Bratislava skončila posledná: Tieto slovenské mestá sú najlepšie na kúpu investičného bytu (REBRÍČEK)

Kúpiť byt v Bratislave a prenajímať ho? Podľa najnovších údajov to z hľadiska hrubého výnosu nemusí byť najvýhodnejšia investícia. Hlavné mesto skončilo v porovnaní 20 slovenských miest na poslednej priečke. Najvyššie výnosy dnes ponúkajú lokality, ktoré by mnohým investorom ani nenapadli. Rozdiel medzi prvým a posledným mestom predstavuje až 2,8 percentuálneho bodu.

Investovanie do nehnuteľností patrí medzi obľúbené spôsoby, ako zhodnocovať úspory a budovať si pasívny príjem. Kým niektorí kupujúci sa pri výbere investičného bytu orientujú na veľké mestá, vysoký dopyt po bývaní či perspektívu rastu cien, iní sledujú predovšetkým to, koľko im nehnuteľnosť dokáže ročne zarobiť na nájomnom.

Najnovšia analýza realitnej platformy LivinIsto však ukazuje, že najdrahšie lokality nemusia byť z pohľadu výnosnosti najatraktívnejšie.

Spoločnosť porovnala ponukové ceny bytov na predaj a prenájom v 20 slovenských mestách za október 2026. Do analýzy zaradila iba mestá, v ktorých evidovala aspoň 100 bytov na predaj a 50 bytov na prenájom. Výsledky priniesli prekvapenie. Na prvých ôsmich priečkach sa neumiestnilo ani jedno krajské mesto. Bratislava, ktorá má z porovnávaných lokalít najvyššie ceny nehnuteľností, skončila úplne posledná.

Najvýnosnejšie investičné byty? Víťazom je Komárno

Najvyšší hrubý ročný výnos z prenájmu dosiahlo Komárno, kde predstavuje 6,9 %. Medián ponukovej ceny bytu tu dosahoval 1 901 eur za štvorcový meter, zatiaľ čo mesačné nájomné predstavovalo 11 eur za meter štvorcový.

Na druhom mieste skončila Prievidza s výnosom 6,7 % a tretiu priečku obsadili Michalovce so 6,2 %. Rovnaký výsledok dosiahla aj Dunajská Streda. Prvú päťku uzatvára Galanta s hrubým výnosom 5,8 %.

Zaujímavé je, že medzi najvýnosnejšími lokalitami dominujú menšie mestá, v ktorých sú nehnuteľnosti podstatne dostupnejšie ako v Bratislave či Košiciach. Investori tak na dosiahnutie porovnateľného príjmu z prenájmu nemusia nevyhnutne investovať stovky tisíc eur.

Rebríček miest podľa hrubého ročného výnosu z prenájmu

Zdroj: LivinIsto, ponukové ceny bytov za október 2026. Výnosy sú hrubé, pred započítaním nákladov.

V Bratislave zaplatíš za byt o 152-tisíc eur viac

Rozdiel medzi Bratislavou a Komárnom najlepšie ilustruje modelový príklad bytu s rozlohou 60 štvorcových metrov. Kým v hlavnom meste by zaň kupujúci zaplatil približne 266-tisíc eur, v Komárne by ho rovnako veľký byt vyšiel na 114-tisíc eur. Rozdiel v obstarávacej cene tak predstavuje viac ako 152-tisíc eur.

V Bratislave dosahovala mediánová ponuková cena bytov 4 429 eur za štvorcový meter. Pri 60-metrovom byte by tak investor potreboval približne 265 740 eur. Ak by nehnuteľnosť prenajímal za mediánové nájomné 15 eur za štvorcový meter, mesačne by získal približne 900 eur. Za rok by mu prenájom priniesol 10 800 eur, čo predstavuje hrubý ročný výnos približne 4,1 %.

V Komárne je situácia výrazne odlišná. Mediánová ponuková cena dosahovala 1 901 eur za štvorcový meter, takže za porovnateľný byt by investor zaplatil približne 114 060 eur. Pri mesačnom nájomnom 11 eur za štvorcový meter by získal 660 eur mesačne, respektíve 7 920 eur ročne. Hrubý ročný výnos by tak dosiahol približne 6,9 %.

Investor by teda v Bratislave potreboval na kúpu bytu o 151 680 eur viac, hoci mesačne by na nájomnom získal iba o 240 eur viac. Za rok by mu bratislavská nehnuteľnosť priniesla na nájomnom len o 2 880 eur viac, napriek tomu, že jej obstarávacia cena by bola viac ako dvojnásobná.

Práve tento nepomer vysvetľuje, prečo Bratislava dosahuje najnižší hrubý percentuálny výnos spomedzi 20 sledovaných miest. Výpočty však vychádzajú z mediánových ponukových cien, nie z porovnania konkrétnych bytov. Nezohľadňujú ani dane, náklady na údržbu či obdobia, počas ktorých by nehnuteľnosť zostala bez nájomníka.

Ani krajské mestá nedokázali konkurovať menším lokalitám

Z krajských miest sa najlepšie umiestnili Trenčín a Nitra, ktoré dosiahli zhodný hrubý výnos 5,1 %. Nasledujú Prešov a Košice s 5 %, Trnava so 4,8 % a Banská Bystrica so Žilinou so 4,5 %. Bratislava s výnosom 4,1 % rebríček uzatvára.

To však automaticky neznamená, že investičný byt v hlavnom meste predstavuje zlú investíciu. Pri rozhodovaní zohráva úlohu aj obsadenosť nehnuteľnosti, dopyt po nájomnom bývaní, budúci vývoj cien či možnosť byt neskôr predať.

Vyšší percentuálny výnos v menšom meste totiž nemusí znamenať vyšší celkový zisk. Ak investor nedokáže nájsť nájomníka alebo musí byt predať pod pôvodnou kúpnou cenou, jeho výsledné zhodnotenie sa môže výrazne znížiť.

Na čo si dať pozor pri výpočte výnosu?

Analýza LivinIsto pracuje s hrubým ročným výnosom, ktorý vyjadruje pomer dvanásťnásobku mediánového mesačného nájomného k mediánovej predajnej cene za štvorcový meter. Nezohľadňuje však dane, poistenie, náklady na opravy, fond opráv ani obdobia, počas ktorých zostane byt neobsadený. Skutočný čistý výnos prenajímateľa preto môže byť podstatne nižší.

Dôležitá je aj skutočnosť, že platforma porovnávala inzerované ceny, nie finálne sumy, za ktoré sa nehnuteľnosti predali alebo prenajali. Navyše nejde o tie isté byty, ale o dve samostatné skupiny ponúk. Údaje zachytávajú iba október 2026, a preto nehovoria nič o dlhodobom vývoji cien ani o tom, či sa niektorým mestám bude dariť aj v nasledujúcich rokoch.

Výsledky napriek tomu ukazujú zásadný rozdiel medzi vysokým nájomným a vysokou výnosnosťou. Kým vo veľkých mestách môžu investori inkasovať vyššie mesačné nájomné, v menších lokalitách dokážu pri podstatne nižšej vstupnej investícii dosiahnuť vyšší hrubý percentuálny výnos.

Pre kupujúcich, ktorí zvažujú investičný byt, tak môže byť rozhodujúca nielen lokalita, ale predovšetkým pomer medzi kúpnou cenou a očakávaným príjmom z prenájmu.