Hypotekárny ošiaľ: Ceny bytov rastú, úroky klesajú, realitný trh láme rekordy

  • Realitný trh na Slovensku je v pohybe
  • Odborníci radia konať bez váhania
  • Zisti, prečo ceny bytov stále rastú
  • Ako môžeš využiť aktuálne podmienky
Reality a bývanie, nehnutelnosti
Realitný trh sa vyvíja Unsplash.com/Josue Michel
  • Realitný trh na Slovensku je v pohybe
  • Odborníci radia konať bez váhania
  • Zisti, prečo ceny bytov stále rastú
  • Ako môžeš využiť aktuálne podmienky
ČLÁNOK POKRAČUJE POD REKLAMOU

Realitný trh na Slovensku zaznamenal v poslednom období výrazný nárast aktivity, ktorý odborníci označujú za rekordný. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) došlo najmä počas druhého štvrťroka 2025 k prudkému zvýšeniu objemu úverov poskytovaných domácnostiam na bývanie. Tento trend sa netýka len nových hypoték, ale aj spotrebiteľských úverov často využívaných na financovanie obnovy bývania a kúpu zariadenia do domácností.

Príčinou tohto oživenia nie sú iba mierne klesajúce úrokové sadzby. Tie sa pri nových hypotekárnych úveroch počas roka 2025 pohybovali v miernom poklese zo 4 % až po úroveň 3 %. Hoci znižovanie sadzieb zohralo určite významnú úlohu, hlavným motívom Slovákov k vyššiemu zadlžovaniu sa je komplexnejší súbor faktorov, uvádza NBS. 

Realitný trh je v pohybe

Odborníci na reality medzi kľúčové dôvody zaraďujú rastúce ceny nehnuteľností, ktoré motivujú potenciálnych kupcov konať čo najskôr. Podľa Realitnej únie SR priemerná cena bytov počas leta dosiahla 3 212 eur za meter štvorcový, čo znamená dvojmesačný nárast až o 4,6 %. Medziročne, ku koncu augusta 2025, ceny bytov vzrástli o 15,2 %. Tento trend je pozorovateľný vo všetkých segmentoch trhu – staršie byty zdražovali rýchlejšie ako tie v novostavbách, najintenzívnejšie išli ceny nahor v prípade dvoj a trojizbových jednotiek.

Podľa odborníkov, ktorí sledujú realitný trh, výrazná časť kupujúcich sa snaží vyhnúť ďalšiemu nárastu cien. Ten predikujú už na jeseň. Banky počas leta hlásili vysokú aktivitu, pričom najväčší nárast zaznamenali v auguste 2025. Tento „hypotekárny ošiaľ“ sa týkal predovšetkým Bratislavy, Košíc a ďalších väčších miest, kde je dostupnosť bývania najproblematickejšia.

Z dát NBS vyplýva, že v druhom štvrťroku 2025 sa počet nových hypoték vrátil na úroveň pred obdobím zvýšených úrokových sadzieb, pričom priemerná výška poskytnutých hypoték sa zvyšovala približne v súlade s rastom cien nehnuteľností. Tento nárast bol plošný naprieč vekovými skupinami dlžníkov. Pozitívnym signálom je aj oživenie trhu s refinancovaním, pričom sa počet refinancovaných hypoték s navýšením presunutých do inej banky priblížil k úrovni bežnej pred zvýšením úrokových sadzieb.

Podobný rast zaznamenal aj sektor podnikových úverov. Podniky čerpali viac úverov, najmä na prevádzku, zatiaľ čo investičné úvery rástli pomalšie. K júnu 2025 sa objem podnikových úverov medziročne zvýšil o 6,3 %. Tento nárast podporila najmä nižšia porovnávacia báza a zvýšený dopyt malých a stredných podnikov po finančných prostriedkoch. Úverový rast bol však koncentrovaný predovšetkým v mikropodnikoch a vybraných veľkých podnikoch, zatiaľ čo objem úverov poskytovaných ostatným veľkým podnikom stagnoval už dva roky.

Čo je to realitný trh

Realitný trh je ekonomický sektor, v ktorom sa obchoduje s nehnuteľnosťami, ako sú byty, domy, pozemky alebo komerčné priestory. Zahŕňa proces kúpy, predaja, prenájmu a investovania do nehnuteľností. Tento trh je úzko prepojený s ekonomikou, pretože ovplyvňuje bohatstvo domácností, dostupnosť bývania a investičné rozhodnutia firiem.

Na fungovanie realitného trhu vplýva množstvo faktorov. Medzi najdôležitejšie patrí ponuka a dopyt – počet dostupných nehnuteľností versus záujem kupujúcich. Úrokové sadzby a dostupnosť hypoték zásadne ovplyvňujú ochotu ľudí a firiem investovať. Ďalej sú dôležité ekonomické faktory, ako rast príjmov, zamestnanosť či inflácia. Zmeny legislatívy, dane z nehnuteľností, plánovanie územia a rozvoj infraštruktúry môžu zvýšiť alebo znížiť atraktivitu lokalít. Dynamiku realitného trhu ovplyvňujú tiež psychológia trhu, očakávania budúcich cien a geopolitické či sociálne faktory.

Je teraz vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti, alebo je potrebné ešte počkať?

Ceny idú stále nahor

Ceny nehnuteľností v uplynulom období síce rástli, no tempo rastu sa mierne spomalilo. Napriek tomu zostáva dostupnosť bývania stále obmedzená a stagnuje na úrovni pod dlhodobým priemerom. Podľa NBS sa počas druhého štvrťroka 2025 domácnosti dokázali prispôsobiť rastúcim cenám. Dôvodom je najmä kombinácia mierne nižších úrokových sadzieb a rastúcich príjmov. Tento vývoj im umožnil udržať si relatívne stabilnú mieru zaťaženia rodinných rozpočtov splátkami hypoték.

Najdrahším trhom stále zostáva Bratislava. Priemerná cena novostavieb dosahuje vysoké hodnoty a počet predaných bytov v hlavnom meste medziročne vzrástol o takmer 70 %. Napriek tomu, že počet dokončených bytov v Bratislavskom kraji poklesol o približne 60 % oproti dlhodobému priemeru, celková ponuka inzerovaných nových bytov je stále vyššia než v roku 2022. Tento trend poukazuje na nerovnováhu medzi vysokým dopytom po vlastnom bývaní a pomalou výstavbou.

 

Odborníci upozorňujú, že aktívne rozhodovanie o kúpe bývania v súčasnej situácii môže byť výhodné. Rast cien nehnuteľností je stabilný a očakáva sa, že bude pokračovať aj počas tohtoročnej jesene. Klesajúce úrokové sadzby pri trojročnej fixácii sa približujú k úrovni troch percent, čo zvyšuje atraktivitu hypotekárnych úverov.

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania plánuje výstavbu tisícok nových bytových jednotiek v rôznych regiónoch Slovenska. Medzi pripravovanými projektmi sú rezidenčné komplexy v Košiciach (približne 5 400 bytov), vo Valalikoch (2 200 bytov) a v Nitre (300 bytov). Ďalšie projekty sa pripravujú v Bratislave, Banskej Bystrici a Žiline, čo má prispieť k zlepšeniu dostupnosti nájomného bývania.

Analytici tiež upozorňujú, že realitný trh je v súčasnosti podporovaný aj stabilnou pozíciou bánk. Čistý zisk slovenských bánk sa k júnu 2025 zvýšil takmer na 694 miliónov eur, pričom úrokové náklady poklesli o 17 % a čisté výnosy z poplatkov vzrástli o 8 %. Kapitálová primeranosť bánk sa vďaka novým pravidlám CRR3/CRD6 zvýšila na 20,6 % a likviditné ukazovatele zostali stabilné. Banky teda disponujú dostatočnou solventnosťou a schopnosťou financovať rastúci dopyt po úveroch.

Dôležitá je stabilita

Makroprudenciálne hodnotenie NBS naznačuje, že zotavovanie finančného cyklu je stabilné a riziká sú primerané. Proticyklický kapitálový vankúš zostáva na úrovni 1,5 %, čo je dostatočné na pokrytie neočakávaných strát z úverového portfólia. Finančný cyklus pokračuje v oživovaní najmä vďaka rastu úverov domácnostiam, najmä hypoték, a podnikom, pričom rast úverov zatiaľ nepredbieha tempo ekonomického rastu.

Druhý pilier láme rekordy: Sporí si v ňom viac ako 2 milióny Slovákov. Vláda však zasahuje a môže ohroziť jeho budúcnosť

Odborníci na reality odporúčajú, aby potenciálni kupci neodkladali rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti na neskôr, pretože ceny bývania rastú. Naopak, úrokové sadzby priebežne klesajú a v súčasnosti sú priaznivejšie ako pred rokom-dvoma. Navyše sa očakáva, že pokračujúce investície do nájomného bývania postupne zlepšia jeho dostupnosť, na efekt rastúceho dopytu to však bude reagovať len čiastočne.

V súhrne – súčasný hypotekárny boom je výsledkom kombinácie rastúcich cien nehnuteľností, mierne klesajúcich úrokových sadzieb, stabilného bankového sektora a očakávaní, že ceny nehnuteľností budú rásť aj naďalej. Pre slovenské domácnosti to znamená, že rýchle rozhodnutie môže priniesť výhodnejšie podmienky a zabezpečiť kúpu bývania pred ďalším nárastom cien.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika

Zdroje: NBS, Pravda

Viac k téme: , , ,

Ekonomika

Najnovšie videá

PREMIUM

Aktuálne čítajú


Ekonomika

Teraz najčítanejšie

PREMIUM

Aktuálne čítajú

Trendové videá