienkam bánk (NBS) sa čoraz viac ľudí presúva do nájmu. To je pre majiteľov investičných bytov dobrá správa. V krajských mestách (najmä Bratislava a Košice) je dopyt po nájmoch stabilne vysoký. Nedostatok bytov na trhu tlačí ceny nájmov nahor, čo čiastočne kompenzuje vyššie úrokové náklady.

Dnešný trh viac trestá nepripravených a bývanie ako investičné aktívum má aj nevýhody, ktoré si mnoho ľudí uvedomí až v praxi. Jednou z nich je nízka likvidita – ak investor potrebuje peniaze rýchlo, byt sa nedá premeniť na hotovosť zo dňa na deň.

Ďalšou slabinou je správa a údržba, keďže do hry vstupujú pravidelné výdavky ako fond opráv, dane či poistenie a zároveň aj časová náročnosť spojená s hľadaním spoľahlivých nájomníkov a riešením bežných situácií okolo prenájmu.

Výnosnosť môže ovplyvniť aj regulačné riziko – napríklad debaty o úpravách zdanenia nehnuteľností alebo o regulácii krátkodobých prenájmov typu Airbnb, ktoré môžu v budúcnosti zmeniť podmienky pre investorov.

Investičné bývanie je dnes konzervatívne aktívum pre trpezlivých. Už to nie je o rýchlom zbohatnutí, ale o dlhodobom budovaní majetku. Dnes viac než kedykoľvek predtým platí, že úspech závisí od dvoch vecí – správnej lokality a dobrej matematiky hneď na začiatku.

Zdražovanie zasiahne každého, no nie rovnako: Konsolidáciu najmenej pocítia dôchodcovia, tvrdí expert (ROZHOVOR)

S akými priemernými ročnými výnosmi sa stretnete v praxi pri prenájme nehnuteľnosti?

Výnosy z prenájmu sa líšia podľa toho, či hovoríme o hrubom výnose (iba pomer nájmu a ceny) alebo čistom výnose (po odpočítaní daní, opráv a fondov). V januári 2026 sú nasledovné priemerné čísla pri typickom 2-izbovom byte (50 – 56 m2) podľa miest:

Krajské mesto	Priemerná cena bytu	Hrubý mesačný nájom*	Hrubý ročný výnos	Čistý ročný výnos**
Nitra	180 000 €	850 €	5,67 %	4,54 %
Košice	225 000 €	950 €	5,07 %	4,05 %
Trenčín	185 000 €	750 €	4,86 %	3,89 %
B. Bystrica	175 000 €	710 €	4,87 %	3,89 %
Prešov	165 000 €	650 €	4,73 %	3,78 %
Trnava	200 000 €	780 €	4,68 %	3,74 %
Žilina	215 000 €	760 €	4,24 %	3,39 %
Bratislava	295 000 €	950 €	3,86 %	3,09 %

* vrátane energií

** po odrátaní nákladov na správu a energie

V realitách platí nepriama úmera. Čím bezpečnejší a likvidnejší trh, tým nižší percentuálny výnos získame. Ceny bytov v roku 2025 rástli rýchlejšie ako nájmy. To znamená, že ak dnes kupujete byt za trhovú cenu, váš percentuálny výnos je nižší, ako mal niekto, kto kúpil byt pred dvoma rokmi. Existuje však predpoklad, že cena nájmu sa bude v čase zvyšovať.

Pri novostavbách je hrubý výnos často nižší, pretože kúpna cena je vysoká. Vyvažuje to však fakt, že v prvých 10 rokoch máte takmer nulové náklady na opravy a nájomníci sú ochotní platiť prémiu za moderný štandard. V rámci jedného mesta môže mať byt na okraji (napr. Vrakuňa v Bratislave alebo Ťahanovce v Košiciach) vyšší percentuálny výnos než byt v centre. Je to preto, že byty na okraji sú lacnejšie, ale nájom tam neklesá o toľko, o koľko klesá kúpna cena bytu.

Vyjadri svoj názor v ankete:

Plánuješ v najbližšom období kúpu nehnuteľnosti?

Áno, aktuálne na tom pracujem

Áno, plánujem v najbližšom období

Určite nie, úrokové sadzby sú veľmi vysoké

Rád by som, ale nemám na to peniaze

Ešte sa len rozhodujem

Aký je podľa vás reálny čas návratnosti investície do bytu na prenájom v roku 2026?

