Je lepšie ostať v prenájme alebo kúpiť si nehnuteľnosť? Pozreli sme sa na to, čo sa dnes Slovákom oplatí

Posledné roky prinášajú na slovenský trh s nehnuteľnosťami nové výzvy, ale aj príležitosti. Mnohí, najmä mladí ľudia, sa rozhodujú, či investujú do kúpy nehnuteľnosti na hypotéku alebo ostanú v prenájme.

Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že je vždy výhodnejšie kúpiť si vlastný byt alebo dom, nemusí to tak vyhovovať každému. Sú situácie, keď je skutočne lepší prenájom. 

Dôležité je vždy si zvážiť osobné financie, plány do budúcnosti a situáciu na trhu. Preto sme sa aj v Startitup podrobnejšie pozreli na to, kedy sa oplatí býva v podnájme a kedy dáva väčší zmysel ísť do vlastného. 

Zvážili sme pritom kritériá ako sú súčasné hypotekárne sadzby, podmienky získania úveru, ale aj celková ekonomická situácia na Slovensku. 

Výhody a nevýhody kúpy nehnuteľnosti na hypotéku

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje dlhodobú investíciu do vlastného majetku. Splácaním hypotéky sa buduje vlastné vlastníctvo – namiesto platenia nájmu sa peniaze premieňajú na hodnotu bytu či domu.

Vlastné bývanie prináša pocit istoty, stabilitu aj slobodu rozhodovať o priestore.

Výhody:

• Budovanie majetku: splátky hypotéky tvoria postupne vlastný podiel v nehnuteľnosti.
• Stabilita: nehrozí výpoveď od prenajímateľa ani zvyšovanie nájomného.
• Sloboda úprav: možnosť rekonštrukcií, prerábok a prispôsobenia priestoru bez obmedzení.
• Potenciálne zhodnotenie: hodnota nehnuteľností v žiadaných lokalitách môže v dlhodobom horizonte rásť.
• Pocit domova: mnohí ľudia vnímajú vlastné bývanie ako symbol istoty a úspechu.

Nevýhody:

• Vysoké vstupné náklady: okrem akontácie je nutné rátať s poplatkami za právne služby, kataster či znalecký posudok, ktoré predstavujú 2–4 % ceny nehnuteľnosti.
• Dlhodobý záväzok: hypotéka trvá zvyčajne 20 až 30 rokov, čo znamená finančnú zodpovednosť na väčšinu aktívneho života.
• Finančné riziká: strata práce, rozchod či ochorenie môžu ohroziť schopnosť splácať úver.
• Znížená mobilita: predaj alebo prenájom bytu alebo domu pri zmene práce či lokality si vyžaduje čas aj energiu.
• Trhové výkyvy: hodnota nehnuteľnosti nemusí vždy rásť – v prípade krízy môže klesnúť pod obstarávaciu cenu.

Zhrnutie: Celkovo je kúpa vhodná pre tých, ktorí majú stabilný príjem, úspory na vstupné náklady a dlhodobý zámer zostať v jednej lokalite. Pre ostatných môže byť flexibilnejší prenájom dočasne výhodnejším riešením. Pozri si nehnuteľnosti na predaj →

Výhody a nevýhody bývania v prenájme

Prenájom je flexibilné riešenie s nižšími vstupnými nákladmi. Hodí sa najmä v obdobiach životných zmien, pri štarte kariéry či pri potrebe rýchlo bývať bez dlhodobého dlhu.

Výhody:

• Rýchlosť a jednoduchosť: bez bánk a katastra, podpis zmluvy často v priebehu pár dní.
• Vysoká flexibilita: jednoduchšie sťahovanie po skončení viazanosti (často 12 mesiacov).
• Nižšia zodpovednosť za údržbu: veľké opravy a investície spravidla znáša majiteľ.
• Vhodné pre štart kariéry/štúdium: umožňuje skúšať lokality a prácu bez viazanosti hypotékou.
• Menšie finančné riziko pri výpadku príjmu: nevzniká dlhodobý úverový záväzok.

Nevýhody:

• Nevzniká majetok: nájomné sa nepretavuje do vlastníctva.
• Možná nestabilita bývania: neistota predĺženia zmluvy, potenciálne zvýšenie nájmu, prípadne predaj nehnuteľnosti.
• Obmedzené zásahy do priestoru: úpravy, rekonštrukcie či aj maľovanie vyžadujú súhlas majiteľa.
• Psychologický aspekt „nie je to naše“: slabší pocit dlhodobého domova.
• Neistota pri dlhšom horizonte: časté sťahovanie a meniace sa zmluvné podmienky zvyšujú transakčné náklady.

Zhrnutie: Prenájom je optimálny pri potrebe flexibility, nízkych vstupných nákladoch a nejasných strednodobých plánoch. Dlhodobo však nebuduje majetok a prináša väčšiu neistotu pokračovania bývania aj potenciálne rastúce náklady. Chcem si prenajať nehnuteľnosť →

zdroj: Nehnuteľnosti.sk – Na niektorých portáloch sa dá aj priamo vypočítať orientačná splátka hypotéky.

Koľko stojí bývanie: porovnanie mesačných nákladov

Z finančného hľadiska často vychádza krátkodobo výhodnejšie prenájom, no dlhodobo výhodnejšie vlastné bývanie. 

Modelový príklad:

Na portáli Nehnuteľnosti.sk sme preto porovnali 4 byty. Ak sa 2-izbový byt v Bratislave s cenou približne 225 000 eur financuje 80 % hypotékou (180 000 eur) so splatnosťou 30 rokov a úrokom okolo 3,5 % p. a., mesačná splátka sa pohybuje okolo 800 – 900 eur.

K tejto sume sa pridávajú ďalšie výdavky – príspevok do fondu opráv, poistenie nehnuteľnosti či náklady na energie.

Avšak výška nájomného sa v širšom centre Bratislavy pohybuje pri rovnakom byte približne medzi sumou 650 eur až 900 eur. Závisí od lokality, výmery aj vybavenia. 

zdroj: Nehnuteľnosti.sk – Kúpiť si nehnuteľnosť alebo ostať v podnájme?

zdroj: Nehnuteľnosti.sk – Pri podobných bytoch sa cena mesačnej splátky hypotéky či nájom až toľko nelíši.

V menších krajských mestách, ako napríklad v Nitre, sú rozdiely o niečo výraznejšie. Dvojizbové byty na prenájom sa tam pohybujú v rozpätí 650 eur – 800 eur mesačne, pričom kúpne ceny podobných bytov dosahujú v súčasnosti približne 120 000 eur až 150 000 eur. 

Pri cene 140 000 eur a hypotéke vo výške 80 % (112 000 eur) so sadzbou 3,5 % p. a. a dobou splácania 30 rokov vychádza mesačná splátka približne 600 eur – 650 eur.

V praxi to znamená, že mesačné náklady na vlastné bývanie môžu byť v mnohých prípadoch porovnateľné s nájmom. Rozdiel však spočíva v tom, že pri kúpe sa peniaze premieňajú na majetok, zatiaľ čo pri prenájme odchádzajú bez návratu majiteľovi.

Pri rozhodovaní preto zohráva úlohu nielen výška mesačných výdavkov, ale aj dlhodobé plány a finančná stabilita kupujúceho.

zdroj: Nehnuteľnosti.sk – Byty v menších krajských mestách sú výrazne lacnejšie.

zdroj: Nehnuteľnosti.sk – Aj v Nitre je rozdiel medzi mesačnou splátkou hypotéky a nájmu minimálny.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti