Hypotéky dnes na Slovensku získava najmä jedna konkrétna skupina ľudí. Slováci si požičiavajú častejšie a vyššie sumy

Ceny nehnuteľností na Slovensku v treťom štvrťroku 2025 pokračovali v raste, no tempo zdražovania sa výrazne spomalilo. Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska vzrástli ponukové ceny medzikvartálne o 1,3 %, čo predstavuje najslabší rast v tomto roku. Napriek spomaleniu však ceny medziročne stúpli o 11,7 %, čo je len mierne menej ako v predchádzajúcom štvrťroku. 

Hypotekárny trh zažíva boom

Záujem Slovákov o hypotéky v mesiacoch júl až september výrazne vzrástol. Zatiaľ čo v januári 2024 banky poskytli nové úvery len za 242 miliónov eur, v júli 2025 ich objem presiahol 650 miliónov eur. Hoci v auguste prišiel mierny pokles na 598 miliónov eur a v septembri na 600,5 milióna eur, záujem o hypotéky zostáva v porovnaní s poslednými rokmi veľmi vysoký.

„Záujem Slovákov o hypotéky v mesiacoch júl až september vysoko narástol nad priemer posledných troch rokov a priblížil sa úrovni dlhodobého priemeru,“ konštatuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Spoločnosť OVB zaznamenala medziročne o 51 % viac uzatvorených hypotekárnych zmlúv s klientmi.

Ceny rastú, no pomalšie

Vysoký záujem o nové hypotéky sa prekvapujúco neprejavil na výraznejšom raste cien bývania. Tempo zdražovania je najnižšie od druhého štvrťroka 2024, keď ceny po dvojročnej fáze poklesu opäť začali rásť.

Od jari 2024 do konca minulého roka sa medzikvartálny rast cien postupne zrýchľoval z úrovne 1,6 % na 3 %. V prvom kvartáli 2025 ešte zrýchlil na 4 % a v druhom kvartáli spomalil na 2,9 %.

„Aj keď NBS pracuje výlučne s ponukovými cenami, nateraz sa zdá, že vysoký dopyt po nových hypotékach predávajúci nedokázali pretaviť do nárastu cien. Inak povedané, ponuka nehnuteľností je voči zvýšenému záujmu o hypotéky zatiaľ dostatočná a netlačí na rýchle zvyšovanie cien,“ vysvetľuje Búlik.

Slováci kupujú väčšie byty

Zaujímavým trendom je posun ku kúpe väčšieho bývania, čo samo osebe zvyšuje cenovú náročnosť nadobudnutia nehnuteľnosti. Silnejší záujem o väčšie byty sa prejavil napríklad v náraste priemernej výmery predaných bytov v Bratislave o tri metre štvorcové. Tento trend by mohol sčasti vysvetľovať fakt, že rast cien na meter štvorcový sa zmiernil.

„Napriek vplyvom konsolidácie sa zdá, že časť Slovákov má dostatok vlastných financií kombinovaný s dostatočne vysokým príjmom pre kúpu bytu v novostavbe,“ hovorí analytik. Rastúci dopyt po novostavbách je osobitne výrazný v Bratislave a Košiciach. V hlavnom meste sa v treťom kvartáli 2025 predalo takmer o 50 % viac nových bytov ako za rovnaké obdobie v minulom roku.

Za prvých 9 mesiacov tohto roka sa v Bratislave predalo viac než 2 000 nových bytov, čo je približne rovnaké množstvo, aké sa predalo za celý rok 2024. Trend celkového nárastu cien bývania v dôsledku nákupu väčších nehnuteľností sa potvrdzuje aj v štatistike hypoték čerpaných cez OVB, ktorých výška medziročne narástla o 80 %.

Regionálne rozdiely sa prehlbujú

Celkovo ide o zaujímavú odchýlku od trendu zmenšovania plochy bytov, ktorý sa dal na Slovensku pozorovať poslednú dekádu. Zdá sa však, že sa obmedzuje len na dve najväčšie slovenské mestá, kde ceny bytov dlhodobo rastú rýchlejšie ako vo zvyšných regiónoch Slovenska.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosiahli v druhom kvartáli 2025 najvyšší cenový rast Prešovský kraj (9,7 %) a Nitriansky kraj (8,2 %). Bratislavský kraj, ktorý na začiatku roka zaznamenal prudký nárast cien, v druhom štvrťroku vzrástol len mierne o 1,8 %. Košický kraj však pokračoval v dynamickom raste už tretí štvrťrok za sebou, s nárastom prekračujúcim 5 %.

Nedostatok bytov zvyšuje ceny

Pokračujúci rast cien nehnuteľností je dôsledkom kombinácie vyššieho záujmu, obáv z ďalšieho cenového vývoja a nedostatku bytov v ponuke. Počet dokončených bytov na Slovensku sa v prvom polroku 2025 medziročne podľa Štatistického úradu SR znížil takmer o 19 % a v porovnaní s dlhodobým priemerom je nižší o 17 %.

Obrovský prepad vidno najmä v Bratislavskom kraji, kde sa v prvom polroku 2025 dokončilo najmenej bytov za 23 rokov. Nová výstavba sa rozbieha len pomaly. Až koncom minulého a v priebehu tohto roka začali developeri reagovať na priaznivejšiu situáciu na trhu a rozbehli výstavbu nových projektov.

„Napríklad v Bratislave a okolí sa v tomto roku stavia mierne viac bytov ako vlani, no stále je to o pätinu menej ako je priemer predchádzajúcich desiatich rokov,“ konštatuje Búlik. Celkovo sa počet chýbajúcich bytov na Slovensku odhaduje na 200- až 400-tisíc bytových jednotiek.

Vlna odložených nákupov opadáva

Od jari minulého roku sa na trhu realizuje vlna odložených nákupov z čias poklesu cien bývania, keď mnoho ľudí čakalo na priaznivejšie ceny. Len čo sa pokles cien bývania zastavil a začal sa od jari 2024 spočiatku opatrný rast, začala sa časť týchto ľudí vracať na trh.

„Tento trend však začínal veľmi pomaly a zrýchlil sa až vtedy, keď ceny začali medzikvartálne rásť o tri a viac percent. V posledných mesiacoch však vidíme postupné opadávanie vlny odložených nákupov a zvyšovanie objemov hypoték ide sčasti na vrub vyšších cien a takisto aj väčších plôch bytov a domov,“ hodnotí analytik.

Hypotéky sú čoraz viac pre bohatých

Národná banka Slovenska v novej Správe o finančnej stabilite upozorňuje na zmenu v štruktúre kupujúcich. Výrazne rastie podiel takzvaných zrelých hypotekárnych dlžníkov nad 35 rokov, ktorí často patria medzi lepšie zarábajúcich.

V roku 2018 slovenské banky poskytli najbonitnejším klientom 30 % všetkých hypoték. V súčasnosti ich podiel na hypotékach v skupine žiadateľov vo veku 18 až 35 rokov dosahuje 44 % a v segmente zrelých žiadateľov nad 35 rokov je to takmer 50 %. Naopak, na ľudí v prvom príjmovom kvartile, teda s čistým príjmom okolo 900 eur mesačne, pripadá každá desiata poskytnutá hypotéka.

„Jedným z dôvodov, prečo na Slovensku rastú ceny nehnuteľností rýchlejšie ako mzdy, je silný dopyt štyridsiatnikov,“ konštatuje riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák. Bonitní klienti nad 35 rokov sú pre banky lukratívni. Spája sa s nimi nízke riziko nesplácania a dve tretiny z nich už v minulosti mali hypotéku, takže za sebou majú úverovú históriu.

Úroky klesajú stále pomalšie

Pri odklade kúpy nepomôže zdraženie zmierniť ani vývoj úrokov pri hypotékach. Tempo poklesu úročenia hypoték kleslo o polovicu a ďalej sa spomaľuje. Za šesť mesiacov od augusta 2024 do januára 2025 klesol priemerný úrok nových hypoték z 4,51 na 3,95 %, čiže o viac ako 0,5-percentuálneho bodu.

Za posledného polroka však klesol z 3,79 na 3,63 %, čiže len o 0,16-percentuálneho bodu. „To znamená, že tempo poklesu sadzieb sa spomalilo na tretinu,“ upozorňuje Búlik.

Jesenné obdobie a začiatok zimy je tradične silné v poskytovaní hypoték aj v záujme o kúpu bývania. Septembrové čísla potvrdili vysoký objem nových hypoték a podľa analytikov je predpoklad, že podobné čísla uvidíme aj v nasledujúcich mesiacoch. 

„Je celkom možné, že vďaka tomu uvidíme vyššie tempo cenového rastu ako v lete, keď záujem o kúpu bývania typicky klesá,“ predpokladá Búlik. Pre záujemcov o bývanie to znamená, že odkladanie kúpy bytu či rodinného domu im prinesie drahšie bývanie.

„Na druhej strane je možné, že sa dopyt úvodom budúceho roka sčasti vyčerpá a cenový nárast sa ešte zmierni. Nepočítal by som však s úplnou stagnáciou alebo nebodaj poklesom cien, to nie je pravdepodobné. Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod odkladať kúpu do budúcnosti, keďže sa tým cena bytu či domu ďalej zvýši,“ uzatvára analytik.

Úvery domácnostiam rastú, hypotéky sú opäť na vzostupe. Čo bude ďalej?

Aj keď sú ceny bytov a domov stále vysoké a mnohým sa bývanie zdá ťažšie dostupné ako kedysi, banky na Slovensku stále požičiavajú. A to nielen bežným ľuďom, ale aj firmám. Záujem o hypotéky v roku 2025 výrazne ožil a počet nových úverov sa vrátil na dlhodobý priemer. Slováci si požičiavajú nielen častejšie, ale aj vo vyšších sumách – odráža to rast cien nehnuteľností aj to, že si mnohí chcú kúpiť väčšie bývanie.

Podľa správy o finančnej stabilite, ktorú zverejnila Národná banka Slovenska, sa hypotekárny trh výrazne prispôsobil realite posledných rokov. Napriek tomu, že bývanie je drahšie než kedykoľvek predtým, hypotéky naďalej rastú. Prečo? Pretože pre mnohých, najmä mladých ľudí, je úver stále jedinou reálnou cestou k vlastnému bývaniu.

Bohatší si požičiavajú viac, ostatní hľadajú cesty

V posledných mesiacoch vidno zmenu v štruktúre ľudí, ktorí o hypotéky žiadajú. Rastie podiel klientov s vyššími príjmami, ktorí si často dokážu kúpu bývania doplniť aj z vlastných úspor. Naopak, ľudia s nižšími príjmami si síce ešte stále dokážu hypotéku vybaviť, ale banky im schvaľujú iné podmienky – napríklad nižšie sumy alebo kratšie splatnosti. Úverová politika bánk sa teda síce sprísnila, ale nevylučuje slabšie zarábajúcich úplne z hry.

Hoci od mája tempo zdražovania mierne spomalilo, ceny nehnuteľností stále rastú dvojciferným tempom. Tento vývoj je síce pomalší než v minulosti, no aj tak si bývanie vyžaduje stále viac peňazí. Pre Slovákov to znamená, že ak si chcú kúpiť byt alebo dom, musia mať buď vyšší príjem, väčšie úspory, alebo hľadať menšie a dostupnejšie nehnuteľnosti.

Dôležité však je, že cenový rast sa zatiaľ nezačal prepadať – práve naopak. Mierne spomalenie síce zmierňuje napätie na trhu, ale riziko ďalšieho zdražovania tu zostáva. Do budúcnosti môže mať na ceny vplyv aj ekonomické spomalenie, starnutie populácie či to, že sa ľudia budú sťahovať skôr do väčších miest, kým menšie regióny zaznamenajú pokles dopytu.

Firmy začali rok intenzívne, no prišiel aj útlm

Aj podniky si na začiatku roka 2025 požičiavali viac. Najmä priemysel, ktorý sa po slabších rokoch konečne rozbehol, si bral nové úvery na rozvoj. No už koncom leta sa situácia zmenila. Prišli prvé signály oslabenia, objednávky začali klesať, produkcia stagnovala, tržby sa znižovali. Firmy, ktoré boli zvyknuté na stabilné trhy, zrazu čelia silnému euru, klesajúcemu exportu a rastúcej konkurencii – najmä z Číny.

Z údajov NBS vyplýva, že podiel zlyhaných úverov – teda takých, ktoré dlžníci prestali splácať, zatiaľ nevzrástol. Mierne zhoršenie vidno len pri spotrebiteľských úveroch, čo môže súvisieť s infláciou a vyššími cenami energií či potravín. Hypotéky sú však stále splácané zodpovedne.

Napriek relatívnemu pokoju nechce centrálna banka nič podceniť. Preto ponechala takzvaný proticyklický kapitálový vankúš na rovnakej úrovni. Ide o opatrenie, ktoré núti banky držať väčšie rezervy, aby mali dostatočný vankúš aj pre prípad, že by sa situácia náhle zhoršila. Tento postoj je v súlade aj s odporúčaním Európskej centrálnej banky.

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska