Revolúcia v bývaní: Z panelákov sa skôr či neskôr vysťahujeme, no investičné byty budeme kupovať aj naďalej (ROZHOVOR)

Po pandémii a období extrémne nízkych úrokových sadzieb sa ceny nehnuteľností rozbehli tak prudko, že mnohí majú pocit, akoby trh stratil kontakt s realitou. Napriek tomu, že úroky dnes už nie sú historicky nízke a ceny bytov v niektorých momentoch korigovali, záujem o kúpu nehnuteľností zostáva obrovský. A to aj v lokalitách, ktoré boli kedysi len málo zaujímavé. 

Popri tom riešime ďalšiu veľkú tému: čo bude s panelákmi postavenými za socializmu, ktoré sa pomaly blížia ku koncu svojej technickej životnosti? Ako sa v tom má zorientovať bežný človek, ktorý si chce kúpiť byt na bývanie alebo rozmýšľa o investičnej nehnuteľnosti? Čo všetko dnes ovplyvňuje cenu bytu, prečo rastú aj „mimo top lokalít“, ako sa menia preferencie kupujúcich a ako bude vyzerať bežný byt o desať rokov?

Na tieto otázky odpovedá Štefan Hofer, odborník na reality, ktorý sleduje trh z viacerých uhlov – ako investor, poradca aj analytik. V rozhovore vysvetľuje, čo s cenami urobila pandémia koronavírusu, vysoké úrokové sadzby hypoték, nedostatok bytov, prečo rastie záujem o investičné byty a prečo by sa kupujúci mali pri panelákoch pozerať ďalej ako len na počet metrov štvorcových.

• Dokážu sa Slováci popasovať s panelákmi, ktorých životnosť sa pomaly chýli ku koncu? 
• Na ktoré aspekty okrem ceny a rozlohy by sme pri kúpe nehnuteľnosti mali prihliadať?
• Kde chce bývať väčšina Slovákov – v dome či byte?
• Máme tendenciu sťahovať sa do veľkých miest či obľubujeme skôr vidiek?

Ako sa po pandémii a vysokých úrokoch hypotekárnych úverov zmenil trh s bytmi na Slovensku?

Obdobie pandémie paradoxne znamenalo naštartovanie rastu cien nehnuteľností. Jednak vďaka nízkym úrokovým sadzbám a s úsmevom tvrdím, že aj vďaka tomu, že sme boli zatvorení doma a mnohí nemali čo robiť, tak si začali hľadať nové bývanie. Za dva roky (od marca 2020 do septembra 2022) došlo k nárastu cien nehnuteľností o takmer 25 %.

K zmene trendu došlo po začiatku vojny na Ukrajine, keď sa skokovo zvýšili úrokové sadzby. Trh sa na chvíľu zastavil, ceny nehnuteľností klesli o 11 %. No nákupná horúčka sa obnovila začiatkom roka 2024 a ceny začali opäť prudko rásť. Dnes je rozdiel medzi cenami z roku 2020 a 2025 až +50 %.

Mám pocit, že vývoj na realitnom trhu na Slovensku často odporuje logike a tomu, čo sa deje v širšom meradle, napríklad v okolitých krajinách. Je to spôsobené aj historickou skúsenosťou – sme zvyknutí  a chceme vlastniť nehnuteľnosť.

Napriek relatívne prudkému rastu cien nehnuteľností v poslednom období a úrokovým sadzbám, ktoré môžeme nazvať štandardnými, no pre mnohých sú vysoké, je záujem o kúpu obrovský.

Zaujímajú sa Slováci skôr o nehnuteľnosti na vidieku či v meste?

Pri rozhodovaní, či bývať na vidieku alebo v meste majú vplyv najmä osobné preferencie kupujúceho. Druhým faktorom, ktorý do procesu rozhodovania často vstupuje, sú jeho finančné možnosti. Ceny nehnuteľností na vidieku sú nižšie oproti cenám v meste. Hlavne v segmente rodinných domov sú často preferované okrajové oblasti miest či okolité obce do 10 km, kde často ešte funguje MHD. Rodinné domy vzdialené od veľkých miest 20 až 30 km hľadajú záujemcovia skôr ako víkendové domy a chalupy.

zdroj: Canva/bondarilia, TASR/Milan Kapusta

Uprednostňujú ľudia bývanie v dome či byte?

Je to veľmi podobné ako pri rozhodovaní sa o tom, či bývať v meste alebo na vidieku. Dôležité sú preferencie záujemcu a veľmi dôležitým faktorom je aj otázka financií. Aj keď je pravdou, že veľký byt v meste môže byť drahší ako dom na vidieku. Nezriedka je tá postupnosť kúpy takáto, najprv byt, potom dom.

Rastie záujem o investičné byty, v ktorých majiteľ neplánuje po kúpe bývať?

Kúpa investičných bytov je trendom posledných pár rokov. Je to vnímané ako spôsob tvorby majetku a ako alternatíva k iným investičným produktom. Dnes má aj začínajúci investor možnosť absolvovať školenie, na ktorom mu úspešní investori vysvetlia celý proces – vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti, financovanie jej kúpy, správu, daňové povinnosti, prácu s nájomníkom. Tento trend bude pokračovať aj naďalej.

Ako sa “popasujeme” s bytovkami postavenými za socializmu, ktoré postupne “exspirujú”?

Bytový fond postavený za socializmu (paneláky) mal pôvodne projektovanú životnosť okolo 70 až 80 rokov. Vďaka postupnej obnove a najmä zatepľovaniu obvodových plášťov, ktorým došlo k ochrane zváraných spojov, sa ich životnosť predĺžila na 100 rokov. Ale to len za podmienky, že sa majitelia aj naďalej budú o stav bytových domov starať.

Prvé panelové bytové domy sa začali stavať v 60. rokoch minulého storočia, takže by mali vydržať do roku 2030 bez obnovy a s obnovou do roku 2060. Faktom ale je, že následne sa dostanú do stavu, keď ich ďalšia obnova bude finančne náročná, alebo dokonca nemožná a bude nutné ich asanovať.

To by znamenalo, že majitelia bytov v takýchto “exspirovaných” bytových domoch sa budú musieť vysťahovať a nanovo riešiť otázku svojho bývania.

Toto sú zároveň informácie (rok výstavby bytového domu, rozsah rekonštrukcie a dátumy rekonštrukcie, aktuálny technický stav, plánované rekonštrukcie), s ktorými by mali pracovať aj záujemcovia o bývanie, ktorí si kupujú byt v takomto paneláku. Aby sa nestalo, že kúpia byt v bytovom dome, ktorý je na konci svojej životnosti.

Prečo dnes ceny nehnuteľností rastú aj mimo „lokality“ – je to skôr materiál, práca, normy alebo povoľovanie?

Čítaj viac z kategórie: Rozhovory