„Najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti bol včera, druhý najlepší je dnes,“ hovorí realitný odborník Miroslav Antoška

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku aj v zahraničí sa v posledných rokoch výrazne mení. Ceny bytov a domov rastú, investori čelia novým trendom, ale aj obmedzeniam. Čoraz viac sa hovorí aj o zelenej výstavbe či zahraničných destináciách ako Dubaj alebo Španielsko. Mnohí sa preto pýtajú, kam sa dnes oplatí investovať a aké príležitosti má bežný človek.

O tom, ako tieto trhy fungujú, kde vidí najväčší potenciál a aké stratégie dnes dávajú zmysel, pre Startitup porozprával Miroslav Antoška z realitnej kancelárie RK38.

• Dokáže si nehnuteľnosť kúpiť aj obyčajný zamestnanec?
• Ktoré regióny na Slovensku či v zahraničí ponúkajú najväčší potenciál?
• Aký byt sa najviac oplatí ako investičná príležitosť?
• Podľa ktorých kritérií rozoznáme dobrú investíciu od tej zlej?
• Oplatí sa investovať do nehnuteľností v Dubaji?

Má dnes vôbec zmysel investovať do nehnuteľností pri súčasných rekordných cenách?

Myslím si, že investícia do nehnuteľností sa stále oplatí. História ukazuje, že ich hodnota z dlhodobého hľadiska pravidelne rastie. Často sa hovorí, že najlepšia doba na kúpu bola včera a druhá najlepšia je dnes – a táto pravda platí.

Samozrejme, treba veľmi starostlivo zvážiť výber konkrétnej nehnuteľnosti či lokality a zohľadniť aj sekundárne faktory. Dôležité je sledovať, či v regióne rastie počet obyvateľov, buduje sa infraštruktúra a aké sú ekonomické ukazovatele daného prostredia. Vo všeobecnosti však považujem nehnuteľnosti za jeden z najlepších a najbezpečnejších prístavov pre investovanie. Rozhodujúci je správny výber lokality a typu nehnuteľnosti, o ktorú má klient záujem.

Je ešte reálne, aby si nehnuteľnosť dokázal kúpiť aj bežný zamestnanec?

Určite áno. Vždy je to však o nárokoch. Bežný človek pravdepodobne nenájde úplne ideálnu investíciu, ktorá by mala perfektnú lokalitu, infraštruktúru, metráž aj proporcie a zároveň bola cenovo dostupná. Každá investícia má svoje kompromisy, vďaka ktorým sa stáva reálnejšou.

Len čo je človek ochotný zľaviť zo svojich požiadaviek – napríklad presťahovať sa z veľkomesta na perifériu alebo zvoliť menší byt – vie si nehnuteľnosť kúpiť aj bežný zamestnanec. Zaujímavým riešením môže byť aj to, že ak niekto túži po luxusnom bývaní, ktoré si nemôže dovoliť kúpiť, prenajme si ho. Zároveň si však kúpi menší a jednoduchší byt, ktorý prenajíma ďalej. Takto dokáže postupne budovať hodnotu a časom sa dostať aj k lepšej nehnuteľnosti.

Exotické trhy aj veľké metropoly: Miroslav radí, ako nájsť tú pravú príležitosť v realitách na Slovensku aj vo svete

Kde sa viac oplatí investovať – na Slovensku alebo v zahraničí?

Samozrejme, vo svete existujú krajiny, kde investícia do nehnuteľnosti prináša lepšiu návratnosť, majú silnejšie ekonomické ukazovatele a stabilnejšie politické či geopolitické prostredie. Takéto trhy určite sú a netreba to popierať.

Napriek tomu si myslím, že Slovensko je stále dobrá krajina na kúpu nehnuteľnosti a investovanie. Zároveň však vidíme trend, že najmä bohatší ľudia presúvajú časť svojich zdrojov do zahraničia. Robia to preto, aby získali väčšiu istotu a diverzifikovali riziko, keďže u nás nie všetko funguje ideálne.

Ktoré rezidenčné zóny na Slovensku či v zahraničí sú pre kupujúcich lákavé?

Na Slovensku momentálne najvyšší cenový rast zaznamenávajú Košice, Bratislava a oblasť okolo Vysokých Tatier. Myslím si, že práve tieto tri regióny vykazujú najväčší nárast. Vždy však treba sledovať, kde má lokalita pozitívnu demografiu, kde sa buduje infraštruktúra a kde prichádzajú nové firmy či investície. Práve tieto faktory určujú, ktoré oblasti sú pre kupujúcich najperspektívnejšie.

Zo zahraničných trhov Slováci najčastejšie investujú v susedných krajinách – v Česku, Rakúsku a Chorvátsku. V posledných rokoch však rastie záujem o Dubaj, kde už desať rokov pôsobíme a vidíme výrazný nárast dopytu. Záujem je aj o Španielsko, ktoré je už tradičnou destináciou, no postupne pribúdajú aj exotickejšie miesta, ako je Thajsko či Bali. Niektorí Slováci sa odvážia investovať dokonca aj v USA. Celkovo mám pocit, že svet sa zmenšuje a zahraničné príležitosti sú Slovákom čoraz dostupnejšie.

zdroj: RK38

Prečo sú ceny vo Vysokých Tatrách také vysoké a existuje ešte priestor na ich rast?

Kľúčovým faktorom je infraštruktúra. Dokončenie diaľnice naprieč Slovenskom môže výrazne podporiť rast cien v tomto regióne. Preto tam stále vidím priestor na ďalší rast.

Na druhej strane, treba priznať, že ceny nehnuteľností na Slovensku sú vo všeobecnosti vyššie, než by zodpovedalo príjmom obyvateľstva. Napriek tomu funguje základný princíp dopytu a ponuky. Vzťah k vlastníctvu je u nás stále veľmi silný a v prípade Vysokých Tatier zohráva úlohu aj obmedzená výstavba. Ochrana prírody a striktné regulácie prakticky znemožňujú masívnejší rozvoj nových projektov.

Práve tieto limity vytvárajú tlak na rast cien – dopyt neklesá, ale ponuka je obmedzená. A pokiaľ sa výstavba neuvoľní, dá sa očakávať, že ceny vo Vysokých Tatrách budú aj naďalej rásť.

Prejavujú zahraniční investori záujem o nákup nehnuteľností na Slovensku?

Je to téma, ktorá ma osobne mrzí, pretože Slovensko malo veľmi dobrý potenciál prilákať viac zahraničných investorov. Ešte pred piatimi či šiestimi rokmi bolo bežné, že v listoch vlastníctva, najmä vo Vysokých Tatrách, pribúdali zahraniční majitelia.

Situáciu však ovplyvnila politika, ktorá je pre mnohých citlivou témou. Po poslednej zmene vlády napríklad zaznamenali realitné kancelárie len minimálny dopyt zo susednej Českej republiky. V posledných mesiacoch sa síce zdá, že záujem sa opäť mierne zvyšuje a investori si na politickú aj geopolitickú situáciu postupne zvykajú, no stále to výrazne formuje ich rozhodnutia.

Mrzí ma, že trend je dnes opačný – viac Slovákov investuje do nehnuteľností v zahraničí, ako je zahraničných investorov, ktorí by prichádzali k nám. A to je pre našu krajinu škoda.

V ktorých prímorských krajinách sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť?

Ťažko povedať jednoznačne. Ak by sme sa pozreli na rast cien za posledných desať rokov, Slovensko patrilo medzi krajiny s najvyšším nárastom, dokonca viac ako mnohé prímorské destinácie. Pred nami boli najmä Česká republika a do istej miery aj Poľsko. Otázkou zostáva, či tento trend vydrží aj v budúcnosti.

V rámci Európy hrá úlohu aj vysoké daňové zaťaženie, ktoré môže znevýhodniť investíciu oproti mimoeurópskym krajinám. Ak by som mal vybrať európsku destináciu s najväčšou stabilitou a potenciálom rastu, spomenul by som Španielsko. Často sa hovorí aj o veľkom potenciáli Albánska, hoci tam je otázna bezpečnosť investície. Chorvátsko podľa mňa nemá až taký priestor na rast cien a v Taliansku sú zasa relatívne vysoké dane pri prenájmoch.

Každá krajina má svoje plusy aj mínusy. Ak sa sústredíme len na Európu, mňa osobne najviac oslovuje Španielsko, kde vidím oblasti s jedným z najväčších rastových potenciálov spomedzi prímorských destinácií.

Oplatí sa ešte kúpa nehnuteľnosti v Dubaji alebo jeho atraktivita postupne klesá?

Nemyslím si, že atraktivita Dubaja klesá. Naši klienti, ktorí investovali pred ôsmimi či deviatimi rokmi, dnes rozhodnutie určite neľutujú. Samozrejme, trh môže ovplyvniť nečakaný vývoj – pandémia, vojna či iné krízy – no aj napriek tomu Dubaj zostáva jedným z najsilnejších realitných trhov na svete.

Do mesta prúdia obrovské investície, nové projekty sa vypredávajú v priebehu hodín alebo dní a demografia jasne rastie. Prichádzajú tisíce nových obyvateľov, čo vytvára trvalý dopyt po bývaní a znižuje riziko vzniku realitnej bubliny.

Samozrejme, pred štyrmi rokmi bola kúpa ešte výhodnejšia, ale minulosť nezmeníme. Ako som povedal, druhá najlepšia doba na kúpu je dnes. Ak by som už nemal v Dubaji nehnuteľnosť, bola by to aj dnes pravdepodobne moja prvá voľba destinácie pre zahraničnú investíciu.

zdroj: RK38

Podľa čoho spoznáte naozaj dobrú investíciu do nehnuteľnosti?

Dnes je internet plný instagramových guru, ktorí stále opakujú, že najdôležitejším ukazovateľom je návratnosť. Áno, je to kľúčový faktor, ale podľa mňa nie jediný ani vždy ten najzásadnejší.

Za rovnako dôležité považujem dlhodobú udržateľnosť hodnoty. Nehnuteľnosť by mala mať hodnotu aj o 20 či 30 rokov. Preto treba sledovať faktory, ako je rast počtu obyvateľov v lokalite, rozvoj infraštruktúry, budovanie diaľnic, železníc či letísk.

Trend, ktorý dnes na Slovensku vidíme, je záujem o menšie byty. Majú nižšie náklady, ľahšie sa prenajímajú a ich cena za meter štvorcový je dostupnejšia. Aj preto sa stávajú častou voľbou investorov.

Aký byt by ste vy ako odborník zvažovali ako investičnú príležitosť?

Ak by som kupoval investičný byt, uprednostnil by som dvojizbový s výmerou okolo 40 m² alebo trojizbový s približne 60 m². Takéto byty majú nižšie prevádzkové náklady, no výnos z prenájmu je porovnateľný s väčšími bytmi. Investor ich pritom nadobudne za nižšiu kúpnu cenu. Všeobecne preto odporúčam menšie byty, ktoré prinášajú najlepšiu efektivitu a ekonomicky sa oplatia viac.

Budú mať technológie a ekológia vplyv na hodnotu nehnuteľností? Budú budovy drahšie alebo lacnejšie?

Novostavby sa už teraz predražujú a náklady na výstavbu bytových domov sú vysoké. Ak developeri chcú držať krok s ekologickými trendmi a modernými technológiami, nevyhnutne to cenu ďalej zvyšuje. Preto si myslím, že ceny novostavieb budú ovplyvnené skôr negatívne – budú drahšie. Na druhej strane je to správny smer, pretože zelené stavby prinášajú dlhodobé benefity a vyššiu udržateľnosť.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti