Mladá investorka vlastnila päť nehnuteľností, no skončila v bankrote. Dnes hovorí, kde pri investovaní urobila chybu

Mnohí ľudia vnímajú nehnuteľnosti ako jednu z najistejších ciest k bohatstvu. Byty, domy či prenájmy sa často spájajú s predstavou stabilného príjmu, rastúcej hodnoty majetku a finančnej istoty do budúcnosti.

Najmä na sociálnych sieťach a v rôznych motivačných príbehoch môže investovanie do nehnuteľností pôsobiť ako pomerne jednoduchý spôsob, ako sa dopracovať k väčšiemu majetku. Stačí kúpiť správnu nehnuteľnosť, nájsť nájomníka a sledovať, ako hodnota investície rastie.

Práve tento obraz však môže byť zavádzajúci. Za prenájmami, hypotékami a vidinou pasívneho príjmu sa často skrývajú vysoké náklady, riziká aj množstvo práce, ktoré si mnohí na začiatku neuvedomia.

Skúsenosť Američanky Naseemy McElroy ukazuje, že realita môže byť oveľa tvrdšia. To, čo malo byť cestou k bohatstvu, ju napokon priviedlo až k osobnému bankrotu.

Keď mala Naseema 25 rokov, vlastnila päť nehnuteľností určených na prenájom. Verila, že práve takto si vybuduje majetok a finančnú nezávislosť.

Využila možnosti rizikového úverovania, ktoré na začiatku tisícročia umožňovali aj ľuďom so slabšou úverovou históriou získať hypotéky s vysokým úrokom. Požičala si čo najviac, nakúpila viacero nehnuteľností a očakávala, že všetko sa napokon obráti v jej prospech.

O necelý rok neskôr však prišiel kolaps trhu s bývaním v roku 2008 a jej plán sa zrútil.

Realitný sen sa rýchlo rozpadol

McElroy dnes otvorene priznáva, že situáciu podcenila. „Bola som naivná,“ povedala pre portál CNBC. Po prepade trhu zistila, že dlhuje bankám viac, než akú hodnotu mali jej nehnuteľnosti. V praxi to znamenalo, že predajom majetku nevedela pokryť svoje záväzky.

Aby sa vyhla exekúcii, dve investičné nehnuteľnosti predala za nižšiu sumu, než aká zostávala na hypotékach. Ďalšie dve skončili v exekúcii a napokon musela vyhlásiť osobný bankrot. To, čo sa spočiatku javilo ako cesta k bohatstvu, sa zmenilo na jedno z najvážnejších finančných zlyhaní v jej živote.

Dnes má 44 rokov a jej čistý majetok presahuje 1 milión dolárov. Vlastní svoj domov, no väčšina jej majetku už nepochádza z nehnuteľností. Tvoria ho najmä investície na akciovom trhu prostredníctvom široko diverzifikovaných indexových fondov.

Nehnuteľnosti nie sú jediná cesta

Najväčším ponaučením z celej skúsenosti podľa nej je, že investovanie do nehnuteľností je len jednou z možností, nie jedinou odpoveďou na budovanie majetku. „Nehnuteľnosti sú jednou formou investovania, ale nie sú jedinou formou,“ hovorí.

Na tento pohľad upozorňuje aj finančný poradca Alex Caswell, zakladateľ Wealth Script Advisors v kalifornskom San Franciscu. Podľa neho sú nehnuteľnosti výrazne rizikovejšie ako investovanie na akciovom trhu a zároveň si vyžadujú oveľa viac práce, než si mnohí investori pripúšťajú.

Caswell hovorí, že na sociálnych sieťach sa rozšíril obraz nehnuteľností ako akéhosi zázračného riešenia pri budovaní bohatstva. V skutočnosti je však úspech v tejto oblasti podmienený rozsiahlym prieskumom, disciplínou a ochotou venovať tomu veľké množstvo času.

Byť prenajímateľom nie je jednoduché

Pred kúpou nehnuteľnosti by podľa odborníka mal investor zvažovať celý rad faktorov. Nejde len o to, ako môže nehnuteľnosť časom rásť na hodnote. Dôležité sú aj dane z nehnuteľnosti, náklady na údržbu, poistné či spôsob financovania kúpy.

Každý z týchto faktorov stojí na predpokladoch a odhadoch. Keď sa ich spojí viac naraz, investícia sa môže stať oveľa menej predvídateľnou, ako sa na prvý pohľad zdá. Práve v tom vidí Caswell jednu z hlavných pascí realitného investovania.

McElroy si navyše na vlastnej koži vyskúšala, že byť prenajímateľom neznamená len pohodlne inkasovať mesačné nájomné. Popri práci zdravotníckej administrátorky na plný úväzok riešila náklady spojené s údržbou domov, výber nájomného aj komplikácie s nájomníkmi. „Len si spomínam, aké ťažké bolo byť prenajímateľkou,“ uviedla.

Dodáva, že z celého projektu nikdy nezískala taký výnos, aký očakávala. Spätne považuje za svoju najväčšiu finančnú chybu to, že pred prijatím veľkého dlhu dostatočne nepochopila skutočné náklady spojené s nehnuteľnosťami.

Najprv istota, potom experimenty

Caswell preto odporúča, aby ľudia, ktorí nechcú byť investormi do nehnuteľností naplno, dali prednosť budovaniu finančnej istoty cez akciový trh. Hovorí najmä o investovaní cez dôchodkové účty a klasické investičné účty, ktoré môžu byť pre bežného človeka jednoduchšie a menej rizikové.

Ak chce niekto s nehnuteľnosťami len začať alebo si ich vyskúšať, mal by tak podľa neho urobiť až vtedy, keď má dostatočne zabezpečený dôchodok. Dôvod je jednoduchý.

Riziko aj potrebná miera nasadenia sú pri takomto type investície vysoké. Ak sa projekt nepodarí, môže človeka citeľne finančne zabrzdiť.

Caswell to zhrnul jasne. „Riziko a miera odhodlania potrebná na úspech v realitnom projekte budú také veľké, že ak v tom zlyháte, môže vás to finančne naozaj výrazne zabrzdiť.“ Príbeh Naseemy McElroy tak pripomína, že investovanie do nehnuteľností môže priniesť úspech, no bez dôkladnej prípravy sa môže veľmi rýchlo zmeniť na drahú lekciu.

Čítaj viac z kategórie: Financie a kryptomeny