Nehnuteľnosti ochránia tvoje peniaze aj v budúcnosti. Roman Kružliak radí, ako si vytvoriť vlastné portfólio

Nehnuteľnosti sú dnes častou témou rozhovorov nielen investorov, ale aj v bežnom živote. Aj preto prinášame rozhovor s Romanom Kružliakom, ktorý je investorom do nájomných nehnuteľností. V súčasnosti už vlastní viac ako 60 bytov, ktoré prenajíma. Takto mnohým rodinám ponúka možnosť sťahovať sa za prácou. 

• Ako konkrétne hodnotíte lokalitu pri kúpe nehnuteľností?
• Okrem výnosového percenta, na čo konkrétne sa sústredíte pri výbere, a aké parametre pre vás znamenajú investičnú príležitosť?
• Spomínate, že ceny nehnuteľností v Bratislave rastú rýchlejšie než nájomné. Môžete uviesť konkrétne príklady z praxe, kedy sa vám podarilo nájsť nehnuteľnosť s vysokým výnosovým percentom aj v týchto náročných lokalitách?
• V rozhovore ste spomenuli hypotéky ako priateľov investora. Aké konkrétne výhody má pre vás využívanie cudzích zdrojov pri rozširovaní portfólia?
• Máte nejaký limit, pri ktorom sa stále cítite pohodlne s finančnou pákou?
• V súvislosti s rozšírením portfólia ste spomenuli vyhľadávanie nehnuteľností za primerané kúpne ceny. Ako identifikujete „primeranú cenu“ a na čo sa zameriavate pri určovaní tejto ceny?

Najviac nás však zaujíma, či sa investovať do nehnuteľností oplatí aj v roku 2025. Už dlhšie sa totiž zdajú bežnej populácii mimoriadne drahé. Roman Kružliak má v tejto téme prehľad a dlhoročné skúsenosti. Práve preto je respondentom pre naše otázky práve on. 

Nehnuteľnosti rastú na cene aj naďalej

Rezidenčné nehnuteľnosti majú pre Slovákov určité čaro. Často sú prvou voľbou, keď sa hovorí o investovaní. Tieto témy sú prepojené. Poďme sa teda na tieto témy opýtať priamo odborníka. 

V rozhovoroch často spomínate, že ceny nehnuteľností za posledných 20 rokov vzrástli v priemere o 6,6 % ročne. Aké faktory podľa vás ovplyvnili tento stabilný rast a ako sa na to pozeráte v kontexte budúcich rokov?

Áno, toto percento vychádza z údajov stránky nbs.sk ako priemerné rastové percento za celé obdobie. Treba si však uvedomiť, že aj v tomto období boli obdobia poklesu cien nehnuteľností (2008 až 2015), ako aj obdobia kontinuálneho rastu (2015 až 2022).

Jedným z hlavných faktorov bol rozvoj hypoték ako produktu. Pred dvadsiatimi rokmi bol hypotekárny trh ešte v začiatkoch, no postupne sa stal bežnou a dostupnou formou financovania bývania. Vplyv mal aj vstup Slovenska do EÚ, ktorý zvýšil dôveru investorov a podporil ekonomický rast.

V kontexte budúcich rokov si nemyslím, že by sa tento trend mal zastaviť. Tempo rastu cien nehnuteľností sa môže meniť podľa ekonomických podmienok, demografického vývoja, rastúcich nákladov na výstavbu a stále obmedzenej ponuky. Na Slovensku predpokladám rast cien nehnuteľností na bývanie v najbližších rokoch približne na úrovni 5 % ročne.

Ako sa podľa vás zmenil postoj mladšej generácie (po roku 2000) k vlastnému bývaniu a prenájmu? Vidíte tieto zmeny ako trvalé a ako ovplyvnia dopyt po nájomnom bývaní v najbližších rokoch?

U mladšej generácie vidím väčšiu otvorenosť k prenájmu. Čiastočne je to dôsledok toho, že vstup do vlastného bývania je dnes finančne náročnejší, či už kvôli cenám alebo požiadavkám bánk. Zároveň však prenájom vnímajú ako flexibilnejší spôsob života – dáva im voľnosť cestovať, meniť prácu, neviazať sa hneď na začiatku. Týmto predpokladám, že na trhu nastane „legalizácia“ bývania v nájomnom byte. V dnešných časoch je ešte stále posudzovaná cez sociálny status užívateľa, kde vnímame nájomcu ako menej stabilný subjekt na trhu.

💬 Podľa analýzy NBS väčšina domácností, ktoré využili odklad splátok, znížila svoje výdavky a zvládla neistotu počas pandémie. Pomoc štátu teda neznamenala morálny hazard, ale úľavu v kríze.
👉 Viac v blogu: https://t.co/CCh7mTFNu5 pic.twitter.com/PhlmZFi2r2

— Národná banka Slovenska (@NBS_sk) October 13, 2025

Nemyslím si, že je to úplne trvalý odklon od vlastníctva – skôr prechodná fáza. V istom bode života väčšina ľudí predsa len preferuje vlastné bývanie. No do budúcnosti to určite znamená, že dopyt po nájomných bytoch zostane silný, čo je dobrá správa pre investorov.

Pri zmene úrokových sadzieb ste spomenuli, že klesajúce úrokové sadzby podporujú rast dopytu po nehnuteľnostiach. Ako reagujete na zmeny v makroekonomických podmienkach, ako sú krízy alebo inflačné obdobia? Môže to mať vplyv na stabilitu trhu?

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy