Ceny starších bytov rastú a má to niekoľko dôvodov. „Slováci majú pocit, že sa kedysi stavalo kvalitnejšie“

Na slovenskom trhu s bývaním sa deje niečo nezvyčajné. Zatiaľ čo dlhé roky dominovali novostavby, v posledných rokoch sa karta obracia. Staršie byty a domy preukazujú prekvapivú odolnosť voči trhovým výkyvom a v posledných štvrťrokoch sa dokonca ukazujú ako výnosnejšia investícia než nové projekty.

Podľa údajov Štatistického úradu SR vzrástli ceny starších bytov v prvom štvrťroku 2025 medziročne o 12,4 %, zatiaľ čo novostavby zaznamenali rast o 11,2 %. Nejde pritom o jednorazový výkyv. Tento trend pretrváva už viac ako dva roky.

„Tento trend je spôsobený najmä tým, že novostavby si dlhodobo udržiavajú vysoké ceny a sú pre mnohých záujemcov cenovo nedostupné. So znižovaním úrokových sadzieb narastá dopyt po kúpe nehnuteľností, no pre veľkú časť kupujúcich sú práve staršie byty cenovo prijateľnejšou alternatívou,“ uvádza Zuzana Klačanová, majiteľka kancelárie UPgreat HOME.

Prečo staršie byty odolávajú viac

Zatiaľ čo novostavby čelili poklesu cien — ku koncu roku 2023 až o 4,4 % — pri starších nehnuteľnostiach išlo len o symbolický pokles 0,4 %. Táto stabilita sa ukázala ako výhoda a dnes sa tieto nehnuteľnosti zhodnocujú rýchlejšie než nové byty.

Miroslav Švehla z UPgreat NAMAX vidí za tým aj minulé nadhodnotenie novostavieb: „Novostavby majú cenovky nastavené relatívne vysoko a v minulosti nemohli veľmi pracovať s cenou. Naopak, nehnuteľnosti na sekundárnom trhu majú priestor na zvyšovanie cien. Postupné a pomalé.“

Dopyt ženie nahor aj správanie kupujúcich, ktorí po dvoch rokoch vyčkávania začínajú aktívne riešiť svoje bývanie. Vladimír Planka z UPgreat PARTNERS to vysvetľuje takto: „Odkladanie kúpy bývania v uplynulých dvoch rokoch spôsobilo, že sa nazhromaždil dopyt najmä u mladých rodín s obmedzeným rozpočtom. Po zlacnení hypoték sa tak kupujúci prebudili a začali riešiť svoje bývanie. A dostupnejšie pre nich vychádzajú staršie byty a domy.“

Mladí Slováci si postavili na Bali dizajnovú vilu: „Generuje nám pekný pasívny príjem, oplatilo sa to“ (ROZHOVOR)

Podľa Stanislava Lindáka z UPgreat ELEGANCE zohráva úlohu aj vnímanie kvality starších domov: „Osobne sa stretávam s názormi klientov, že vyhľadávajú staršie nehnuteľnosti kvôli tomu, že majú pocit, že sa tieto oveľa kvalitnejšie stavali. Platí to prevažne u rodinných domoch.“

Výhodou starších bytov je aj ich obytná plocha. „Záujem o staršie byty je vyšší, pretože ich výmera býva často väčšia než pri novostavbách. A najmä pri rozostavaných projektoch sú kupujúci oveľa opatrnejší,“ dodáva Veronika Nemcová z UPgreat PARTNERS.

Kupujúci robia kompromisy

Makléri sa zhodujú, že dnešný trh je o kompromise. Kupujúci ustupujú z ideálov, pretože ponuka nie je dostatočne rozmanitá a dostupnosť bývania je stále problém.

„V ponuke nie je dostatok nehnuteľností z pohľadu rozmanitosti, preto musí kupujúci často robiť kompromis,“ hovorí Miroslav Švehla. Záujem je najmä o nehnuteľnosti, ktoré sú pripravené na okamžité nasťahovanie.

Zuzana Klačanová dopĺňa, že práve cena sa stáva rozhodujúcim faktorom: „V súčasnosti čoraz viac kupujúcich zohľadňuje najmä cenu, a preto sú ochotní ustúpiť zo svojich predstáv – či už ide o lokalitu, stav bytu alebo dispozíciu. Väčšie kompromisy bývajú typické najmä pre tých, ktorí nehnuteľnosť nevnímajú ako svoje dlhodobé alebo finálne bývanie, ale skôr ako dočasné riešenie.“

No nie vždy platí, že kupujúci hľadajú len najnižšiu cenu. Vladimír Planka hovorí aj o opaku: „Kupujúci síce majú predstavu o stave nehnuteľnosti a snažia sa ju kúpiť za čo najnižšiu cenu, reálne však nakoniec niektorí kúpia aj drahšiu nehnuteľnosť, ak spĺňa ich požiadavky.“

Najsilnejší dopyt zostáva po dvojizbových bytoch. „Klienti zároveň uprednostňujú centrum mesta a zrekonštruované byty,“ približuje Veronika Nemcová. Obľúbené sú najmä lokality s kvalitnou občianskou vybavenosťou a dobrou dopravnou dostupnosťou.

Odborníci očakávajú stabilný rast

Z krátkodobého pohľadu odborníci nepredpokladajú výrazné výkyvy. Podľa Zuzany Klačanovej by mal trh pokračovať v miernom, no udržateľnom raste: „Pokiaľ slovenský rezidenčný trh nezasiahnu negatívne faktory, ako napríklad prudký nárast cien energií, zvyšujúca sa inflácia, spomalenie hospodárskeho rastu či sprísnenie regulácií zo strany NBS, mierny, postupný a zároveň udržateľný rast by mal pokračovať aj po zvyšok roka.“

Aj Miroslav Švehla očakáva pokojnejší priebeh bez extrémov. „Žiadny extrém na jednu či druhú stranu. Skôr to budú klasické sezónne výkyvy, ako letný pokles záujmu a následne jesenné a koncoročné nákupy.“

Inflácia, ak prekročí hranicu štyroch percent, by podľa neho mohla prispieť k tomu, že Slováci budú ešte viac ukladať peniaze do nehnuteľností ako bezpečného uchovávateľa hodnoty.

Predaj a kúpa sú spojené nádoby

Aj keď vyššie ceny starších bytov potešia predávajúcich, Zuzana Klačanová upozorňuje na jeden dôležitý aspekt: „Predaj a kúpa nehnuteľnosti sú navzájom prepojené. Ak niekto čaká na vyššiu predajnú cenu, musí zároveň počítať s tým, že aj kúpa novej nehnuteľnosti ho vyjde drahšie.“

Niektorí však z aktuálneho vývoja môžu ťažiť. Najmä tí, ktorí plánujú staršiu nehnuteľnosť predať a kúpiť novostavbu. Trh im momentálne vytvára zaujímavé podmienky.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti