Hypotéky zlacneli: Vieme, ktorá banka má najvýhodnejšie podmienky, dozrel čas na refinancovanie (PREHĽAD)

Hypotéky na Slovensku sú opäť v pohybe. Po dlhom období rekordne vysokých úrokových sadzieb prichádzajú zmeny spojené s miernym poklesom. Zmeny nie sú dramatické, no citeľné. Nižšie úrokové sadzby však zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach, čo následne prináša vyššie ceny samotných nehnuteľností, píše Finančný kompas. 

Práve teraz je ideálny čas pozrieť sa, ktorá banka ti ponúkne najvýhodnejšiu hypotéku a ako sa líšia podmienky jednotlivých bankových domov. Sústredíme sa na najväčšie banky. Vnímame aj kontext a spôsob orientácie sa na hypotekárnom trhu a v jednotlivých ponukách. 

Ako ovplyvňujú úroky hypotéku a prečo teraz klesajú

Úroková sadzba je cena, ktorú platíš banke za požičané peniaze. Keď je vysoká, mesačná splátka stúpa a celkové preplatenie úveru môže narásť o tisíce eur. Naopak, nižší úrok znamená nižšie splátky a výhodnejšiu hypotéku. Zaujímavým faktom je, že úroky hypoték nie sú súčasťou inflačného vnímania na odbornej úrovni. Nie sú zaradené ako faktor na zisťovanie inflácie. Zvyšovanie, ktoré sme zažili po skončení pandémie koronavírusu sa teda prejavilo v našich peňaženkách, ale nedostalo sa do sumárov inflačných tlakov. 

Hypotéka se na začátku zdá jako koule u nohy.
Ale pak přijde kouzlo času 🕰️

Platy:
📈 2014–2020: +5 %
📈 2020–2025: +7 %
📈 2026–2043: odhad +5 %

Na začátku hypotéka = 50 % tvého platu
Po 15 letech = 25 %
Po 30 letech = 12 %

Trpělivost vítězí. Čas pracuje pro tebe. pic.twitter.com/s8WM8f9yUx

— Pavel Fohler (@PavelFohler) November 11, 2025

Aktuálne úrokové sadzby ešte nie sú na historickom minime, no trend sa začína obracať. Dôvodom je snaha Európskej centrálnej banky znižovať základnú sadzbu smerom k 2 %, stabilizácia inflácie v eurozóne a snaha bánk konkurovať si medzi sebou. Práve konkurenčné prostredie je vždy najlepšou zárukou dobrých podmienok pre spotrebiteľov. 

Najväčšie zľavy vidieť pri fixáciách na kratšie obdobie (na 2 až 3 roky), no niektoré banky ponúkajú zľavy aj pri päťročnej či desaťročnej fixácii. Rozdiel v úrokoch medzi bankami je často len niekoľko desatín percenta, ale aj tie môžu znamenať rozdiel v stovkách eur ročne v závislosti od požičanej sumy. 

Na hypotéky vplýva viac faktorov, tvrdí analytik 

Podstatné je skúmať faktory, ktoré súvisia s prístupom bánk a ponúkanou úrokovou sadzbou. „Na výšku úrokových sadzieb hypoték vplýva kombinácia ceny peňazí, za ktoré si banky požičiavajú na financovanie úverov, úročenia štátnych dlhopisov, konkurencie medzi bankami a prípadnej snahy konkrétnej banky zvýšiť svoj trhový podiel,“ hovorí finančný analytik Marián Búlik (na snímke). 

Dôležitá je motivácia bánk. „Dá sa povedať, že najväčší vplyv na vývoj úrokových sadzieb má dnes situácia na trhu, keď najväčšie banky v princípe nemajú veľký dôvod predbiehať sa v tempe znižovania sadzieb. Na jednej strane banky objektívne musia sledovať úročenie štátnych dlhopisov a tomuto faktoru prispôsobovať výšku úrokov,“ myslí si odborník. 

„Keďže hypotéky aj dlhopisy sú pre banku dlhovým financovaním, pričom štátne dlhopisy sú menej rizikové, banky sa snažia udržiavať medzi úrokmi oboch nástrojov rozdiel vo výške 1 percentuálneho bodu v neprospech hypoték. Faktom je, že dnes sú najnižšie úroky hypoték pod touto hranicou, čiže tento faktor hovorí proti ďalšiemu znižovaniu úročenia hypoték, kým neklesne úročenie dlhopisov,“ vysvetľuje Búlik. 

Banky sa správajú trhovo. Trh pomáha spotrebiteľom pri získaní najlepšej úrokovej sadzby. Podstatné sú však mechanizmy, ktoré na to pôsobia. Odborník vysvetľuje, že „vysoký dopyt po hypotékach v posledných 3 mesiacoch nemotivuje banky príliš znižovať úroky hypoték.“ 

Dôležitý je cyklus

Finančný analytik uvádza, že „od augusta minulého roka začali úroky hypoték klesať. Tempo poklesu sadzieb sa v poslednom čase výrazne spomalilo. Na porovnanie, kým za šesť mesiacov od augusta 2024 do januára 2025 klesol priemerný úrok nových hypoték zo 4,51 na 3,95 %, čiže o viac ako 0,5 percentuálneho bodu, za posledného polroka klesol z 3,88 na 3,66 %, čiže len o približne 0,2 percentuálneho bodu. To znamená, že tempo poklesu sadzieb sa už spomalilo na polovicu a je predpoklad, že sa bude ďalej spomaľovať.“

Spotrebitelia, ktorí sa chcú orientovať na trhu a plánovať si svoju budúcnosť, chcú poznať ďalší vývoj. Zaujíma ich teda aj možnosť, že sa úroky zvýšia. Na to reaguje Búlik pokojne: „Je potrebné povedať, že v blízkej budúcnosti nie je dôvod na opätovný rast úrokov hypoték. V zásade tak sadzby budú stagnovať na súčasnej úrovni.“ 

„K výraznejšej zmene by mohlo prísť len vtedy, ak by zásadne kleslo úročenie štátnych dlhopisov, čo je však v blízkej budúcnosti veľmi nepravdepodobné. Istým impulzom k rýchlejšiemu poklesu by mohlo byť opadnutie záujmu o hypotéky. V posledných troch mesiacoch banky poskytli nové hypotéky za 600 miliónov eur, kým v januári 2024 to bolo len za 242 miliónov. Ak by záujem o hypotéky výrazne opadol, jedným z opatrení na strane bánk by mohlo byť rýchlejšie tempo znižovania sadzieb. Vzhľadom na dlhodobo chýbajúci počet bytov je však náhly pokles záujmu o bývanie aj hypotéky nepravdepodobný,“ pokračuje analytik. 

Porovnanie hypoték: Ktorá banka má aktuálne najlepšiu ponuku

Pripravili sme pre teba prehľad aktuálnych ponúk piatich najväčších bánk na Slovensku. Porovnávame výšku úrokových sadzieb (pri fixáci na 3, 5 a 10 rokov), možnosti zliav a špeciálne akcie. To všetko je totiž súčasťou bankových ponúk, ktoré môžu spotrebitelia využiť. 

Tatra banka

Tatra banka zareagovala na vývoj trhu najrýchlejšie. Okrem Programu odmeňovania znížila úroky o ďalších 0,5 % p. a. pri žiadostiach podaných do 15. decembra 2025. Toto sú základné aktuálne úrokové sadzby: 

• Fix 2 / Fix 3: od 3,19 % ročne
• Fix 5: od 3,39 % ročne
• Fix 10: od 4,19 % ročne
• Zľava: až –0,50 % v kombinácii s ďalšími produktmi
• Bonus: 100 % zľava z poplatku za úver
• Hypotéka pre modrú planétu: zľava do 100 % z poplatku na úver pri predložení energetického certifikátu A0 a A1. 

Slovenská sporiteľňa

Najväčšia banka na trhu ponúka najnižšiu sadzbu pre mladých do 35 rokov – už od 3,19 % pri trojročnej fixácii. Podmienkou je zároveň uzavretie poistenia k úveru a mať účet v banke.

• Fix 3: od 3,69 %, pre mladých od 3,19 % ročne
• Fix 5: od 3,89 % ročne
• Fix 10: od 4,69 % ročne
• Zľava: do –0,70 % za účet a poistenie
• Akcia pre mladých: platí do 31. decembra 2025

VÚB banka

VÚB banka prináša porovnateľné úroky so zľavou za poistenie a bežný účet. Výnimočná je jej zelená hypotéka, pri ktorej klient získa 100 % zľavu z poplatku, ak preukáže využitie ekologických technológií pri zabezpečovaní svojho bývania.

• Fix 3: od 3,69 % ročne
• Fix 5: od 3,89 % ročne
• Fix 10: od 4,59 % ročne
• Zľava: –0,20 % za poistenie
• Zelená hypotéka: bonusy do 100 % za pasívny dom, solárne panely či fotovoltiku, ktoré sú preukázané certifikátom. 

ČSOB

Banka láka sadzbou 3,40 % ročne pri fixácii na tri roky. Navyše vráti klientovi späť jednu splátku, ak zdokladuje, že financovaná nehnuteľnosť disponuje energetickým certifikátom A.

• Fix 3: od 3,40 % ročne
• Fix 4-5: od 3,60 % ročne
• Fix 10: od 4,60 % ročne
• Zľava: do –0,50 % za účet, poistenie, vyšší úver
• Bonus: vrátenie 1 splátky za zelený certifikát

UniCredit Bank

UniCredit Bank ponúka nízku sadzbu na dvojročnú fixáciu: 3,19 %. Bonusy v podobe zľavy sú dostupné pri splnení podmienok aktívneho účtu a poistenia rizika splácania úveru. 

• Fix 2: od 3,19 % ročne
• Fix 3: od 3,29 % ročne
• Fix 5: od 3,89 % ročne
• Zľava: –0,40 % za účet a poistenie
• Bonus: úrok 3,29 % ročne pri certifikáte energetickej triedy A/B na nehnuteľnosti

Ako si vybrať správnu hypotéku?

Pri výbere hypotéky sa nepozeraj len na výšku úrokov. Sleduj aj:

Oplatí sa hypotéku refinancovať?

Ak máš hypotéku s úrokom nad 4 %, podľa odborníka na financie je vhodný čas zvážiť refinancovanie. Súčasné sadzby sa pohybujú medzi 3,2 % až 3,9 % ročne, čo môže znamenať úsporu stovky eur ročne.

Finančný analytik zdôrazňuje, na čo si dať pozor, ak chceš vstúpiť na realitný trh: „Pri novej hypotéke je okrem úrokovej sadzby dôležité pozerať sa na dodatočné podmienky. Ak je podmienkou napríklad poistenie schopnosti splácať úver uzavretý v danej banke a záujemca o hypotéku už má životné poistenie, išlo by o dvojité preplatenie podobného produktu. Podobne je to aj pri podmienke využívať ďalšie bankové produkty. V takýchto prípadoch je dôležité nechať si prepočítať, či sa ponuka danej banky oplatí v porovnaní s inou hypotékou bez podmienok.“

Fico čelil vzbure v Poprade: Študentov posielal na Ukrajinu, tí na protest štrngali kľúčmi a opustili diskusiu

Ako uvádza ďalej, pri staršej hypotéke je potrebné sledovať vývoj sadzieb a nechať si prepočítať, kedy sa oplatí pokúsiť sa o predčasné zníženie sadzby. Zvyčajne by mal byť rozdiel medzi starou a novou sadzbou aspoň 0,5 percentuálneho bodu, v individuálnom prípade je však dôležitý aj zostatok úveru na splatenie.

Hoci Európska centrálna banka (ECB) znížila svoje sadzby, banky zostávajú opatrné. Výnosy štátnych dlhopisov sú stále nad 3,5 %, čo limituje výraznejší pokles. Odborníci nepredpokladajú, že by sa hypotéky v najbližšom období dokázali dostať na úroveň okolo 2 %. Skôr podľa nich bude pokračovať súčasný trend mierneho poklesu úrokov a zvýšenej vzájomnej konkurencie medzi bankami.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika