Investičný raj sa zmenil na pascu: Vojnový konflikt odhalil slabinu nehnuteľností

Dubaj sa v posledných rokoch stal magnetom pre zahraničných investorov. Ide najmä o obdobie relatívnej stability na Blízkom východe a rastúceho dopytu po luxusných nehnuteľnostiach. Pozornosť však teraz priťahuje geopolitická dynamika v regióne Perzského zálivu, ktorá vrátane sporov medzi regionálnymi aktérmi vytvára prostredie zvýšenej neistoty. V praxi to znamená, že udalosti, ako sú napríklad ozbrojené konflikty, prudké výkyvy cien energie a zmeny v zahraničnom obchode, môžu mať okamžitý vplyv na miestne ekonomické prostredie.

Práve v takýchto obdobiach vynikne základná nevýhoda nehnuteľností – nízka likvidita. Na rozdiel od akcií či dlhopisov, ktoré sa dajú rýchlo predať, majiteľ nehnuteľnosti často nemá možnosť promptne zareagovať na trhový šok. To znamená, že aj lákavý apartmán v Dubaji môže byť v čase geopolitickej nestability aktívom, ktoré sa ťažko predáva, stratí likviditu a jeho hodnota kolíše s náladou trhu.

Tento fakt je dôležitým signálom pre každého investora, ktorý uvažuje o takto koncentrovanej investícii. Upozorňuje, že vysoký výnos bez dostatočnej diverzifikácie vždy prináša aj vyššie riziko, ktoré sa naplno ukáže práve v krízových obdobiach. Geopolitická neistota tak investorom pripomína, že schopnosť rýchlo reagovať a rozložiť riziko zostáva rovnako dôležitá ako samotný potenciál zisku.

Lákavý apartmán v Dubaji

Nákup apartmánov v Dubaji sa v posledných rokoch stal trendom, ktorý bol na slovenskom trhu agresívne prezentovaný ako „bezpečný prístav“ s garantovaným zárobkom. Mnohí slovenskí investori preto vsadili na dubajské nehnuteľnosti ako na spoľahlivý zdroj výnosov bez väčšieho rizika. Geopolitický vývoj v Perzskom zálive však ukazuje, že ignorovanie základných investičných pravidiel môže mať vážne následky.

„Nehnuteľnosti sú vo svojej podstate vysoko nelikvidné aktívum. Ak do jedného apartmánu v zahraničí vložíte polovicu svojich celoživotných úspor, podstupujete obrovské koncentračné riziko. Akýkoľvek lokálny výkyv, či už ide o ekonomickú recesiu, alebo geopolitický konflikt v regióne, má priamy vplyv na hodnotu takéhoto majetku,“ vysvetľuje Patrik Kindl, ekonóm Finaxu.

Dubaj sľuboval atraktívne a bezpečné prostredie

Dubajský trh investorov lákal kombináciou atraktívnych výnosov, nulovej dane a zdanlivo bezpečného prostredia. Realita je však zložitejšia. Reálne ceny nehnuteľností vzrástli za posledné štyri štvrťroky o 11 % a vrátili sa na historické maximá z roku 2014.

Rast cien pritom začína predbiehať nájmy aj príjmy domácností. Dopyt je na druhej strane čoraz viac ťahaný špekulatívnymi investíciami, nie skutočnými potrebami ľudí, ktorí v Dubaji žijú. Analýzy UBS už druhý rok po sebe signalizujú zvýšenú pravdepodobnosť vzniku realitnej bubliny v tomto emiráte.

zdroj: Reprofoto X/ToughSF, Archív/Blanka Kokindová

Zažijeme korekciu

Nepriaznivé vyhliadky potvrdzujú aj ďalšie dáta. Ratingová agentúra Fitch Ratings očakáva v rokoch 2025 až 2027 cenovú korekciu v rozsahu 10 až 15 %. Hlavným dôvodom je masívny nárast ponuky. Len v roku 2026 má pribudnúť viac ako 120 000 nových bytových jednotiek, čo je zhruba dvojnásobok oproti predchádzajúcim rokom.

Celková ponuka nehnuteľností by mala v tomto období vzrásť o 16 %, zatiaľ čo počet obyvateľov sa podľa odhadov zvýši len o 5 %. Tento nerovnovážny vývoj nevyhnutne stlačí nájomné výnosy smerom nadol.

EXKLUZÍVNE pre Startitup: „Noc bola stresujúca, počuli sme silné výbuchy,“ opisuje Michaela. Luxusný Dubaj zažil hodiny hrôzy

Práve súčasná situácia názorne ukazuje, aké nebezpečné môže byť sústredenie veľkej časti majetku do jediného aktíva v jedinom regióne.

„Trvalo udržateľné a úspešné investovanie by malo byť postavené na pevných pilieroch širokej globálnej diverzifikácie a systematickej pravidelnosti, ideálne prostredníctvom indexových ETF fondov. Tie umožňujú efektívne rozloženie rizika naprieč regiónmi, sektormi a ekonomikami celého sveta.

Súčasná situácia je zároveň pripomienkou, že fundamentálne investičné princípy, ako je dôsledná diverzifikácia nevznikli pre obdobia prosperity, ale ako ochranný mechanizmus pre časy neistoty a kríz,“ uzatvára Linda Gáliková, Head of PR vo Finaxe.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti