Hypotéky pre podnikateľov: ako získať úver a na čo sa pripraviť?

Podnikatelia či živnostníci sa snažia optimalizovať výdavky, znižovať daňový základ a špekulovať s príjmami. Následne majú problémy pri schválení úveru a o hypotéke môžu len snívať. Je hypotekárny úver pre podnikateľov skutočne utópiou? Nie, ak viete, ako postupovať a na čo sa pripraviť.

Podnikatelia a hypotekárny úver: čo banka preveruje ako prvé?

Byť pánom svojho času je dôvod, pre ktorý sa ľudia rozhodnú pre podnikanie. Sloboda so sebou prináša aj výzvu v podobe sna o vlastnom bývaní. „V roku 2026 nie je hypotéka pre podnikateľov nedosiahnuteľná méta. Je však potrebné, aby ste sa na žiadosť o úver vopred pripravili,“ vysvetľuje Lukáš Pohanka, hypotekárny špecialista zo spoločnosti PROSIGHT. Čo to znamená? Vaše podnikanie musí byť stabilné, daňové priznanie transparentné a záväzky vysporiadané.

Banky pri zamestnancoch nahliadnu do registra Sociálnej poisťovne a ihneď majú informácie o kompletných príjmoch žiadateľa. „Pri príjmoch z podnikania, napríklad u živnostníkov alebo spoločníkov v s.r.o., banku nezaujíma len aktuálny stav na účte. Posudzuje najmä to, či je podnikanie stabilné, príjem dlhodobo udržateľný a či bude žiadateľ schopný splácať hypotéku aj v budúcnosti,“ dopĺňa Lukáš Pohanka. Preto sa preverujú najmä tri už menované ukazovatele:

1. Stabilitu podnikania – ak ste práve začali podnikať, na úver nedosiahnete. Banky na získanie hypotéky vyžadujú daňové priznanie za predchádzajúci rok. Ideálne je, keď podnikáte 24 mesiacov. Sú však prípady kde postačuje aj 6 mesiacov v predchádzajúcom roku.

2. Daňové priznanie – banky sledujú v daňovom priznaní nielen konečný zisk či tržby, ale tiež medziročný trend. Prudké klesanie tržieb počas roka je vnímané ako riziko. Banky dokonca skúmajú aj rast tržieb, aby si overili, či nejde o jednorazový výkyv.

3. Registre a záväzky – získať hypotéku pre podnikateľov vyžaduje platobnú disciplínu. Banky preto preverujú úverový register nielen vás ako osoby, ale tiež vašej firmy. Problémom môžu byť omeškania, nedoplatky na daniach, Sociálnej poisťovni alebo zdravotnej poisťovni. Aj menší nedoplatok vie žiadosť o hypotéku zbytočne skomplikovať alebo oddialiť.

Ako banky počítajú príjem živnostníka?

Pri SZČO sa banky najčastejšie pozerajú na daňové priznanie. Príjem môžu vypočítať viacerými spôsobmi. Každá banka má vlastnú metodiku, preto sa výsledná schvaľovaná výška úveru môže líšiť.

Výpočet z obratu

Niektoré banky vedia živnostníkovi uznať príjem ako percento z ročných tržieb. Ide o výhodnú metódu najmä pre podnikateľov, ktorí majú vyšší obrat, ale zároveň si uplatňujú paušálne alebo vyššie výdavky.

Percento uznaného obratu závisí od banky, typu podnikania a niekedy aj od profesie. Pri niektorých odboroch môže byť vyššie, pri iných konzervatívnejšie. Niektoré banky dokonca rozdeľujú podnikateľov aj podľa výšky obratu.

Výpočet zo základu dane alebo zisku

Druhou možnosťou je výpočet zo základu dane po odpočítaní dane a odvodov. Táto metóda býva výhodnejšia pre podnikateľov, ktorí majú nižšie náklady a vykazujú slušný zisk.

V praxi je dôležité porovnať viac bánk. Jedna banka môže vychádzať zo zisku, iná z obratu a ďalšia môže mať pre vašu profesiu špecifické pravidlá.

