Expert: Na trojizbák v Bratislave treba 16 ročných platov. Priepasť medzi hlavným mestom a zvyškom Slovenska sa prehĺbi

Dostupnosť bývania na Slovensku sa podľa aktuálnych dát zhoršuje rýchlejšie, než by naznačoval optimizmus z minulosti. V druhom štvrťroku 2025 vzrástli ponukové ceny nehnuteľností medzikvartálne o 2,9 %, medziročne dokonca až o 12,8 %, vyplýva z údajov Národnej banky Slovenska.

Mzdy síce rastú, no zďaleka nie týmto tempom. Priemerná mzda sa podľa Štatistického úradu SR v prvom kvartáli tohto roka zvýšila len o 4,9 %. V praxi to znamená, že kúpa bytu sa každým rokom vzďaľuje, najmä v Bratislave.

„Aj z toho je zrejmé, že s dostupnosťou bývania to na Slovensku nevyzerá ružovo. Najväčšou výzvou je zarobiť si na nový byt v Bratislave a jej okolí. Hlavné mesto síce ponúka najvyššie platy, no s veľkým náskokom je tu najdrahšie aj bývanie,“ hodnotí situáciu Marek Malina, analytik investičnej platformy Portu.

16 ročných platov na 3-izbový byt

Pri pohľade na konkrétne čísla sa ukazuje, aký výrazný nepomer medzi cenami a príjmami na trhu vládne. Priemerný dvojizbový byt v Bratislave s rozlohou 55 m² stojí 195 195 eur. Ak niekto v Bratislavskom kraji zarába priemerný plat, potrebuje na takýto byt až 11,4 roka práce, samozrejme, za predpokladu, že odloží celú svoju výplatu. V prípade trojizbového bytu s rozlohou 76 m² sa tento čas natiahne až na 15,8 roka.

„Našetriť si na nové bývanie je tak veľkou výzvou. A to aj v najlacnejšej Nitre, keďže takmer nik si nemôže dovoliť odkladať na byt celú výplatu. Kúpa novej nehnuteľnosti sa tak v množstve prípadov nezaobíde bez hypotekárneho úveru, pri ktorom však stále treba mať k dispozícii minimálne 20 % kúpnej ceny. A aj na tú bude veľká časť ľudí šetriť roky,“ upozorňuje Malina.

Kde je to „najlacnejšie“?

Rozdiely medzi krajmi sú výrazné. Zatiaľ čo v Bratislavskom kraji je priemerná cena za m² až 3 549 eur, v Nitrianskom kraji je to 1 503 eur. Mzdy sú však v pomere k cenám paradoxne výhodnejšie práve v Nitre – čistý príjem tu dosahuje 1 003,71 eur, zatiaľ čo v Bratislave je to 1 424,58 eur.

Relatívne vyrovnaný je pomer medzi platom a cenami v Košickom a Prešovskom kraji. V Prešove síce ľudia zarábajú najmenej – v čistom len 918,14 eur mesačne – no nižšie sú aj ceny nehnuteľností, čo vyrovnáva rozdiely medzi týmito regiónmi.

Mama hotel je pre mnohých jediná voľba

Vzhľadom na tieto dáta nie je prekvapujúce, že mladí ľudia zostávajú dlhšie u rodičov. Podľa Eurostatu až 70,3 % mladých vo veku 18 až 34 rokov žije na Slovensku so svojimi rodičmi alebo na ich účet.

„Nemôžeme sa preto diviť, že nízka dostupnosť bývania spôsobuje problémy najmä mladým ľuďom,“ komentuje Malina. Pre porovnanie, v Česku je to 46 % a vo Fínsku či Dánsku žije s rodičmi len približne 17 % mladých ľudí. Slovensko tak patrí medzi najhoršie krajiny v rámci Európskej únie, hneď po Chorvátsku.

Vzhľadom na náročnosť situácie analytici odporúčajú premyslené dlhodobé šetrenie, ideálne v kombinácii s investovaním. Marek Malina uvádza konkrétny model – ak niekto chce kúpiť dvojizbový byt v Bratislave za 195 195 eur, potrebuje na hypotéku nasporiť 20 %, teda 39 039 eur.

„Aby sme to dosiahli, pri odkladaní si hotovosti po dobu 10 rokov je nutné mesačne ušetriť 325,33 eura. Pri investovaní a priemernom výnose 8 % ročne je to 212,40 eura,“ vysvetľuje Malina. V prípade jednorazového vkladu, napríklad 5 000 eur, suma klesne na 151,86 eura mesačne.

Mia rozbiehala značku z lodného kontajnera, dnes hlási tržby 3,38 milióna eur. „Štát nám hádže polená pod nohy“

Pri dlhšom horizonte sa situácia zlepšuje. „Pri 18-ročnom investovaní by stačilo na 39 039 eur iba 80,83 eura mesačne namiesto spomínaných 212,40 pri desaťročnom horizonte. Samozrejme, netreba zabúdať na infláciu a fakt, že o 18 rokov bude aj daný byt drahší. Preto je vhodné odkladanú sumu postupne zvyšovať a reagovať tak na infláciu,“ dopĺňa.

Podľa Malinu by mali rodičia zvažovať, či deťom nezaložiť investičný účet už v detstve. „Ak mu naň pošlú čo i len 50 eur mesačne, výrazne zvýšia šancu, že ich potomok dokáže opustiť mama hotel pred tridsiatkou.“

Návrat kupujúcich a investorov

Oživenie realitného trhu vníma aj Richard Churý, CEO realitnej siete UPgreat. Predpokladá, že najbližších 12 až 24 mesiacov prinesie pozvoľný rast trhu.

„Hlavným motorom budú nižšie úrokové miery, ktoré postupne stimulujú odložené nákupné rozhodnutia z rokov 2022 až 2024,“ uvádza. Kľúčovú úlohu podľa neho zohráva aj vývoj ekonomiky, rast životnej úrovne a silnejúca spotrebiteľská dôvera.

„Silný segment first-time buyerov a návrat investorov v rezidenčných a komerčných segmentoch by mali aktivitu podporiť,“ dopĺňa Churý.

Zmena nastáva aj v štruktúre kupujúcich. Čoraz väčšiu časť záujemcov tvoria mladí do 35 rokov, ktorí vyhľadávajú skôr menšie jedno- a dvojizbové byty či kompaktné domy. S priemernými sadzbami hypoték okolo 3,7 % sa pre túto skupinu znova otvárajú možnosti, ktoré boli ešte pred dvoma rokmi mimo ich dosahu.

„Napriek oživeniu záujmu mladších kupujúcich najpočetnejšiu skupinu naďalej tvoria ľudia vo veku 35 až 45 rokov. Poväčšine disponujú stabilnejšími príjmami či možnosťou zapojiť do úveru aj spoludlžníka – životného partnera. Tento trend bude dlhodobý,“ tvrdí Churý.

Demografia ako budúca brzda

Demografické zmeny sa už začínajú prejavovať najmä v okrajových regiónoch a menších obciach, kde klesá dopyt po rodinných domoch. V mestách a ich okolí zatiaľ záujem pretrváva, no z dlhodobého hľadiska bude podľa Churého demografia čoraz silnejším faktorom.

„Ohrozený je najmä segment ‚family homes‘, keďže počet novorodencov a ani pasívne saldo migrácie nestačia na udržanie dopytu,“ hovorí. Investori a zahraniční kupujúci síce dopyt čiastočne kompenzujú, ale nie dostatočne na to, aby nahradili prirodzený úbytok obyvateľov.

Fellnerova cestovka láme rekordy s tržbami 55,94 milióna eur. Jeho developerský projekt skončil v konkurze

Bratislava je samostatná kapitola

Špecifické postavenie si dlhodobo udrží Bratislava. Hlavné mesto ťaží z migrácie, vysokej koncentrácie pracovných príležitostí a infraštruktúry.

„V budúcnosti očakávam, že priepasť medzi hlavným mestom a zvyškom krajiny sa ešte prehĺbi. Klesajúci počet ekonomicky aktívnych ľudí zúži dopyt v regiónoch, a naopak Bratislava bude, ako ekonomické centrum, ťažiť z koncentrácie príležitostí. To udrží vysokú atraktivitu miestneho trhu,“ predpovedá Churý.

Na záver pripomína, že rovnaký dvojrýchlostný vývoj sledujeme už dnes vo viacerých krajinách Európy – veľké mestá rastú, vidiek stagnuje. Ak sa demografické trendy nezmenia, rozdiely medzi Bratislavou a zvyškom Slovenska sa budú prehlbovať.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy