Exotické trhy aj veľké metropoly: Miroslav radí, ako nájsť tú pravú príležitosť v realitách na Slovensku aj vo svete

Investovanie do nehnuteľností v zahraničí nie je len výsadou top podnikateľov či influencerov. V skutočnosti je čoraz dostupnejšie aj pre Slovákov, ktorí hľadajú spôsob, ako ochrániť svoje úspory pred infláciou alebo si vytvoriť pasívny príjem. 

Rastúci trend investovania mimo Slovenska sa pritom netýka len Dubaja, ktorý sa stal pomyselným symbolom slovenského investičného apetítu.

Reálne príležitosti sa dnes nachádzajú v Thajsku, Španielsku, na Balkáne či dokonca opäť aj doma na Slovensku. O tom, ako tieto trhy fungujú a kde sa najviac oplatí investovať, pre Startitup porozprával Miroslav Antoška z realitnej kancelárie RK38.

Miroslav sa špecializuje dlhodobo nielen na predaj projektov na Slovensku, ale aj na zahraničný trh – Chorvátsko, Španielsko, Dubaj, Thajsko či Balkán a Taliansko. Vo svojej realitnej kancelárii dnes spája slovenských klientov s projektmi po celom svete. A hoci ponúka aj exotické destinácie, neskrýva riziká, ktoré so sebou prinášajú.

Sám investoval do rôznych nehnuteľností vo viacerých krajinách

Miroslav Antoška je realitný odborník, ktorý sa investovaniu do nehnuteľností venuje nielen profesijne, ale aj osobne. Spolu s rodinou vlastní okrem Slovenska nehnuteľnosti v Dubaji a Thajsku a svoje portfólio plánuje ďalej rozširovať o nové krajiny.

Investoval aj na Slovensku – najmä vo Vysokých a Nízkych Tatrách. Jeho investičný prístup nie je postavený na trendoch, ale na dôkladnej znalosti lokalít, načasovaní a schopnosti odhadnúť potenciál.

Paradoxne, ako sám hovorí, najlepšiu návratnosť dosiahol na mieste, ktoré by väčšina investorov prehliadla: v obci Telgárt. Nehnuteľnosť, ktorú tam kúpil pred 7 rokmi, má dnes viac ako päťnásobnú hodnotu.

Práve tieto skúsenosti – od exotických destinácií až po lokálne „skryté poklady“ – mu umožňujú poradiť klientom nielen na základe dát, ale aj vlastného prežitého úspechu (aj rizík).

Miroslav verí, že dobrá investícia nie je iba o výnose, ale aj o tom, že jej sám dôveruje natoľko, že by tam s rodinou pokojne žil. Pozri si aktuálnu ponuku →

zdroj: Startitup – Miroslav sa pri práci riadi najmä osobnými skúsenosťami.

• V ktorých krajinách sa oplatí investovať do nehnuteľností
• Ktoré destinácie sú pre investora rizikové
• Či je výhodnejší krátkodobý alebo dlhodobý prenájom

Niektorí klienti chcú nehnuteľnosť, kde môžu stráviť čas s rodinou a zároveň na nej zarobiť. Ktoré lokality najlepšie kombinujú súkromné využitie s investičným potenciálom?

Najpopulárnejší je dnes Dubaj, ktorý sa za posledných 10 rokov, odkedy sa tomuto trhu venujem, výrazne zmenil. Z pôvodne čisto investičnej filozofie sa stalo miesto, kde ľudia chcú žiť, zakladať firmy a vytvárať si druhý domov.

Thajsko je naopak dnes čisto investičné – klienti tam veľmi neplánujú žiť, ale skôr zhodnotiť kapitál a rozložiť riziko. Dôvody, prečo sme sa začali venovať Thajsku sú však dnes veľmi podobné tým, pre ktoré sme sa pred rokmi začali venovať Dubaju. Španielsko, najmä Marbella a jej okolie, sú stále atraktívne, hoci ceny tam už stúpli.

Nový potenciál vidíme v oblastiach ako Alicante či v niektorých rozvojových regiónoch s rastúcou infraštruktúrou. Pri Španielsku však väčšinou víťazí osobné využitie klientov pred čisto investičným pohľadom na túto krajinu.

Časom ste neostali len pri Dubaji a Slovensku, ale ponuku ste rozšírili aj o iné krajiny. Prečo? 

Postupne sme pochopili, že klienti si najprv vyberajú krajinu a až potom hľadajú partnera, s ktorým budú spolupracovať. Chcel som, aby klienti mali túto možnosť výberu aj cez nás – nech sa rozhodnú pre destináciu, nie podľa toho, čo im my vieme ponúknuť.

Preto sme do portfólia pridali aj ďalšie krajiny, kde vnímame infraštruktúrny rast, demografické trendy a stabilitu. Chcem investovať do nehnuteľnosti →

Ako vôbec vznikol nápad investovať do nehnuteľností v zahraničí?

Začiatky siahajú do obdobia, keď moja partnerka žila v Dubaji a prechádzali sme si procesom kúpy nehnuteľnosti. Vtedy som si uvedomil, že na Slovensku v podstate neexistuje maklér, ktorý by sa tejto oblasti naplno venoval.

Okrem jednej agentúry s ponukou jedného developera tam nikto systematicky nepôsobil, čo som vnímal ako veľkú príležitosť. Začal som sa venovať online marketingu a cielene propagoval dubajské nehnuteľnosti na Slovensku v podstate ako prvý.

zdroj: Startitup – Miroslav vlastní byty v niekoľkých krajinách a investície plánuje ešte rozšíriť.

V posledných rokoch stúpa záujem aj o juhovýchodnú Áziu. Ako v tomto smere rozmýšľajú Slováci?

Slováci sú konzervatívni investori. Väčšina z nás preferuje úplné vlastníctvo, preto krajiny, kde je vlastníctvo obmedzené alebo podmienené, pre nich často nie sú veľmi populárne.

Typickým príkladom je Bali alebo Vietnam, kde právne obmedzenia komplikujú kúpu. Vo Vietname je to často štát, ktorý nehnuteľnosť vlastní, alebo majiteľ musí byť domáci. To isté platí pre Bali. 

Z hľadiska investovania to je veľmi zaujímavé, pretože veľa ľudí vníma Bali a Vietnam ako zaujímavé krajiny. Toto je však niečo, čo aj mne osobne prekáža.

V Thajsku je situácia lepšia, ale aj tam platia určité kvóty – napríklad úplné vlastníctvo sa týka len apartmánov, nie rodinných domov. 

Je investovanie do destinácií závislých od turizmu rizikové?

Určite áno. Cestovný ruch je citlivý na krízy – stačí pandémia alebo problém v letectve a celý trh sa môže spomaliť. Preto vyhľadávame destinácie, ktoré stoja na stabilnejších pilieroch – demografia, pracovné príležitosti, infraštruktúra.

Aj keď turizmus môže byť zaujímavý bonus, nemal by byť jediným dôvodom pre investíciu. 

Krátkodobý prenájom býva často najvýhodnejší, no zároveň nesie isté riziká. Vyhýbate sa teda nehnuteľnostiam závislým výlučne od cestovného ruchu?

Krátkodobý prenájom síce býva najvýnosnejší, ale nie je vždy možný a nie všade sa dá realizovať efektívne. Preto hľadáme lokality, ktoré ponúkajú aj iné možnosti – ideálne také, kde funguje sezóna aspoň 10 mesiacov v roku.

Napríklad Chorvátsko má relatívne krátku sezónu, ceny sú tam vysoké a návratnosť je slabšia. Dôležité je mať aj „zadné vrátka“ – teda možnosť prepnúť z krátkodobého na dlhodobý prenájom, ak sa cestovný ruch náhle zmení. Kde sa oplatí investovať →

zdroj: Startitup – Podľa odborníka sa pri kúpe nehnuteľností v zahraničí netreba spoliehať len na turistické destinácie.

Čo je dôležitejšie – prenájom alebo rast hodnoty?

Ideálny scenár je kombinácia oboch. Krátkodobý prenájom prináša okamžitý cashflow, ale ak sa zároveň zvyšuje hodnota nehnuteľnosti, rastie aj vaša investícia ako celok.

Navyše, ak v danom regióne rastie počet obyvateľov a je tam silná ekonomika, stúpa aj likvidita.

Dajme tomu, že mám nehnuteľnosť na prenájom. Vy zabezpečujete aj to samotné vyťažovanie? 

Áno. V každej krajine máme kolegu alebo partnera, ktorý sa stará o našich klientov – od dovozu z letiska, cez ubytovanie, až po kompletný právny a administratívny servis.

Pomáhame najmä s dlhodobým prenájmom, zabezpečujeme zmluvy, správu nehnuteľnosti, katastrálne zápisy. Krátkodobý prenájom je špecifická služba, ktorú zabezpečujú agentúry špecializované na cestovný ruch. Samozrejme, aj s tým klientom pomáhame.

Ľudia si možno nevedia predstaviť, ako také vyťažovanie nehnuteľnosti vyzerá. Je bežné, že využívajú klasické portály, cez ktoré si ľudia vedia prenajať nehnuteľnosť?

Závisí to od konkrétnej lokality. Napríklad v Dubaji sú veľmi rozšírené povedzme tzv. krátkodobé kontrakty, ktoré nie sú úplne štandardné v našich podmienkach.

Nejde o týždňové pobyty ako pri dovolenkových prenájmoch, ale skôr o dočasné bývanie na mesiac, dva alebo tri – často v rámci projektových pobytov, kým si klient vybavuje víza alebo rozbieha biznis.

Je to iný model prenajímania, ktorý u nás nie je taký častý najmä kvôli menšiemu trhu a nižšiemu počtu obyvateľov. 

zdroj: Startitup – Miroslav verí, že dobrá investícia nie je len o výnose.

A čo dlhodobý prenájom? Funguje v zahraničí spoľahlivo aj bez turizmu?

Áno, pokiaľ si investor vyberie správnu lokalitu a kvalitnú nehnuteľnosť, nemal by mať problém ju dlhodobo prenajať. V podstate platí, že ak dlhodobo neviete nehnuteľnosť obsadiť, niekde nastala chyba – či už v lokalite alebo v produkte.

Práve preto sa snažíme zamerať na trhy, kde fungujú takzvané „zadné dvierka“ – teda že aj bez turizmu, bez agentúry a krátkodobého prenájmu má lokalita dostatok dopytu na dlhodobé bývanie. Nie každý chce, aby sa v jeho byte každé dva dni striedali turisti – mnohí investori hľadajú stabilitu a pokoj.

Investovanie do zahraničných nehnuteľností si vyžaduje dôveru a jasný systém spolupráce. Aký je váš postup spolupráce s klientom?

Začíname online konzultáciou, kde zisťujeme potreby a preferencie klienta. Následne sa dohodneme na ďalšom postupe – osobné alebo online stretnutie, predstavenie konkrétnych projektov, organizácia obhliadok.

V každej krajine máme človeka, ktorý sa stará o servis – od zmlúv, cez kataster, až po dokončenie kúpy. 

zdroj: Startitup – Jeho cieľom je pomáhať Slovákom zorientovať sa v zahraničných trhoch.

Zahraničný trh môže byť z právneho hľadiska neprehľadný. V ktorých krajinách si ešte treba dávať pozor?

Každá krajina má svoje špecifiká – či už právne, daňové alebo kultúrne. V Európskej únii síce vlastníctvo funguje transparentne, ale zase tu býva vyššie daňové zaťaženie.

Potom sú tu krajiny ako Gruzínsko, Srbsko, Maďarsko, Chorvátsko či Čierna Hora, kde môže byť právny rámec zrozumiteľný, ale medziľudské vzťahy a kultúra môžu spôsobiť, že zahraničný investor nie je vždy vnímaný ako partner – skôr ako príležitosť, ktorú treba využiť.

Zaujímavou možnosťou sú aj USA – v okolí Miami sme minulý rok predali niekoľko nehnuteľností a klienti si veľmi pochvaľovali celý proces aj stabilitu trhu.

Jeden z nich investoval vo viacerých krajinách, ktoré sme spomínali, a práve USA označil ako najkomfortnejšie z hľadiska priebehu aj výnosu. Potvrdzuje sa nám, že každá lokalita má svoje „muchy“, preto je dôležité si dobre overiť právny rámec a spolupracovať s overenými partnermi. 

Slovensko sa v rozhovoroch o investovaní často nespomína. Vidíte na domácom trhu ešte nejaký atraktívny potenciál – či už v Tatrách alebo mimo nich?

Určite áno. Slovensko má stále čo ponúknuť – nielen Tatry, ale aj regióny mimo nich majú svoj investičný potenciál. Máme krásnu prírodu, rastúcu infraštruktúru a záujem domácich aj zahraničných turistov.

Problém však je, že v posledných rokoch sme sa vydali politicky nie úplne šťastným smerom, čo znižuje dôveru aj zahraničných investorov. Napriek tomu verím, že ak sa situácia stabilizuje, záujem o slovenské lokality opäť porastie.

V minulosti bol citeľný aj záujem zo strany zahraničných investorov. Platí to stále, alebo sa situácia zmenila?

Zhruba pred niekoľkými rokmi sme skutočne vnímali rastúci dopyt zo západnej Európy. O Slovensko sa zaujímali zahraničné firmy, podnikatelia, ale aj jednotlivci, ktorí tu chceli investovať do nehnuteľností.

Dnes sa však situácia otočila – častejšie počujeme o Slovákoch, ktorí hľadajú možnosti, ako investovať v zahraničí, ako o cudzincoch, ktorí chcú investovať tu.

A to je škoda, pretože tento potenciál sme tu mali. Ale verím, že o niekoľko rokov sa záujem investorov vráti – len Slovensko musí naplniť svoj potenciál a obnoviť dôveru. V ktorých krajinách sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť →

Dnes predávajú alebo propagujú nehnuteľnosti v zahraničí aj influenceri. Čo si o tom myslíte?

Je to taká doba. V 95 % ide o platené spolupráce. Urobiť si pekné video a začať „predávať Dubaj“ nie je problém, ak máte vizuál a sebavedomie.

Ja som sa roky bránil personal brandu, lebo nechcem, aby si nás ľudia vybrali len preto, že sa im páčime na Instagrame či sociálnych sieťach. Nech si nás vyberú preto, že sme medzi prvými riešili Dubaj, Thajsko, ďalšie krajiny, že máme 15 rokov skúseností.

Mne trvalo 12 rokov praxe, kým som vôbec vystúpil v médiách. Dnes ľudia marketingom začínajú a až potom sa učia odbornosť.

Mnohí nevedia, čo sa za ponukami skrýva. Na čo si má dať človek pozor?

V tomto biznise, ako aj pri investovaní sú poplatky, zmluvné detaily, legislatíva. Napríklad v Thajsku sa hovorí o krátkodobých prenájmoch, ale už málokto povie, že to zákon zakazuje.

V Dubaji to síce zmluvne nesmiete, ale v praxi sa to pre zmenu toleruje. Preto je kľúčové mať partnera, ktorý vás na to upozorní. Niekoho, kto vám nepovie len výnosy, ale aj riziká. Serióznosť musí byť základ.

Nie každý chce svoju investíciu ukazovať. Kto sú vaši klienti?

Najmä podnikatelia. Máme medzi klientmi aj známe osobnosti, ale nie každý to potrebuje opakovane dávať najavo vo forme platenej spolupráce. Skutoční investori väčšinou nechcú, aby niekto vedel, že kúpili nehnuteľnosť v Dubaji. Nechcú byť súčasťou marketingu. A to rešpektujem.

Takíto ľudia nechcú byť kontroverzní, chcú len rozumne investovať. Naopak, keď niekto vykrikuje, že si niečo kúpil, a robí z toho show, je otázka, koho tým oslovuje. Sofistikovaného investora skôr nie, toho zaujímajú fakty.

zdroj: Startitup – Paradoxom je, že najväčšiu návratnosť mal z nehnuteľnosti v Telgárte.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti