Nehnuteľnosti sú dobrou investíciou aj v roku 2025. Investor so 60 bytmi ukazuje, ako na to

  • Nehnuteľnosti sú akciovým trhom Slovákov, tvrdí Juraj Karpiš
  • Ich cena stabilne stúpa už desaťročia
  • Skúsený investor radí, ako do nich investovať
Roman Kružliak odporúča nehnuteľnosti aj v roku 2025
Roman Kružliak odporúča nehnuteľnosti aj v roku 2025 Roman Kružliak
  • Nehnuteľnosti sú akciovým trhom Slovákov, tvrdí Juraj Karpiš
  • Ich cena stabilne stúpa už desaťročia
  • Skúsený investor radí, ako do nich investovať
ČLÁNOK POKRAČUJE POD REKLAMOU

Nehnuteľnosti zostávajú aj v roku 2025 jednou z najstabilnejších foriem zhodnocovania kapitálu. Dôkazom je príbeh Romana Kružliaka – slovenského investora, ktorý v súčasnosti vlastní už 60 nehnuteľností. Svoje know-how dnes zdieľa verejne a ukazuje, že úspešné investovanie nie je výsadou len milionárov.

Roman Kružliak sa venuje najmä dlhodobému prenájmu nehnuteľností, pričom kladie dôraz na lokalitu, výnosové percento a výber nájomníkov. Zhovárame sa s ním aj o tom, ako začínal, čo mu najviac fungovalo a aké chyby spätne vo svojich postupoch identifikoval.

Nehnuteľnosti majú obrovský investičný potenciál

Rok 2025 prináša nové výzvy – od zmien podmienok hypoték až po zmeny v daňovej legislatíve. Napriek tomu známy investor tvrdí, že nehnuteľnosti zostávajú jednou z najbezpečnejších investícií – najmä ak investor postupuje systematicky a trpezlivo. Dôležité je podľa neho vzdelávať sa, počítať si výnosové percento a pripraviť sa na dlhodobé držanie aktív. Najlepšie navždy, ako hovorí legendárny Warren Buffett.

  • Ako sa podľa odborníka zmenil realitný trh za posledné dva roky?
  • Oplatí sa v súčasnosti kupovať byty na prenájom?
  • Aké lokality na Slovensku považuje za investične najzaujímavejšie?
  • Ako ovplyvňuje sprísnenie podmienok pre hypotéky stratégiu nových investorov?
  • Aký výnos by mal investor reálne očakávať pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom?

Nie každý čitateľ vás pozná, vedeli by ste sa nám v krátkosti predstaviť?

Venujem sa investovaniu do nájomných nehnuteľností a podnikaniu. Volám sa Roman Kružliak, aktuálne vlastním 60 nájomných nehnuteľností a snažím sa toto portfólium neustále rozširovať. Na realitnom trhu sa pohybujem už takmer 20 rokov.

Posledné 3 roky som sa rozhodol vzdelávať začínajúcich aj pokročilých investorov formou individuálnych konzultácií alebo workshopov a sprostredkovať im tak svoje know-how, ktoré som za tie roky nadobudol. Verím, že spoločne môžeme vytvoriť komunitu investorov, ktorá si bude navzájom pomáhať a zdieľať cenné skúsenosti.

Ako sa podľa vás zmenil realitný trh za posledné dva roky a čo môžeme čakať v roku 2025?

Za posledné dva roky sme videli prudké ochladenie trhu po rýchlom raste cien počas pandémie. Úrokové sadzby hypoték vzrástli, čo stiahlo z trhu časť kupujúcich. Ceny sa stabilizovali, miestami aj klesli, ale v roku 2024 sme už videli mierne oživenie.

Dnes, v roku 2025, môžeme očakávať a už aj vidieť vyšší dopyt, postupne klesajúce úrokové sadzby a opäť vzrastajúce ceny nehnuteľností, ktoré už predbehli maximá z roku 2022. Klesajúce úrokové sadzby v princípe vytvárajú nových kupujúcich a títo následne tvoria dopyt, ktorý stupňuje ceny nehnuteľností.

Oplatí sa v súčasnosti kupovať byty na prenájom, keď ich ceny sú čoraz vyššie?

Ak sa na investíciu pozeráme dlhodobo, tak moja odpoveď je, že určite áno. O pár rokov sa aj na dnešné ceny nehnuteľností budeme pozerať z výšky. Priemerný rast cien bytových jednotiek na Slovensku je za posledných 20 rokov 6,6 % ročne. Okrem tohto rastu prenajímateľovi zostáva aj mesačné nájomné, ktoré je dnes vyššie ako kedykoľvek v minulosti.

Stále existujú tri veličiny, ktoré sa vzájomne kompenzujú. Cena nehnuteľností, úrokové sadzby na úver a nájomné. Napríklad v roku 2021 sme mali nízke úrokové sadzby, oproti tomu však bola vysoká cena nehnuteľnosti a nízke nájomné. Dnes v roku 2025 prenajímateľ zbiera vysoké nájomné, no vysoké sú aj ceny nehnuteľností, pričom úroková sadzba hypoték je primeraná.  

Investora vždy niektoré veličiny podporujú, iné veličiny zase jeho výsledky tlmia. Z toho vyplýva poučenie, že investovať je možné v akomkoľvek čase, teda aj dnes. Najlepšia doba bola pred 20 rokmi a druhá najlepšia je dnes.

Aké lokality na Slovensku považujete v roku 2025 za investične najzaujímavejšie?

Odporúčam investovať v okresných a krajských mestách, v ktorých neklesá počet obyvateľov. Nie je pre mňa rozhodujúca lokalita, ale výnosové percento. Pre začínajúcich investorov odporúčam investovať do nehnuteľnosti vzdialenej nanajvýš jednu hodinu jazdy autom, aby bola v prípade potreby zabezpečená operatíva.

Stále však zostáva najdôležitejšia podmienka investície, mať dobré výnosové percento. V prípade, ak investor potrebuje z akýchkoľvek dôvodov nadobúdať v meste s klesajúcim počtom obyvateľov, mal by byť naň podstatne náročnejší. 

Radíte využívať pri kúpe cudzie zdroje a prečo? Nie je to veľké riziko? Je jasné, že tieto zdroje umožnia investorovi rásť rýchlejšie rásť, na druhej strane Slováci majú určité predsudky voči zadlžovaniu sa. Aj keď je nutné rozlišovať, či ide o pozitívny alebo negatívny dlh. 

Ja to ako riziko nevnímam, práve naopak. Hypotéku vnímam ako priateľa. Ak si investor vie dobre spočítať čísla, úver mu umožní rozložiť vlastný kapitál na viac nehnuteľností a tak rýchlejšie rásť a rýchlejšie si budovať portfólio nehnuteľností.

Áno, úver je záväzok, a preto odporúčam, aby jeho mesačná splátka bola vždy nižšia ako čisté nájomné. Takto môže byť investor pokojný a mať riziko cudzích zdrojov pod kontrolou.

Ako ovplyvňuje sprísnenie podmienok pre hypotéky stratégiu nových investorov?

Investor si dnes musí pripraviť väčšiu časť vlastných zdrojov – väčšinou je to 20 % hodnoty nehnuteľnosti. To mení celú dynamiku štartu investovania. Nejde už o rýchly vstup s minimom vlastných prostriedkov, ale skôr o dlhodobejšiu prípravu a plánovanie financií. Toto je výzva pre nových investorov – žiť pod svoje pomery a tým vytvoriť prvých 20 % hodnoty nehnuteľnosti. Čím skôr investor toto zvládne, tým skôr začne a zložený úrok ho za jeho snahu časom určite odmení.

Aký výnos by mal investor reálne očakávať pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom v roku 2025?

Realisticky by mal investor rátať s čistým výnosom okolo 5 % ročne. Ak investor nehnuteľnosť financuje cez hypotéku, tak výnosové percento na jeho vlastné zdroje je radikálne vyššie. Je však na samotnom investorovi, ako náročný bude na svoje výnosové percento. Ja odporúčam minimálne výnosové percento 4,5 % pri mestách s neklesajúcim počtom obyvateľov.

Oplatí sa investovať do starších bytov, alebo radšej hľadať novostavby?

Oboje má svoje miesto. Staršie byty bývajú lacnejšie na vstup, dajú sa zhodnotiť rekonštrukciou. Novostavby zase lákajú lepším štandardom a nižšími prevádzkovými nákladmi. Ja sa rozhodujem stále rovnako – na základe výnosového percenta, a to odporúčam aj ostatným investorom.

V praxi mi to vychádza tak, že väčšie výnosové percento majú staré byty. Zároveň môžem doplniť, že štatisticky najvyššie výnosové percento majú malometrážne byty.

Aké riziká vnímate pri investovaní do nehnuteľností v súčasnosti? 

Rizík môže byť viacero, ale veľa z nich vie investor ovplyvniť svojou náročnosťou na investíciu – teda na nehnuteľnosť. Základnými rizikami sú nevhodná lokalita, problémoví nájomníci, dlhodobo neobsadený byt atď. Toto všetko sa však dá ovplyvniť. Vnímam aj vplyv makroekonomickej a politickej situácie, ako aj iné faktory, ktoré investor možno ani nevie pomenovať.

Všetky tieto riziká môžeme nazvať rizikom durácie. V praxi sa ukazuje, že jednotlivé riziká nakoniec riešiteľné sú, ale vyžadujú si v online čase aktívny prístup zo strany investora.

Má zmysel investovať do nehnuteľností aj mimo veľkých miest – napríklad v menších okresných centrách? Nie je totiž nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť a trh sa tu vyvíja odlišne. 

Určite áno. Dokonca si myslím, že v niektorých menších okresných mestách je vstupná investícia výrazne nižšia. No výnos z prenájmu môže byť porovnateľný alebo dokonca vyšší ako vo veľkých mestách, kde ceny nehnuteľností predbehli rast nájomného. Ako príklad môžeme spomenúť Bratislavu, kde je výnosové percento relatívne nízke v porovnaní s inými mestami.

Ako sa podľa vás bude vyvíjať dopyt po nájomnom bývaní v najbližších rokoch?

Dopyt bude rásť. Mladí ľudia si často nemôžu dovoliť hypotéku, mobilita je vyššia a trh práce si vyžaduje flexibilitu. Myslím si, že nájomné bývanie bude čoraz častejšou voľbou, nepôjde len o dočasné riešenie, ako to bolo kedysi. To je pozitívna správa pre investorov.

Na Slovensku je stále relatívne silná kultúrna potreba vlastniť bývanie, ale myslím si, že sa to bude čiastočne meniť. Postupne sa viac priblížime k západnému modelu, kde je bývanie v prenájme bežné a spoločensky plne akceptované.

Mladí ľudia narodení po roku 2000 nemajú potrebu nehnuteľnosť vlastniť. Táto generácia vyrastala so smartfónmi a teda očakáva pekné, dokonalé riešenie a ihneď, má teda blízky sklon k prenájmu. Pozitívnou časťou týchto ľudí je, že predchádzajú problémom a sú dobrými platiacimi nájomcami.

Ako môžu začínajúci investori minimalizovať chyby pri kúpe prvej nehnuteľnosti? Toto bude zaujímať predovšetkým mladých ľudí, ktorí považujú nehnuteľnosti za svoj budúci zdroj príjmu a súčasť investičného portfólia. 

Mojou radou by bolo asi nezačínať „naslepo“. Urobte si prieskum, počítajte, hľadajte rady od skúsených. Začnite radšej menšou investíciou, na ktorej sa naučíte všetko potrebné – komunikáciu s nájomcami, správu bytu aj prípadné riešenia problémov. A hlavne: nebojte sa pýtať. Dnes je dostupných oveľa viac informácií, komunít a ľudí, ktorí sú ochotní podeliť sa o skúsenosti, ako pred 10 rokmi. Veľmi závažnou chybou je neurobiť nič, teda neinvestovať. 

Je podľa vás rok 2025 vhodný na rozšírenie portfólia pre skúsených investorov?

Určite áno. Každý rok je vhodný na rozšírenie portfólia. To platí aj o roku 2025. Úlohou je hľadať najlepšie príležitosti a tie využiť na kúpu a dôkladnú správu nehnuteľnosti. Medzi výhody, ktoré dnes investor má, patrí primeraná úroková sadzba na peniaze a vyššie nájomné, ktoré vie získať od svojho klienta – nájomcu. Jedinou úlohou preňho je hľadať nehnuteľnosť za primeranú kúpnu cenu tak, aby dosahovala dobré výnosové percento.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy

Viac k téme: , , ,

Biznis a startupy

Najnovšie videá

PREMIUM

Aktuálne čítajú


Biznis a startupy

Teraz najčítanejšie

PREMIUM

Aktuálne čítajú

Trendové videá