Stačí päť bytov a už nemusíš pracovať? Expert odhaľuje, ako je to s pasívnym príjmom na Slovensku

Pre mnohých Slovákov je investovanie do nehnuteľností symbolom finančnej slobody. Mnohí veria, že práve vlastníctvo realít dokáže budovať skutočnú hodnotu. Predstava, že raz príjem z prenájmov pokryje všetky životné náklady a práca sa stane voľbou, láka čoraz viac ľudí. Otázkou však zostáva, či je takýto cieľ pri dnešných cenách bytov, úrokových sadzbách a rastúcich nákladoch ešte vôbec reálny.

Podľa realitného investora Romana Kružliaka áno. Nie je to však cesta k rýchlemu zbohatnutiu ani plán na dva či tri roky. Skôr ide o dlhodobú stratégiu, ktorá si vyžaduje disciplínu, trpezlivosť a správne rozhodnutia. „Ľudia často hľadajú skratku. V skutočnosti je investovanie do nehnuteľností maratón, nie šprint,“ hovorí pre Startitup.

Je dnes ešte vhodný čas začať?

Mnohí ľudia majú pocit, že najlepšie príležitosti už premeškali. Ceny bytov za posledné desaťročie výrazne vzrástli a lacné hypotéky sú minulosťou. Expert však tvrdí, že čakanie býva často väčším rizikom ako samotná kúpa: „Najlepšia príležitosť kúpiť nehnuteľnosť bola pred dvadsiatimi rokmi. Druhá najlepšia je dnes.“

Aktuálne dáta Národnej banky Slovenska (NBS) ukazujú, že rast cien pokračoval aj na začiatku roka 2026. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie dosiahla v prvom štvrťroku 3 005 eur za štvorcový meter, čo predstavovalo medziročný nárast o 11,3 %.

Samotné byty zdraželi medziročne o 11,1 % a ich priemerná cena sa dostala na 3 378 eur za štvorcový meter.

NBS zároveň uvádza, že za celý rok 2025 bývanie zdraželo približne o 12 %. Vývoj však nebol rovnaký vo všetkých regiónoch ani pri všetkých typoch nehnuteľností. Kým ceny menších bytov rástli výraznejšie, pri najväčších bytoch sa objavili aj mierne poklesy.

Ceny nehnuteľností nepostupujú iba jedným smerom a môžu prechádzať obdobiami stagnácie či korekcie. Z dlhodobého pohľadu však ich nominálna hodnota výrazne vzrástla. To podporuje Kružliakovu myšlienku, že pri investícii plánovanej na pätnásť, dvadsať alebo tridsať rokov môže byť dôležitejší čas strávený na trhu ako snaha dokonale odhadnúť najnižšiu cenu.

Neznamená to však, že každá kúpa je automaticky výhodná. Rozhodovať by mal najmä výnos z prenájmu, stav nehnuteľnosti, dopyt v lokalite, výška úveru a schopnosť investora zvládnuť aj obdobia bez nájomníka.

Rozhoduje pri investovaní aj vek?

Podľa Kružliaka nikdy nie je úplne neskoro začať. S pribúdajúcim vekom však môže byť budovanie realitného portfólia náročnejšie, najmä preto, že investor má menej času na splácanie úverov, rast hodnoty nehnuteľností a postupné vytváranie majetku.

„Poznám ľudí, ktorí začali aj po päťdesiatke a za pomerne krátky čas dokázali dosiahnuť veľmi dobré výsledky,“ hovorí. Rozhodujúca podľa neho nie je len samotná veková hranica, ale aj motivácia, finančné možnosti a ochota konať.

Mladí ľudia majú najväčšiu výhodu v čase. Môžu dlhšie využívať rast hodnoty nehnuteľností, splácanie úveru nájomníkom aj efekt zloženého úročenia. Zároveň však majú menej skúseností a môžu urobiť viac chýb.

Naopak, starší investori majú k dispozícii kratší časový horizont, no často sa dokážu rozhodovať rýchlejšie a zodpovednejšie. Majú viac životných skúseností, lepšie poznajú svoje možnosti a vedia si za rozhodnutím pevnejšie stáť. Vek teda podľa Kružliaka nie je prekážkou, skôr mení výhody, riziká a tempo, akým sa dá cieľ dosiahnuť.

Čítaj viac z kategórie: Rozhovory