Ceny nehnuteľností v Európe letia nahor. Slovensko rastie rýchlejšie než Nemecko či Francúzsko

Ceny domov v Európskej únii pokračujú v neúprosnom raste, pričom v druhom štvrťroku 2025 dosiahli už siedmy po sebe idúci medziročný nárast. Aj keď mnohí Európania čelia rastúcim nákladom a zhoršenej dostupnosti bývania, realitný trh sa zatiaľ nechystá spomaliť.

Najvýraznejší rast cien zaznamenali Portugalsko, Bulharsko a Maďarsko, zatiaľ čo Fínsko zostáva jedinou krajinou, kde ceny klesli, informuje o tom portál Euroeews. 

Rast cien v celej EÚ: rozdiely medzi juhom a severom

Podľa najnovších údajov Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2025 v priemere o 5,4 %. V siedmich krajinách sa rast dostal nad 10 %, čo potvrdzuje, že dopyt po bývaní v Európe zostáva silný aj napriek inflácii a vyšším úrokovým sadzbám.

Najväčší skok nastal v Portugalsku (+17,1 %), nasledovanom Bulharskom (+15,5 %) a Maďarskom (+15,1 %). Vysoký rast zaznamenali aj Chorvátsko (13,2 %), Španielsko (12,8 %), Slovensko (11,3 %) a Česko (10,5 %).

Na druhej strane spektra stojí Fínsko, kde ceny domov medziročne klesli o 1,3 %. Mierny rast do 1 % vykázali Francúzsko, Švédsko a Cyprus. Medzi veľkými ekonomikami EÚ boli výsledky skromnejšie – Nemecko hlásilo rast o 3,2 %, Taliansko o 3,9 %.

Portugalsko a Bulharsko dominujú aj po zohľadnení inflácie

Pri pohľade na reálne, teda infláciou očistené ceny, je obraz o trhu o niečo umiernenejší, no poradie krajín zostáva podobné. Ceny domov v EÚ vzrástli v priemere o 2,8 % po zohľadnení inflácie, no v niektorých krajinách sa reálny rast blížil k dvojciferným hodnotám.

Najväčší nárast zaznamenali Portugalsko (14,3 %) a Bulharsko (14,1 %), za nimi nasledovali Maďarsko a Španielsko (po 9,2 %) a Chorvátsko (8,9 %).

„Portugalský boom na trhu s nehnuteľnosťami je poháňaný silným zahraničným dopytom, najmä zo strany digitálnych nomádov a expatov, ktorí využívajú daňové stimuly a pobytové programy. Kombinácia týchto faktorov s nedostatkom ponuky bývania výrazne tlačí ceny nahor,“ vysvetľuje Mikk Kalmet z Global Property Guide pre Euronews Business. Podľa neho obmedzená nová výstavba, najmä v Lisabone a pobrežných oblastiach, ešte viac zvýšila konkurenciu o existujúce nehnuteľnosti, čím ceny rástli rýchlejšie ako miestne príjmy.

Podobný trend vidieť aj v Bulharsku, kde podľa Deloitte Property Index 2025 zohrali kľúčovú úlohu „ekonomický rast, jednoduchší prístup k hypotékam a optimizmus ohľadom vstupu do eurozóny“. Dopyt po bývaní tam zostáva silný a ceny sa prispôsobujú rýchlejšiemu tempu rastu ekonomiky.

Kde ceny klesajú

Nie všetky krajiny však zažívajú rast. V piatich štátoch EÚ ceny v reálnom vyjadrení klesli – najviac vo Fínsku (–2,6 %), Švédsku (–1,7 %) a Rumunsku (–1,2 %). Vo Francúzsku a Rakúsku boli poklesy minimálne (–0,1 % a –0,3 %).

„Pokles cien vo Fínsku je dôsledkom slabého hospodárskeho rastu, rastúcej nezamestnanosti a prudkého zvýšenia úrokových sadzieb od roku 2022, ktoré znížili dostupnosť hypoték a zmrazili dopyt,“ dodáva Kalmet.

Transakcie sa tam prepadli takmer na rekordné minimá, pričom nepredané novostavby ďalej tlačia ceny nadol.

Trh ovplyvňujú globálne trendy aj lokálne špecifiká

Z dlhodobého hľadiska je Portugalsko suverénnym lídrom rastu. Medzi druhým štvrťrokom 2020 a 2025 vzrástli reálne ceny nehnuteľností o 40,6 %, čo je najviac v celej EÚ. Žiadna iná krajina sa k tejto hodnote nepriblížila.

Na ďalších miestach sú Chorvátsko (+29,9 %), Maďarsko (+29,4 %), Litva (+28,8 %), Bulharsko (+25,1 %), Estónsko (+22,5 %) a Slovinsko (+20,3 %).

„Vplyv pandémie stále zohráva veľkú úlohu,“ vysvetľuje Alex Koch de Gooreynd z Knight Frank. „Stále viac zamestnancov a podnikateľov môže pracovať na diaľku odkiaľkoľvek, a daňový režim Non-Habitual Resident (NHR) ešte viac zvýšil popularitu Portugalska.“

Podľa neho portugalský trh tradične priťahuje životných investičných kupcov, ktorí hľadajú nehnuteľnosti v kľúčových lokalitách ako Porto, Lisabon, Cascais, Comporta či Algarve. „Novým trendom je rastúci záujem o pokojnejší vidiek v regióne Alentejo, a to zo strany investorov aj rodín,“ dodáva.

Na opačnom konci rebríčka stoja krajiny s poklesom cien. Fínsko utrpelo najväčší prepad (–18 %), nasledované Rumunskom (–13,7 %) a Švédskom (–10 %). Spomedzi štyroch najväčších ekonomík EÚ sa ceny zvýšili len v Španielsku (+14 %), zatiaľ čo v Nemecku (–8,5 %), Francúzsku (–6,1 %) a Taliansku (–3 %) klesli.

Analytici upozorňujú, že rast cien v južnej a východnej Európe je poháňaný kombináciou zahraničných investícií, turizmu a daňových stimulov, zatiaľ čo severnejšie krajiny čelia vyšším úrokovým sadzbám a stagnujúcej ekonomike.

Podľa Kalmeta majú Španielsko, Chorvátsko a Grécko výhodu v medzinárodných kupujúcich a relatívne nižších cenách v porovnaní so západnou Európou. No varuje, že rastúce úroky môžu v nasledujúcich rokoch tempo rastu spomaliť.

Extrémny prípad Turecka

Mimo EÚ zaznamenalo Turecko v posledných rokoch mimoriadny nárast cien nehnuteľností.

Medzi koncom roka 2019 a koncom roka 2024 sa nominálne ceny zvýšili o neuveriteľných 1 175 %, zatiaľ čo inflácia dosiahla približne 500 %, ukazujú údaje Eurostatu. Aj po zohľadnení inflácie ide o dramatický rast, ktorý nemá v Európe obdobu.

Európsky trh s nehnuteľnosťami sa tak aj v roku 2025 nachádza v zložitej fáze: ceny rastú, dostupnosť klesá a rozdiely medzi regiónmi sa prehlbujú. Portugalsko sa stalo symbolom úspechu aj výstrahy – krajiny s atraktívnymi podmienkami pre zahraničných kupcov zažívajú boom, ktorý však môže z dlhodobého hľadiska prehĺbiť bývania krízu pre domácich obyvateľov.

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska