„Pri starom byte kupuješ históriu, pri novostavbe sľub.“ Realitný expert odhaľuje najväčšie pasce pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa bytu patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia, aké človek v živote urobí. Nejde len o cenu či lokalitu. V hre je kvalita bývania na roky dopredu, každodenný komfort aj budúce náklady, ktoré sa často ukážu až časom.

Pri rozhodovaní zohráva rolu aj to, či ide o vlastné bývanie alebo investíciu. Tento faktor vie výrazne ovplyvniť priority. V praxi však väčšina kupujúcich rieši najmä inú dilemu – novostavba alebo staršia nehnuteľnosť. Na prvý pohľad ide o jednoduchý kontrast: nové verzus staré. Moderné materiály, čisté línie a „bez starostí“ na jednej strane. Overená stavba, stabilita a nižšia cena na strane druhej. Realita je však podstatne komplexnejšia.

Každá z týchto možností so sebou nesie iný typ rizika. Ako upozorňuje realitný maklér Štefan Hofer: „Pri kúpe nehnuteľnosti robíte jedno z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote. Riziká sú v oboch prípadoch veľké, ale nachádzajú sa na opačných koncoch spektra. Kým pri starom byte kupujete „históriu“, pri novostavbe kupujete „sľub“.“

Práve tento kontrast rozhoduje. Nie je to o tom, čo je lepšie. Je to o tom, kde sa skrývajú problémy – a či o nich vieš skôr, ako podpíšeš zmluvu.

Novostavba: krásna na pohľad, ale čo je pod povrchom?

Novostavby lákajú moderným dizajnom, nízkymi nákladmi na energie a pocitom „nového začiatku“. Lenže práve tu sa často skrývajú veci, ktoré na prvý pohľad neuvidíš. „Pri novostavbe je najväčším rizikom to, čo ešte nie je vidieť, alebo čo bolo odfláknuté v snahe o rýchly zisk,“ upozorňuje Hofer.

Jedna z prvých vecí, ktorú si skontroluj, je akustika. Tenké priečky alebo lacné materiály znamenajú, že budeš počuť každý krok susedov. Developer síce uvedie „keramickú tvarovku“, no to ešte neznamená, že má dobré zvukové vlastnosti. Veľká pasca sa skrýva aj vo svetle a výhľade. Dnes vidíš zeleň, zajtra tam môže stáť ďalší bytový dom. Preto si vždy pozri územný plán. To je minimum, ktoré ti ušetrí sklamanie.

Dôležitá je aj zmluva. „Pozorne čítajte časť o omeškaní stavby. Mnohé zmluvy sú nastavené jednostranne v prospech developera,“ hovorí Hofer. V praxi to znamená, že ty zaplatíš vysoké penále, ale developer za meškanie takmer nič. A potom je tu štandard. To, čo developer nazýva „štandard“, často predstavuje najlacnejšie riešenie na trhu. Over si konkrétne značky – podlahy, batérie, dvere. Inak ťa čakajú ďalšie výdavky hneď po nasťahovaní.

Starší byt: overený časom, ale s vlastnou históriou

Staršie byty majú podľa realitného experta jednu základnú prehliadanú výhodu – vidíš, čo kupuješ. Dom stojí, susedia tam žijú, okolie poznáš. No zároveň nezabúdaj na to, že kupuješ aj jeho minulosť. „Pri staršom byte je najväčším rizikom technický dlh budovy a spoločné problémy,“ vysvetľuje odborník.

Najväčší problém predstavujú práve rozvody. Byt môže vyzerať ako z katalógu, no v stenách sa môžu skrývať 40-ročné trubky alebo stará elektroinštalácia. Preto sa vždy pýtaj, či dom menil stúpačky a najmä kedy. Pozor daj aj na dispozičné úpravy. „Ak kupujete byt, kde predchádzajúci majiteľ vybúral polovicu stien, pýtajte si statický posudok,“ radí Hofer. Neodborné zásahy môžu ovplyvniť stabilitu celého domu.

Zlatou baňou informácií sú zápisnice z domových schôdzí. Dozvieš sa z nich, či dom plánuje veľké investície, aké sú vzťahy medzi susedmi a či ťa čakajú nečakané náklady. A nakoniec vlhkosť. Sleduj rohy miestností, miesta za nábytkom a chladné steny. Staršie bytovky často trpia tepelnými mostmi a plesňami, najmä po nekvalitnom zateplení.

Nehnuteľnosti v roku 2026 zdražejú o ďalších 5 %: Lacné hypotéky sú podľa odborníka definitívne minulosťou

zdroj: Unsplash/Michel Rossier/ Archív Hofer

Ako sa rozhodnúť?

Neexistuje univerzálne správne riešenie. Novostavba ti dá moderný priestor, ale vyžaduje dôslednú kontrolu detailov. Starší byt ponúkne stabilitu a realitu, no často si vypýta investície navyše.

Rozhoduj sa podľa toho, čo zvládneš manažovať – či chceš riešiť potenciálne skryté chyby novostavby, alebo postupne opravovať starší byt.

Do rozhodovania vnáša jasno aj pohľad odborníka. Realitný expert to pomenúva priamo: „Ak by som si mal vybrať domov, kde budem tráviť nasledujúcich 15 – 20 rokov, zvolil by som kvalitnú novostavbu. Dôvodom je tepelný a akustický komfort, nízke prevádzkové náklady, moderná dispozícia. K novostavbám sa dá v mnohých prípadoch kúpiť nielen vonkajšie parkovacie miesto, ale aj garážové státie.“

Pri investícii by však volil inak: „Ak by som hľadal investíciu, moja voľba by bol starší tehlový byt v TOP lokalite. Kúpna cena staršieho bytu je nižšia, ale nájomné v dobrej lokalite je často porovnateľné s novostavbou na okraji. To znamená vyšší percentuálny výnos z investície. Zároveň sú staršie byty v čase krízy likvidnejšie, lebo na ne má viac ľudí rozpočet,“ uzatvára Hofer.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti