„Dvojizbový byt za 50-tisíc eur už nekúpite,“ varuje expertka. Bratislava prelomila hranicu 4 000 eur za m²

Realitný trh na Slovensku prechádza ďalšou výraznou vlnou rastu. Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska sa ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2025 medziročne zvýšili o 12,8 %, čím prekonali aj historické maximum z roku 2022.

V Bratislave je situácia ešte vypuklejšia – na sekundárnom trhu sa priemerná cena bytov dostala nad hranicu 4 000 eur za meter štvorcový.

Úroky klesli, odložené nákupy sa vracajú

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud, vysvetľuje, že hlavným motorom rastu cien sú nižšie úrokové sadzby na hypotéky, ktoré po predchádzajúcich rokoch opäť zlepšili dostupnosť financovania. „Ak má dnes niekto možnosť kúpiť si byt alebo získať hypotéku, využije ju. Svoju rolu hrá aj dlhodobý nedostatok bytov,“ hovorí Mecková.

Dopyt podporuje aj tzv. odložená spotreba. Mnohí záujemcovia, ktorí v roku 2023 a 2024 nákup odkladali pre vysoké úroky a ekonomickú neistotu, sa teraz vracajú na trh. Mecková dodáva, že ak nenastane nečakaná „čierna labuť“, ceny porastú aj v najbližších rokoch – a dvojizbový byt za 50-tisíc eur v krajskom meste už nikto čakať nemôže.

Metre drahšie, byty väčšie

Podľa aktuálnej analýzy Bencont Investments sa bratislavský sekundárny trh s bytmi dostal na nové cenové maximum. Priemerná jednotková cena starších bytov v hlavnom meste v polovici roka 2025 dosiahla 4 045 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 13,8 %. Oproti začiatku roka ide o 4-percentný rast, čo naznačuje, že zdražovanie sa v posledných mesiacoch ešte zrýchlilo.

Ponuku čoraz viac zapĺňajú väčšie byty, ktorých priemerná plocha sa dostala na 66,9 m². Tento trend spolu s rastom ceny za meter štvorcový posunul absolútnu priemernú cenu bytu na úroveň 263 792 eur. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka je to nárast o výrazných 15,9 %. Väčšie byty sa pritom stávajú lákadlom nielen pre rodiny, ale aj pre investorov, ktorí sa snažia získať stabilnú hodnotu a vyšší výnos z prenájmu.

Zvyšovanie cien je plošné vo všetkých okresoch Bratislavy, čo svedčí o silnom a rovnomerne rozloženom dopyte. Jedinou výnimkou je okres Bratislava IV, kde došlo k miernemu poklesu cien, pravdepodobne v dôsledku vyššej ponuky a pomalšieho predaja niektorých nehnuteľností.

Zaujímavosťou je, že zdražovanie nepostihlo len novostavby a moderné byty po kompletnej rekonštrukcii. Nahor išli aj ceny bytov v pôvodnom stave, čo naznačuje, že kupujúci sú ochotní investovať aj do starších nehnuteľností, aby si ich prispôsobili vlastným predstavám – najmä keď vedia, že hodnota bytu na trhu má tendenciu ďalej rásť.

Nárast nájomného sa spomalil

Kým predajné ceny pokračujú v dynamickom raste, priemerné nájomné v Bratislave od začiatku roka kleslo o 1 % na 16,83 eur/m² vrátane energií. V porovnaní s minulým rokom je však stále vyššie o 4,6 %.

Pokles je výsledkom presunu časti dopytu z nájomného trhu späť ku kúpe nehnuteľností. „Pokles úrokových sadzieb výrazne zlepšil dostupnosť bývania a ľudia opäť uprednostňujú osobné vlastníctvo,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Záujem o kúpu rastie aj medzi investormi, ktorí v čase rastúcich cien opäť vidia potenciál zhodnotenia. Tento návrat investičného dopytu zároveň mení štruktúru ponuky – z predaja miznú menšie byty, ktoré sa objavujú v nájomných inzerátoch.

Čo môže zastaviť zvyšovanie cien

Hoci výhľad na najbližšie mesiace zostáva rastový, analytici upozorňujú na možné brzdy. Rýchlejší rast úrokových sadzieb, spôsobený ekonomickými problémami Slovenska alebo eurozóny, by mohol dopyt ochladiť. Bruchánik predpokladá, že pokles sadzieb na hypotéky sa do konca roka zastaví, keďže je limitovaný vysokými výnosmi štátnych dlhopisov.

„Pri cenách bytov na predaj očakávame pokračovanie rastu tempom okolo 5 % v najbližšom období. Pri nájmoch čakáme len mierny rast, podporený napríklad návratom študentov do Bratislavy,“ uzatvára Bruchánik.

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska