Ceny novostavieb v Bratislave prekonali rekord. S ich poklesom by sme počítať nemali

Ku koncu júna 2021 tvorilo ponuku bytov bratislavských novostavieb 2 485 bytov. Ak si to porovnáme s ponukou z minulého štvrťroku, zistíme, že ponuka narástla, pretože v tom čase bolo na predaj 2 209 bytov. Nárast bol spôsobený silnou ponukou novopridaných bytov, ktorých bolo za posledné 3 mesiace približne 800. Momentálne sa v Bratislave predávajú byty, ktoré sú súčasťou 94 projektov. 

„Priemerná jednotková cena voľných novostavieb sa vyšplhala až na 4 010 €/m², čo je doposiaľ najvyššia zaznamenaná cena v Bratislave. Oproti druhému štvrťroku 2020 sa tak cena zdvihla o 13,7 %, zatiaľ čo medzikvartálne cenový rast dosiahol 8,2 %,“ uvádza sa v tlačovej správe spoločnosti Bencont Investments.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Nové rekordy

Najvyšší nárast cien bol zaznamenaný v okresoch Bratislava II a Bratislava IV, ktoré dokopy ponúkali takmer 80 % celkovej ponuky. Nová ponuka bola v porovnaní s tou starou výrazne drahšia a teda významne prispela k rastu priemernej ceny v Bratislave. Okres Bratislava III sa stal najlacnejším okresom. V tomto prípade je však dôležité dodať, že väčšinu ponuky tvoria byty v okrajových častiach Rače a Nového Mesta.

Priemerná absolútna cena bytov sa vyšplhala na hranicu 248-tisíc eur vrátane DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 6,7 %. Z tohto možno vyčítať, že absolútna cena rástla pomalšie ako cena za meter štvorcový. Tento vývoj cien je spôsobený medziročným poklesom priemernej rozlohy bytov z 67,7 m² na 64,2 m².

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Do ponuky tak pribudli byty s nižšou obytnou plochou, čo čiastočne kompenzuje rastúcu jednotkovú cenu. Jediný okres, v ktorom je priemerná absolútna cena nižšia ako 200-tisíc eur vrátane DPH, je Bratislava III. V tomto okrese však väčšinu ponuky tvoria malé byty v okrajových častiach.

Silný predaj novostavieb

Nový rekord vznikol aj pri pri priemernej jednotkovej cene. Tá sa vyšplhala až na 3 695 eur za meter štvorcový. Medziročne tak ide o 12,1 %-ný nárast. Možno tak konštatovať, že ceny predaných bytov tak vzrástli podobným tempom ako ceny voľných bytov, čo znamená, že trh zvyšovanie cien naďalej akceptuje.

zdroj: Unsplash/Dusan Veverkolog

Počas druhého štvrťroka tohto roka sa v Bratislave predalo 810 bytov v rámci novostavieb, čo je po treťom štvrťroku 2020 najvyšší objem od vypuknutia koronakrízy. „Vzhľadom na veľkosť ponuky sa jedná o jeden z najsilnejších predajov za posledné roky a hovorí o tom, že pri aktuálnom dopyte by ponuka nevydržala ani jeden rok,“ konštatuje hlavný analytik  Bencont Investments  Rudolf Bruchánik.

Opäť sa tak potvrdzuje dávno známy fakt, že v Bratislave sa nachádza nedostatok bytov. Bratislavčania najviac vyhľadávajú dvojizbové byty a hneď za nimi trojizbové byty.

Realitný trh opäť ožíva

Slovenský realitný trh ožíva spolu s ekonomikou. „Medziročný rast cien novostavieb v Bratislave na úrovni 13,7 % je však o niečo vyšší, než sa dalo očakávať. Stojí za ním viacero faktorov,“ píše sa v správe. 

zdroj: Unsplash/Douglas O

Prvým faktorom je jednoznačne rýchly výpredaj tých lacnejších bytov. Za lacnejší byt nachádzajúci sa v Bratislave môžeme v dnešných dňoch označiť novostavbu s cenou do 3 000-3 500 €/m², ak sa nenachádza v nízko atraktívnej lokalite resp. má inú vadu ako napríklad chýbajúce stavebné povolenia.

Novostavby nachádzajúce sa vo vyššie spomenutej cenovej kategórii sa vypredajú ako teplé rožky a v ponuke ostanú tie drahšie nehnuteľnosti. Spôsobené to je zdražovaním v rámci jednotlivých projektov, ku ktorému dochádza priebežne.

Zaujímavosťou je, že počas posledných dvoch rokov sme sa mohli stretnúť s prudkým nárastom cien nie len v lukratívnych častiach ako je Staré Mesto, ale aj bytov v okrajových častiach, po ktorých bol najmä dopyt zo strany mladých ľudí.

zdroj: Unsplash/Dimitry Anikin

Tretím faktorom je výstavba nových bytov, ktorých jednotková cena je vyššia než priemer už ponúkaných bytov. Jedná sa o nové byty v lukratívnych projektoch, ale aj o byty v strednom segmente, ktoré prekračujú cenu 3 500-4 000 €/m².

Môže za to chabá ponuka a drahý materiál

Podľa Bruchánika všetky tieto faktory rastu situácia s nedostatkom novej výstavby v Bratislave, ktorá je brzdená pomalým povoľovacím procesom a rekordne nízkym počtom vydaných stavebných povolení. Zatiaľ sa však v tomto ohľade nečrtá žiadne výrazné zlepšenie a pokiaľ by aj k nemu došlo, tak sa prejaví až o niekoľko rokov. Okrem toho v posledných mesiacoch dochádza k prudkému zvyšovaniu cien vstupov t.j. cien stavebných prác ale najmä cien stavebných materiálov.

zdroj: Unsplash/Pavol Svantner

„Pokles alebo stagnáciu cien nehnuteľností tak na základe spomínaných faktorov očakávať nemôžeme. Môžeme však očakávať spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností, keďže dochádza k zhoršeniu dostupnosti bývania tým, že úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch už neklesajú a mzdy rastú tretinovým tempom oproti nehnuteľnostiam. Pre zväčšujúcu sa časť obyvateľstva sa tak ceny bývania v Bratislave stávajú nedostupnými a strana dopytu tak bude narážať na limit kúpyschopnosti,“ uzatvára Bruchánik.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti odborníci očakávajú, že po roku 2021 tempo rastu spomalí na úroveň 5-10 %. Samozrejme, že nemôže dôjsť k výraznejšej zmene situácie na strane ponuky.