Finančná správa kontroluje príjmy z prenájmu bytov. Za nepriznanie dane hrozia pokuty až 30-tisíc eur

Prenájom bytu je pre mnohých Slovákov spôsob, ako si privyrobiť alebo ako si zabezpečiť prostriedky na splátky hypotéky. Ak však príjmy nepriznáš a spoliehaš sa na to, že si to štát nevšimne, môžeš sa veľmi rýchlo dostať do problémov.  

Popri príjmoch vznikajú aj zákonné povinnosti, ktoré nemožno ignorovať. Finančná správa SR totiž v posledných rokoch výrazne rozšírila možnosti kontroly a dnes dokáže odhaliť aj prípady, pri ktorých si prenajímatelia myslia, že zostanú nepovšimnutí.

Na prísnejšie kontroly upozornila STVR. Štát podľa nej využíva digitálne nástroje, medzinárodnú výmenu údajov aj podnety od občanov. Ak zistí, že si príjmy z prenájmu nepriznal, môžeš čeliť nielen doplateniu dane, ale aj vysokým pokutám či trestnoprávnym následkom.

Krátkodobé prenájmy kontrolujú aj vďaka európskym pravidlám

Ak ponúkaš ubytovanie prostredníctvom platforiem ako Airbnb alebo Booking a spoliehaš sa na to, že o tvojich príjmoch štát nevie, realita je iná. Finančná správa SR získava údaje aj prostredníctvom automatickej výmeny informácií medzi členskými štátmi Európskej únie.

„V prípade online platforiem sú najdôležitejším zdrojom informácie z automatickej výmeny informácií, a to najmä prostredníctvom európskej smernice DAC-7. V rámci medzinárodnej automatickej výmeny informácií sme za rok 2024 identifikovali viac ako 5 300 poskytovateľov krátkodobého ubytovania prostredníctvom digitálnych platforiem,“ priblížil hovorca Finančnej správy SR Daniel Kováč, ktorého cituje STVR.

Ak Finančná správa SR porovná údaje z platforiem s daňovým priznaním a objaví rozdiely, nasleduje kontrola. Úrad najskôr preverí, či priznané príjmy zodpovedajú skutočnosti. Následne môže vyzvať na predloženie kompletného prehľadu príjmov, výdavkov aj histórie rezervácií. Súčasťou kontroly býva aj preverenie, či prenajímateľ spĺňa všetky zákonné podmienky na vykonávanie tejto činnosti.

zdroj: Airbnb

Pri dlhodobom prenájme môžu rozhodnúť podnety od ľudí

Kontroly sa netýkajú iba krátkodobých prenájmov. Finančná správa SR preveruje aj klasické nájomné bývanie. Okrem údajov z verejných registrov a internetu využíva aj podnety od občanov.

Práve tie môžu podľa úradu zohrávať významnú úlohu. Dôvodom bývajú susedské spory alebo konflikty medzi prenajímateľom a nájomníkom.

Ak sa prípad dostane do štádia kontroly, slovenskí daniari môžu vypočuť aj svedkov. Tí majú zákonnú povinnosť vypovedať pravdivo a nič nezamlčať. 

Úrady však nemusia konať iba na základe podnetu. Podozrenie môže vzniknúť aj vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti nevykazuje žiadne príjmy z prenájmu, napriek tomu, že byt reálne obýva iná osoba.

Pri prvom prenájme nezabudni na registráciu

Ak byt prenajímaš prvýkrát, jednou zo základných povinností je registrácia na daňovom úrade. Platí to v prípade, ak už nie si registrovaný z iného dôvodu, napríklad ako živnostník.

„Som povinná sa zaregistrovať na daňovom úrade pre daň z príjmov, ak nie som registrovaná z nejakých iných dôvodov, napríklad z dôvodu živnosti. Túto povinnosť si musím splniť do tridsiatich dní po mesiaci, odkedy som začala s prenájmom,“ priblížila daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov (SKDP) Dagmar Bednáriková.

Pri klasickom dlhodobom prenájme, keď nájomcovi poskytuješ iba bývanie spolu s energiami a vodou, živnosť nepotrebuješ. Zároveň môžeš využiť to, že prvých 500 eur príjmov môže byť oslobodených od dane.

Iné pravidlá platia pri prenájme cez online platformy. Registračná povinnosť vzniká už od prvého zarobeného eura a oslobodenie do výšky 500 eur sa neuplatňuje. Ak však okrem samotného ubytovania poskytuješ aj ďalšie služby, situácia sa zmení.

Dostupné bývanie je najväčšou výzvou Bratislavy: Priemerná cena nového bytu je 386-tisíc

Nadštandardné služby znamenajú ďalšie povinnosti

Rozhodujúce je, čo všetko nájomcom ponúkaš. Ak zostaneš iba pri zabezpečení bývania a základných služieb, živnosť nepotrebuješ. Ak však pridáš ďalšie služby, zákon to už posudzuje ako podnikanie.

„Ak poskytujem napríklad nejaké ďalšie služby okrem tých základných služieb, čiže zabezpečujem upratovanie, stravovanie, pripravujem nejaké uvítacie darčeky alebo organizujem výlety, tak v tom prípade už potrebujem mať živnosť,“ dodala Dagmar Bednáriková. Daňová poradkyňa zároveň upozorňuje na osobitný režim pri využívaní online platforiem. 

Prenajímatelia, ktorí platformy využívajú, sa nestávajú plnohodnotnými platiteľmi DPH, no sú povinní odviesť DPH v prípade platby za províziu platforme.  

Ak byt prenajímaš bez živnosti, nemôžeš si uplatniť paušálne výdavky. Do daňového priznania si môžeš zahrnúť iba skutočne preukázateľné náklady. Samotný prenájom zároveň automaticky neznamená povinnosť platiť sociálne a zdravotné odvody.

Za zatajené príjmy hrozia pokuty aj trestné stíhanie

Ak Finančná správa SR zistí, že si príjmy z prenájmu nepriznal, budeš musieť doplatiť daň. Okrem toho môžeš zaplatiť aj úroky z omeškania a pokuty, ktoré sa pohybujú od 100 eur až do 30-tisíc eur.

V niektorých prípadoch však nejde iba o finančné sankcie. Ak výška škody dosiahne hranicu stanovenú Trestným zákonom, prípad môže prejsť do roviny trestného konania.

Ak zatajíš príjmy, musíš zaplatiť okrem dlžných daní aj úroky z omeškania a široké spektrum pokút. „V prípade dosiahnutia hranice škody podľa Trestného zákona od 700 eur, trestné stíhanie za trestný čin skrátenia dane a poistného, prípadne nezaplatenia dane a poistného,“ tvrdí hovorca Finančnej správy SR.  

Digitálne nástroje, medzinárodná výmena údajov aj podnety od občanov dnes dávajú finančnej správe výrazne širšie možnosti kontroly ako v minulosti. Prenajímatelia by preto mali venovať pozornosť svojim zákonným povinnostiam a príjmy z prenájmu riadne priznávať.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti