Slováci stále kupujú byty neuvážene. Experti varujú pred nástrahami, ktoré ich oberajú peniaze, zameraj sa na 2 faktory

Slovenský realitný trh prešiel v posledných rokoch extrémami. Obdobie prudkého rastu cien, rekordne nízkych úrokov a doslova prehriateho dopytu vystriedala fáza ochladenia, drahších hypoték a nižšej dostupnosti bývania. Dnes je situácia podľa majiteľa realitnej kancelárie RK38 Miroslava Antošeka vyrovnanejšia a bližšia štandardným trhovým podmienkam.

Podľa neho by však trhu prospelo viac stability. „Myslím si, že by bolo pozitívne, keby sa ten trh trochu zastabilizoval, lebo posledné tie roky je to na takej horskej dráhe, že 10 percent dole, 15 percent hore, úrokové sadzby 1 percento, 5 percent, 3 percentá.“

Menej záujemcov, ale normálnejší trh

Podľa Antošeka je dnes situácia pokojnejšia než pred štyrmi či piatimi rokmi. Vtedy sa podľa neho predávalo takmer všetko okamžite.

„Pred tými štyrmi, piatimi rokmi, keď tie ceny rástli, tak vtedy sme mali na každý byt päť, šesť ľudí a keď niekto povedal, že nechce, tak bol druhý v rade. Dnes by som povedal, že je to také akurát, že pri normálnej cene máme jedného, dvoch záujemcov, jeden to kúpi. Taká bežná trhová situácia.“

Ceny sú však výrazne vyššie než v minulosti. „Možno v niektorých lokalitách 30, 40 percent je rozdiel v cene bytov, ktoré sme predávali pred štyrmi, piatimi rokmi.“

Dopyt je podľa neho slabší než v období lacných úverov, no trh považuje za zdravší. Úrokové sadzby na úrovni jedného percenta označuje za neprirodzené. Naopak obdobie, keď sa k úverom dostávalo veľmi ťažko, nebolo dobré tiež.

Ako vyberať nehnuteľnosť, ktorá si udrží hodnotu

Antošek zdôrazňuje, že aj vlastné bývanie treba vnímať ako investíciu. „Aj keď si kupuje človek nehnuteľnosť pre seba, tak je dobré na to pozerať ako na investíciu, pretože raz tú nehnuteľnosť bude niekto predávať.“

Za kľúčové faktory považuje demografiu a infraštruktúru. „Dva hlavné faktory, ktoré môžu z dlhodobého hľadiska predvídať efektivitu investície do nehnuteľnosti, sú hlavne demografia a infraštruktúra.“ Rast počtu obyvateľov a investície do dopravy podľa neho zvyšujú šancu, že lokalita bude mať hodnotu aj o 20 či 30 rokov.

Aktuálnym trendom sú menšie byty s efektívnejšou dispozíciou. „Momentálne sa snažím vyhľadávať byty, ktoré sú menej metrážne a viac izbové. Dvojizbový byt do 45 štvorákov, trojizbový byt do 65 štvorákov.“

Je pravdou, že rastúce ceny nehnuteľností a hypotéky s úrokom od 3 percent motivujú mnohých Slovákov premýšľať o zmene bývania. Prechod do väčšieho alebo modernejšieho bytu však často podmieňuje predaj súčasnej nehnuteľnosti. Tento krok so sebou prináša časový tlak, finančný stres aj riziko chýb, ktoré môžu celý proces výrazne skomplikovať.

Podľa Róberty Meckovej, riaditeľky FinGO reCloud, je momentálne priaznivá situácia na trhu pre tých, ktorí zvažujú zmenu bývania. „Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. Stretávame sa s tým veľmi často,“ hovorí Mecková. Dôvody sú rôzne – rastúca rodina, presťahovanie kvôli práci alebo rozvod.

Odborníčka zdôrazňuje, že prvým krokom by mala byť dôkladná finančná analýza. „Najskôr je nevyhnutné preveriť finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby klient vedel, s akým rozpočtom môže reálne pracovať. Zároveň je dôležité správne naceniť nehnuteľnosť na predaj, aby bolo jasné, aké finančné zdroje z predaja vstúpia do kúpy,” vysvetľuje.

Obhliadky až po nastavení rozpočtu

Rovnaký názor zdieľa aj Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk. Podľa nej ľudia často robia chybu, keď si vyhliadnu nehnuteľnosť ešte predtým, ako majú jasno v rozpočte. „Ak ľudia preskočia úvodnú finančnú analýzu, často hľadajú nehnuteľnosť mimo svojho rozpočtu alebo sa naopak zbytočne obmedzujú, hoci by to nebolo potrebné,“ upozorňuje.

Dobrou správou je, že hypotéky sú stále dostupné. „Na úvod úplne postačia nezáväzné prepočty. Podaná žiadosť sa môže zapísať do úverového registra a zbytočne skomplikovať ďalší postup,“ pripomína Šablová. Finanční makléri vedia vyhodnotiť šance klienta ešte pred podaním žiadosti a odporučiť vhodné banky.

Predaj a kúpa musia byť zosúladené

Podľa Meckovej je ideálne, ak sa hľadanie nového bývania spustí súbežne s predajom starej nehnuteľnosti. „Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený. Preskakovanie týchto krokov zvyšuje riziko problémov,“ varuje.

Ak klient najprv kúpi nové bývanie, môže sa dostať do finančného tlaku. „Dvojité financovanie je možné len v prípade, že má klient nárok na ďalšiu hypotéku, čo však veľakrát nemá, pretože banka medzi jeho výdavky započítava aj splátky súčasnej hypotéky,” objasňuje. Ak klient potrebuje financie z predaja, ale už má rezervované nové bývanie, riskuje, že nebude mať na kúpu dostatok peňazí.

Naopak, predaj bez následnej kúpy môže znamenať, že klient bude dočasne bez bývania, bude musieť riešiť prenájom a dvakrát sa sťahovať. Navyše, môže medzitým dôjsť k rastu cien a nový byt si už nebude môcť dovoliť.

Nájom späť ako dočasné riešenie

Jedným z elegantných riešení je tzv. rent-back, teda nájom späť. „Rent-back funguje tak, že klient predá svoj byt alebo dom, pričom na dohodnuté obdobie v ňom ešte ostáva bývať a novému majiteľovi platí nájom, kým sa presťahuje do nového bývania,“ vysvetľuje Mecková. Kľúčové je správne nastavenie harmonogramu medzi kupujúcim, predávajúcim, bankou a samotným sťahovaním.

Výhodou je, ak všetky služby – predaj, kúpa aj hypotéka – zabezpečuje jedna realitná kancelária alebo koordinovaný tím. „Podstatné je, že si informácie vymieňajú medzi sebou a nezaťažujú klienta. Klient tak nemusí byť sprostredkovateľom informácií, celý proces je rýchlejší, bezpečnejší a prehľadnejší,“ dopĺňa riaditeľka FinGO reCloud.

Nezabudnite na prepis energií a poistenie

Pri zmene bývania netreba zabudnúť ani na administratívne detaily. Okrem zmeny adresy v občianskom preukaze ide aj o prepis elektriny, plynu, vody, správy bytov a internetu. „Vždy je potrebné nahlásiť stavy meračov k dátumu odovzdania príslušným dodávateľom. Nasledujú prepisy u správcu aj správne spísaný odovzdávací protokol,“ pripomína Mecková.

Rovnako dôležité je zrušenie starého poistenia nehnuteľnosti a domácnosti a nastavenie nového. „Poistenie vinkulované v prospech banky je takmer vždy nevyhnutnou podmienkou čerpania hypotéky. No keďže ide o ochranu vlastného majetku, oplatí sa nastaviť poistenie komplexne,“ dodáva Šablová.

Zároveň varuje pred rizikami, ktoré môžu ohroziť schopnosť splácať úver. „Výpadok príjmu v dôsledku úrazu, vážnej choroby alebo invalidity môže schopnosť splácať úver ohroziť. Poistenie úveru v banke chráni najmä samotnú banku, zatiaľ čo životné poistenie klientovi dáva väčšiu flexibilitu,” vysvetľuje. Pri navýšení hypotéky je vhodné upraviť aj výšku poistného krytia.

Hypotéky s úrokmi od 3 percent, teda približne 3,23 percenta ročne, predstavujú stále priaznivú príležitosť pre tých, ktorí chcú zmeniť bývanie. Pri hypotéke vo výške 150 000 eur tak mesačná splátka začína približne na sume 630 eur. To je stále zvládnuteľné pre mnohé domácnosti, ak celý proces prebieha s rozumom, plánom a podporou odborníkov. V opačnom prípade môže znamenať chaos, stres a zbytočné straty.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy