Realitný trh sa prehrieva. Problémy, ktoré zažili USA v minulosti, môžu prísť aj na Slovensko

Situácia na realitnom trhu je napätá. Na americkom trhu sa čoraz viac objavujú signály, ktoré pripomínajú predkrízové obdobia. Podľa najnovších údajov analytickej platformy Wolfstret je rozdiel medzi počtom predávajúcich a kupujúcich najvyšší v modernej histórii.

Záujem o kúpu domov a bytov tu klesá, zatiaľ čo developerom zostávajú novopostavené nehnuteľnosti v ponuke oveľa dlhšie ako pred niekoľkými rokmi. Tento trend v minulosti takmer vždy viedol k recesii a krachom na trhu s bývaním.

Americký realitný trh sa prehrieva

Kombinácia vysokých cien nehnuteľností, drahého financovania a slabšej dostupnosti bývania robí situáciu pre kupujúcich najhoršou za posledné roky. Úrokové sadzby hypotekárnych úverov sa držia na úrovniach, ktoré výrazne obmedzujú dopyt, a mnohé domácnosti jednoducho nemajú dostatočné príjmy na financovanie bývania v súčasných podmienkach. V čase, keď sa developerský sektor spoliehal na stabilný predaj, narastá počet neobsadených jednotiek a predaj stagnuje.

There are now 511,000 new homes for sale in the US, the highest inventory since October 2007.

Video: https://t.co/FI2IbLgIFg pic.twitter.com/BYzsic05RZ

— Charlie Bilello (@charliebilello) August 15, 2025

Práve tento scenár bol v minulosti predzvesťou väčších problémov. Prepad cien nehnuteľností v USA v rokoch 2007 – 2008 odštartoval globálnu finančnú krízu. Hoci sú dnešné podmienky iné a banky majú prísnejšie pravidlá, základná logika zostáva. Ak ponuka výrazne prevyšuje dopyt, ceny začnú klesať a investori aj domácnosti môžu utrpieť veľké straty.

V Európe je obraz realitného trhu zmiešaný. Podľa dát Eurostatu niektoré krajiny už zaznamenali výrazný pokles cien oproti svojim vrcholom. Najvýraznejšie zníženie cien zaznamenali Fínsko (–14,6 % od roku 2022), Taliansko (–14,3 % od 2011), Nemecko (–11,3 % od 2022), Švédsko (–7,3 %), Rakúsko (–7,3 %) a Francúzsko (–6,5 %). V týchto krajinách sa ceny vracajú na úrovne spred niekoľkých rokov a investori začínajú byť opatrní.

Naopak, iné trhy stále lámu rekordy. Poľsko (+108 % od roku 2010), Česká republika (+146 %), Portugalsko (+139 %), Nórsko (+111 %), Dánsko (+65 %) či Írsko (+77 %) vykazujú nové maximá. Tieto čísla naznačujú, že aj v Európe existujú tzv. nafúknuté trhy, ktoré by v prípade šoku mohli rýchlo prasknúť. To je povestný efekt bubliny. 

Slovensko a Česko: Rast pokračuje, no riziká pribúdajú

Na Slovensku a v Česku ceny bytov priebežne rastú a aj preto tu prevláda presvedčenie, že budú rásť aj naďalej. Vysoký dopyt zatiaľ trvá nielen v hlavných mestách, ale aj mimo nich. Rastúci počet makroekonomických rizík – od geopolitických otrasov, cez vysoké úrokové sadzby až po hrozbu americkej recesie – však môže situáciu rýchlo zmeniť. 

Predali dom, aby si v Barcelone splnili sen: „Do sendvičov sme investovali 150-tisíc eur“

Slovenský realitný trh je výrazne fragmentovaný a náklady na výstavbu sú vysoké, čo zatiaľ podporuje rastúce ceny nehnuteľností. Ak by však v USA skutočne došlo k prudkému prepadu cien, otriaslo by to dôverou investorov v nehnuteľnosti ako bezpečné aktívum. To by sa mohlo preniesť aj na európske a slovenské trhy prostredníctvom nižšej dostupnosti kapitálu a zmeny správania sa kupujúcich.

História učí, že realitné bubliny praskajú vtedy, keď sa spoja nadmerná ponuka, slabnúci dopyt a zhoršené ekonomické prostredie. V USA sú tieto faktory už prítomné. V Európe síce obraz nie je jednotný, ale časť krajín je blízko vrcholu a v niektorých už ceny dokonca klesajú. 

Slovensko a realitný trh

Pre Slovensko to znamená, že hoci sa momentálne ešte hovorí o stabilnom alebo mierne rastúcom trhu, globálne faktory môžu veľmi rýchlo zmeniť náladu. To, čo dnes pôsobí ako stabilita, zajtra sa môže zmeniť na začiatok korekcie. 

Málo sa o tom hovorí ale v cenách pozemkov na Slovensku sa nám nafúkla celkom solídna bublina. https://t.co/byzZ03DIG2

— Juraj Nevolnik (@juraj_nevolnik) August 18, 2025

Americký realitný trh dnes ukazuje príznaky prehriatia a riziko krízy nemožno podceňovať. Ak sa situácia v USA zhorší, preliať sa môže aj do Európy a Slovenska – tak, ako sme to už zažili v roku 2008. Investori, developeri aj domácnosti by preto mali byť opatrní a pripravení na scenár, že rast cien nemusí byť večný.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika