93 % Slovákov býva vo vlastnom, Nemci radšej platia nájom. Novostavby u nás stoja 5 740 €/m²

Vlastné bývanie je na Slovensku dominantným modelom, no dostať sa k nemu je pre mnohé domácnosti čoraz náročnejšie. Naopak, v Nemecku je rozšírenejšou formou bývania nájom. Rozdiel medzi krajinami súvisí aj s historickým vývojom, fungovaním nájomného trhu a dostupnosťou bytov.

Vlastný byt predstavuje pre mnohých ľudí dôležitú súčasť finančnej istoty. Na Slovensku býva vo vlastnom približne 93 % obyvateľov, zatiaľ čo v Nemecku je to len približne 47 %, vyplýva to z analýzy Slovenskej sporiteľne. Taký výrazný rozdiel však nemožno vysvetliť iba tým, že Slováci túžia po vlastníctve a Nemci uprednostňujú prenájom.

Za slovenským modelom bývania stojí aj historický vývoj. Významnú úlohu zohrala privatizácia bytového fondu po roku 1989, ktorá ovplyvnila podobu bývania na ďalšie desaťročia. Dnešné čísla preto odrážajú nielen rozhodnutia domácností, ale aj podmienky, v ktorých sa bývanie v minulosti vyvíjalo.

Vlastníctvo má historické korene

Vysoký podiel vlastníckeho bývania na Slovensku automaticky neznamená, že dnešní mladí ľudia majú jednoduchú cestu k vlastnému bytu. Súčasné možnosti domácností sa totiž líšia od podmienok, ktoré formovali dnešnú štruktúru vlastníctva.

Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš upozorňuje: „Vysoký podiel vlastníckeho bývania tak vypovedá aj o minulom vývoji a nemusí odrážať súčasné možnosti mladých domácností pri kúpe prvého bývania.“ Rozdiel medzi Slovenskom a Nemeckom tak nepredstavuje iba otázku osobných preferencií. Dôležité je aj to, či ľudia majú k dispozícii stabilné a cenovo dostupné alternatívy ku kúpe nehnuteľnosti.

Prečo má nájom v Nemecku inú pozíciu

Nemecko má rozvinutejší trh s nájomným bývaním. Dlhodobé nájomné zmluvy a ochrana nájomníkov poskytujú ľuďom väčšiu stabilitu aj vtedy, keď bývajú v prenájme dlhé roky. Nájom tak môže predstavovať dlhodobejšie riešenie, nie iba prechodnú etapu pred kúpou vlastnej nehnuteľnosti.

Na Slovensku zostáva profesionálny a inštitucionálny nájomný trh menej rozvinutý. Domácnosti preto nemajú v rovnakej miere k dispozícii stabilné a cenovo dostupné možnosti prenájmu. Vlastníctvo sa tak môže javiť ako prirodzená voľba aj v situáciách, keď kúpa bytu predstavuje veľkú finančnú záťaž.  „Často sa hovorí, že Slováci uprednostňujú vlastné bývanie. V praxi však mnohé domácnosti nemajú dostatok stabilných a cenovo dostupných nájomných alternatív,“ vysvetľuje Kočiš.

Ak nájomný trh neposkytuje dostatočne dostupné a stabilné možnosti, samotná preferencia vlastníctva nevysvetľuje celý obraz. Rozhodovanie domácností ovplyvňuje aj ponuka bývania, jeho cena a možnosti, ktoré ľudia reálne majú.

Menej dokončených bytov, vyššie ceny

Dostupnosť bývania na Slovensku komplikuje aj vývoj výstavby a cien. V roku 2025 developeri dokončili približne 14 300 bytov, čo predstavovalo medziročný pokles takmer o 20 %. Počet dokončených bytov zároveň zaostal takmer o 25 % za priemerom predchádzajúceho desaťročia. Informuje o tom spoločnosť BuiltMind v tlačovej správe.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS), na ktoré sa odvolávajú, vzrástli priemerné ponukové ceny nehnuteľností v roku 2025 o 12 %. Dvojciferný medziročný rast pokračoval aj v prvej polovici roka 2026, pričom stavebná aktivita zostávala utlmená. 

Situáciu na trhu s bývaním v Bratislave približujú aj údaje za tretí štvrťrok 2026.

Developeri predali 728 nových bytov, pričom na konci septembra tohto roka zostávalo v ponuke takmer 4 300 bytov, čiže približne o 400 viac ako pred tromi mesiacmi. Ponuka tak dosiahla najvyššiu úroveň za posledných deväť rokov. Priemerná ponuková cena novostavieb stúpla na 5 740 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medzikvartálny nárast približne o 2 %. Viac než polovicu predaných bytov tvorili dvojizbové jednotky. Záujem o novostavby pritom pretrval aj napriek rastu priemerných hypotekárnych sadzieb z 3,4 na 3,9 % od začiatku roka.

 

„Kupujúci sa napriek rastu hypotekárnych sadzieb z trhu nestiahli. Silný dopyt po hypotékach sprevádza stabilný predaj bratislavských novostavieb, pričom ani výrazné rozšírenie ponuky neprinieslo zásadné spomalenie predaja. V Bratislave sa za kvartál predá približne každý šiesty byt z ponuky, čo je len mierne pod úrovňou podstatne väčšieho trhu, akým je napríklad Praha, kde sa predá približne každý piaty byt,“ uviedol Lukáš Brath, seniorný analytik spoločnosti Cushman & Wakefield.

Výstavbu brzdia vyššie náklady, nedostatok kvalifikovaných pracovníkov a zdĺhavé povoľovacie procesy. Nový stavebný zákon, účinný od apríla 2025, zjednodušil niektoré postupy. Na komplexné posúdenie jeho vplyvu na výstavbu však podľa podkladov zatiaľ nie je dostatok údajov.

Keď výstavba zaostáva a ceny rastú, kúpa vlastného bývania predstavuje pre domácnosti náročnejší cieľ. Práve v takých podmienkach nadobúda význam aj otázka, či dokáže nájomný trh ponúknuť dostatočne kvalitnú a stabilnú alternatívu.

Pomôže rozvoj nájomného bývania?

Rozvoj profesionálneho nájomného trhu by mohol domácnostiam priniesť väčšiu flexibilitu. Ľudia by nemuseli pri zabezpečení bývania hneď disponovať vysokým počiatočným kapitálom a mohli by jednoduchšie reagovať na zmeny pracovných či životných podmienok. Stabilnejší nájomný sektor by zároveň mohol podporiť pracovnú mobilitu a zmierniť tlak na kúpu vlastnej nehnuteľnosti.

Samotné rozšírenie profesionálneho prenájmu však nezaručuje, že nájomné alebo ceny bytov automaticky klesnú. Výsledok závisí aj od širších podmienok na trhu a od toho, ako sa bude vyvíjať ponuka bývania.  „Samotná profesionalizácia nájomného trhu však automaticky nezníži nájomné ani ceny nehnuteľností,“ upozorňuje analytik Kočiš.

Rozdiel medzi Slovenskom a Nemeckom tak nemožno zúžiť na tvrdenie, že Slováci chcú vlastniť a Nemci radšej prenajímajú. Slovenský model ovplyvnila história, zatiaľ čo súčasnú dostupnosť bývania formujú ceny, výstavba aj možnosti nájomného trhu. Dôležité preto nie je iba to, koľko ľudí býva vo vlastnom, ale aj to, či majú domácnosti reálnu možnosť vybrať si medzi kúpou a stabilným prenájmom.