Bratislava trpí akútnym nedostatkom bytov, cena za meter štvorcový dosiahla rekordnú hranicu

Obmedzená ponuka a rast cien sa v Bratislave prejavujú v nižšom predaji, ktorého objem pripomína rok 2014. Ku koncu septembra 2019 sa na realitnom trhu v Bratislave nachádzalo len niečo cez 1700 voľných bytov v novostavbách, konštatujú  analytici z Bencont Investments vo svojej pravidelnej správe.

Pre porovnanie, najvyššiu ponuku voľných novostavieb v Bratislave zaznamenali v roku 2017, keď sa na trhu predávalo 4 800 – 4 900 bytov.

Cenový rekord

Dnešný stav poukazuje na vážny nedostatok bytov, ktorého výsledkom je predovšetkým kontinuálny rast ich cien. Priemerná cena voľných bytov ku koncu septembra dosiahla nový rekord 3 095 €/m² s DPH. Rast cien tak pokračoval aj v treťom štvrťroku a dosiahol 12,3% medziročne.

Cenový rast bol na jednej strane spôsobený zvyšovaním cien v existujúcich projektoch no výrazný podiel na ňom má skutočnosť, že sa z ponuky vytráca stredný segment bývania, zastúpený veľkými projektami.

Jedná sa napríklad o projekty Slnečnice, BORY Bývanie, Nový Ružinov, Tammi, Jarabinky alebo Matadorka, ktoré tvorili veľkú časť ponuky voľných bytov s cenami pod alebo okolo priemeru trhu. Práve tento segment tvoril v roku 2017 väčšinu ponuky, zatiaľ čo v súčasnosti spomínané projekty disponujú podstatne nižšou, resp. žiadnou, ponukou bytov.

Naopak, projekty s nadpriemernými cenami v prémiovejších lokalitách sa vypredávajú pomalšie, keďže cenovo oslovujú užšiu klientelu. Tie v ponuke ostávajú dlhšie a vytvárajú tak nátlak na rast priemernej ceny.

zdroj: TASR

Nepredala sa ani tisícka v novostavbách

Okrem priemernej ceny bytov takisto pokračoval aj trend v raste priemernej rozlohy. Tá dosiahla až 71,14 m², čo je najvyššie číslo od roku 2014. Za týmto trendom do značnej miery stojí takisto vypredávanie stredného segmentu bývania, ktorý tvoria predovšetkým menšie dvoj a trojizbové byty.

Tie sa vďaka nižším rozmerom predávajú za nižšiu absolútnu cenu a oslovujú tak väčšie množstvo kupujúcich. S rastom priemernej rozlohy (a zároveň aj jednotkovej ceny) prirodzene rástla aj priemerná absolútna cena.

Tá ku koncu septembra dosiahla až 215 tisíc eur s DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje rast až o 14,8 %. Z hľadiska predaja sa v Bratislave počas tretieho štvrťroku 2019 zaznamenalo 638 predaných bytov v novostavbách.

zdroj: TASR

Poklesu predaja sa nedá čudovať

Trend v poklese počtu predaných bytov tak pokračoval aj naďalej a objem predaja pripomínal čísla z roku 2014, keď sa realitný trh stále nachádzal v pokrízovom stave. Poklesu predaja sa však pri pohľade na aktuálny vývoj ponuky bytov nedá čudovať. Výber bytov sa značne zmenšil a stále väčšiu časť ponuky tvoria byty „ležiaky“, ktoré sa z dôvodu zlých dispozícií alebo vysokej ceny predávajú pomalšie.

Najpopulárnejší, stredný segment naopak zastáva čoraz menší podiel na ponuke a prirodzene tým pádom klesá aj predaj bytov. V porovnaní s ponukou voľných bytov sa v priemere predávali menšie a jednotkovo aj absolútne lacnejšie byty. Priemerná cena na m² vrátane DPH bola o 258 eur nižšia, priemerná rozloha o 4 m² nižšia a priemerná absolútna cena nižšia až o 32 tis. eur.

Najpredávanejším artiklom boli tradične dvojizbové byty, ktoré zodpovedali za 42,6% celkového predaja. Trojizbové byty tvorili 31,5% a zvyšok patril jedno a štvorizbovým bytom s podielom okolo 12,5%. Medzi najpredávanejšie projekty v treťom štvrťroku patrili Slnečnice v Petržalke, Discovery Residence v Ružinove a projekt Omnia v Ružinove.