V roku 2026 je potrebné pri návratnosti rozlišovať medzi dvoma pohľadmi: účtovnou návratnosťou (keď byt zarobí na celú svoju kúpnu cenu) a investičnou návratnosťou (keď sa nám vráti naša počiatočná hotovosť).

Podľa aktuálnych trhových dát sa reálna doba návratnosti v krajských mestách pohybuje nasledovne:

Krajské mesto	Kúpna cena (2-izb. byt)	Čistý ročný zisk (pred zdanením)	Návratnosť (len z nájmu)
Nitra	180 000 €	8 160 €	22,1 roka
Košice	225 000 €	9 120 €	24,7 roka
Trenčín	185 000 €	7 200 €	25,7 roka
B. Bystrica	175 000 €	6 810 €	25,7 roka
Prešov	165 000 €	6 240 €	26,4 roka
Trnava	200 000 €	7 480 €	26,7 roka
Žilina	215 000 €	7 300 €	29,5 roka
Bratislava	295 000 €	9 120 €	32,3 roka

Tento údaj hovorí o tom, za koľko rokov by čistý nájom (po odpočítaní nákladov, ale bez hypotéky) splatil celú kúpnu cenu bytu. Pre investora, ktorý na kúpu nehnuteľnosti čerpá hypotéku, je dôležitejšie, kedy získa späť svoj vložený kapitál (akontácia + poplatky). Tu vstupuje do hry celkový výnos, ktorý zahŕňa aj rast ceny bytu.

Vďaka pákovému efektu a predpokladanému rastu cien nehnuteľností (v roku 2026 sa očakáva rast okolo 5 až 8 %) sa počiatočná investícia vo výške 20 % kúpnej ceny vráti v podobe nárastu majetku už v priebehu 4. roka. To je ten moment, keď by ste pri predaji bytu po splatení hypotéky a daní mali v rukách viac, ako ste do neho na začiatku vložili.

zdroj: TASR/Roman Hanc, Canva

Čo považujete za kľúčové riziká pri prenájme nehnuteľnosti, ktoré si nový investor často neuvedomuje?

Vstup do sveta realitných investícií v roku 2026 vyzerá na papieri lákavo, no prax prináša nástrahy, ktoré v excelovskej tabuľke často nevidno. Vnímam 5 kľúčových rizík, ktoré začínajúci investori na Slovensku najčastejšie podceňujú:

Daňové povinnosti

Mnoho investorov si neplní svoju daňovú povinnosť s vyhliadkou, že „možno na mňa neprídu“. Oslobodenie 500 eur ročne z príjmov z prenájmu nie je pre nich lákavé a vôbec neuvažujú nad možnosťou zaradenia nehnuteľnosti do majetku, keď si dokážu odrátať širší rozsah nákladov.

Právne riziká

Slovenský Občiansky zákonník je historicky nastavený na ochranu bývajúceho, nie vlastníka. Vysťahovanie neplatiča nie je jednoduché a ak ide o rodinu s deťmi, môže to byť ešte komplikovanejšie. Alternatívou k nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka je zmluva uzatvorená podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. A uvidíme, ako sa zmenia podmienky po prijatí nového Občianskeho zákonníka.

Skryté požierače zisku

Kúpa bytu, ktorý má skryté vady, alebo neodhadnutie rozsahu rekonštrukcie pri kúpe staršieho bytu znamenajú dodatočné náklady, ktoré nájomné nemusí vykryť, čo okamžite zmaže plánovaný cash-flow.

Riziko koncentrácie a likvidity

Keď kúpite byt za 150 000 eur, stavili ste všetko na „jednu kartu“ (jedna ulica, jedno mesto). Ak by ste súrne potrebovali hotovosť, byt nepredáte za 24 hodín. Výstavba diaľnice pod oknami alebo zrušenie veľkého zamestnávateľa v regióne môže znížiť dopyt po nájme v danej štvrti takmer okamžite.

Emocionálna a časová investícia

Prenájom nie je pasívny príjem, je to podnikanie v službách. Musíte riešiť prasknuté potrubie v nedeľu večer. Musíte hľadať nových nájomníkov a robiť obhliadky (každý mesiac, keď je byt prázdny, strata sa počíta v stovkách eur).