Ako banky posudzujú spoločníkov a konateľov v s.r.o.?

Pri spoločníkoch a konateľoch s.r.o. je situácia špecifická. Banka neposudzuje hypotéku ako úver pre firmu, ale skúma, aký príjem má žiadateľ ako fyzická osoba.

Najčastejšie môže ísť o:

• mzdu vyplácanú z vlastnej s.r.o.,
• odmenu konateľa,
• % z tržieb s.r.o.,
• vyplatený podiel na zisku,
• kombináciu viacerých príjmov.

Ak ste zamestnaný vo vlastnej firme a pravidelne si vyplácate mzdu, banka ju môže posudzovať podobne ako zamestnanecký príjem. Zároveň si však môže overovať aj ekonomickú kondíciu firmy, najmä ak ste jej vlastníkom alebo významným spoločníkom.

„Pri podieloch na zisku je dôležité, aby boli riadne vykázané, zdanené a ideálne aj reálne vyplatené. Nestačí, že firma dosiahla zisk „na papieri“. Banka môže chcieť vidieť účtovné podklady, rozhodnutie o rozdelení zisku alebo výpisy z účtu,“ dopĺňa Lukáš Pohanka z PROSIGHT.

Mnohí podnikatelia si myslia, že keď ich s.r.o. dobre funguje, banka automaticky uzná firemný zisk ako ich osobný príjem. Takto to však nefunguje vždy. Zároveň platí že v banke A môže dostať majiteľ vyššiu hypotéku cez jeho mzdu vyplácanú vo vlastnej s.r.o., zatiaľ čo v banke B to bude lepšie cez % z tržieb.

Ako sa pripraviť na žiadosť o hypotéku a budovať bonitu?

Hypotekárny úver je niečo, na čo treba myslieť vopred. Pri plánovaní bývania plánujte aj podanie daňového priznania. V prvom rade sa poraďte s finančným sprostredkovateľom, ktorý vie tieto kroky konzultovať aj s vašim účtovníkom. Niekedy sa skutočne neoplatí šetriť a je lepšie zaplatiť vyššiu daň, aby ste mohli banke preukázať vyšší príjem. Daňová optimalizácia môže ušetriť stovky eur na dani, ale zároveň vám môže znemožniť získať úver v desiatkach až stovkách tisíc eur.

Banky budú dôkladne preverovať vaše účty. Hypotekárny úver nedostanete, ak z vašich účtov odchádzali neprehľadné a rizikové platby, napríklad na hazard. Udržiavajte si prehľadné účtovníctvo, oddeľte súkromné financie od firemných a budujte históriu na podnikateľskom účte.

Pozitívne na bonitu vplýva nízka miera zadlženosti (lízingy, úvery) a úverový register bez omeškaní. Pozor tiež na vlastné zdroje, ktoré sú na získanie hypotéky nevyhnutné. Banky štandardne nefinancujú celú kúpnu cenu a rozdiel musíte pokryť z vlastných zdrojov alebo iným vhodným spôsobom.

Nestačí mať peniaze viazané v tovare, pohľadávkach alebo vo firme. Pre banku je podstatné, či máte reálne dostupné zdroje na kúpu, dofinancovanie a súvisiace náklady.

Záverečné tipy, ktoré vám pomôžu vyhnúť sa chybám

Získať výhodný hypotekárny úver ako podnikateľ nie je o šťastí, ale o stratégii. A tiež o vyhýbaní sa chybám, ktoré vás pri žiadosti pribrzdia.

Agresívna daňová optimalizácia síce vyzerá lákavo, ale minimálne zisky vám na získanie hypotéky nebudú stačiť.

Nečakajte na moment, keď nájdete vysnívaný dom. Začnite s predbežnou analýzou svojich možností na získanie hypotéky už dnes. Správne nastavené daňové priznanie, rozumné finančné zmýšľanie a odborná pomoc sú tými najlepšími nástrojmi, ktoré vás dovedú k podpisu úverovej zmluvy.

Čítaj viac z kategórie: PR