Mnohí Slováci zabúdajú na túto daň, končia s mastnou pokutou: Existuje však legálny spôsob, ako ju neplatiť

Predaj nehnuteľnosti je pre väčšinu z nás životným obchodom. Či už si sa zbavil starého bytu po babke, alebo si so ziskom „otočil“ investičný pozemok, po podpise zmluvy a pripísaní peňazí na účet prichádza fáza eufórie. Tú ti však môže veľmi rýchlo pokaziť list z daňového úradu.

Mnohí Slováci totiž žijú v omyle, že ak predali svoj súkromný majetok, štát do toho nič nie je. Opak je pravdou, pretože ak nesplníš prísne podmienky, tvoj zisk podlieha zdaneniu a zdravotným odvodom, čo ťa v konečnom dôsledku môže vyjsť na tisíce eur. Podať daňové priznanie totiž musíš aj vtedy, ak je tvoj čistý zisk nulový.

Kedy si „za vodou“ a kedy musíš zaplatiť

Kľúčové číslo, ktoré si musíš zapamätať, je päť. Slovenská legislatíva je v tomto pomerne jasná a ako uvádza portál Finančnej správy SR, ak medzi dňom nadobudnutia nehnuteľnosti a dňom jej predaja uplynulo viac ako päť rokov, tvoj príjem je od dane oslobodený. V takom prípade štátu nemusíš nič oznamovať ani podávať daňové priznanie.

Problém však nastáva, ak svoju nehnuteľnosť predávaš skôr. Ak si byt kúpil v roku 2022 a v roku 2025 ho predávaš so ziskom, stávaš sa daňovníkom. Dôležité je vedieť, že daň sa neplatí z celej predajnej ceny, ale len zo zisku. Základom pre výpočet dane je teda rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľne vynaloženými výdavkami.

Pri posudzovaní tejto päťročnej lehoty si musíš dať pozor na to, čo sa považuje za moment predaja. Finančná správa SR upozorňuje, že rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr – či už je to deň podpisu kúpnej zmluvy, alebo deň prijatia prvej platby či preddavku. Ak si teda podpísal zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a prijal zálohu ešte pred uplynutím piatich rokov, tvoj príjem bude pravdepodobne zdaniteľný, aj keby samotná hlavná kúpna zmluva bola podpísaná až po tomto limite.

„Štandardná výška dane fyzickej osoby predstavuje 19 %. Pokiaľ však zisk (predajná cena mínus kúpna cena mínus náklady) prekročil sumu 41 445,46 eura (za rok 2022), daň je progresívna a rastie na úroveň 25 %,“ tvrdí realitný maklér Marek Cvengroš.

Pozor na dedičstvo po vzdialených príbuzných

Pri dedení nehnuteľnosti si treba dávať pozor na to, po kom si dedil, pretože zákon prísne rozlišuje medzi priamym a nepriamym radom. Portál oPeniazoch.sk pripomína, že pri dedení v priamom rade, teda po rodičoch, starých rodičoch či deťoch (prípadne medzi manželmi), sa do päťročného limitu započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil zosnulý poručiteľ. Ak teda tvoj otec vlastnil byt štyri roky a ty ho po jeho smrti vlastníš ďalšie dva, podmienka piatich rokov je splnená a ty pri predaji neplatíš žiadnu daň.

Situácia sa však dramaticky mení, ak dedíš v nepriamom rade – napríklad po súrodencovi, strýkovi, tete či bratrancovi. V takomto prípade päťročná lehota začína plynúť nanovo dňom smrti poručiteľa. Vtedy je výdavkom takzvaná všeobecná cena nehnuteľnosti, ktorá bola uvedená v uznesení o dedičstve. Ak byt zdedený po strýkovi predáš do piatich rokov za vyššiu cenu, ako bola jeho hodnota v čase dedičského konania, tento rozdiel musíš priznať v daňovom priznaní typu B.

Darované byty a pasca so znaleckým posudkom

Špecifická a často mätúca situácia nastáva pri darovaných nehnuteľnostiach, kde do hry vstupuje komplikovanejšia matematika. Ak predávaš dar, tvojím výdavkom môže byť hodnota zistená znaleckým posudkom v čase darovania, ale má to jeden dôležitý háčik. Toto pravidlo platí len v prípade, ak by bol darca (človek, ktorý ti byt daroval) v čase darovania od dane oslobodený. Inými slovami, ak by tvoja mama vlastnila byt viac ako päť rokov a darovala ti ho, tvojím výdavkom pri predaji bude cena určená znalcom ku dňu darovania.

Ak by však darca podmienku oslobodenia nespĺňal (napríklad by ti daroval byt, ktorý sám kúpil len pred rokom), tvojím výdavkom pri predaji nebude znalecký posudok, ale len pôvodná obstarávacia cena, za ktorú byt nadobudol darca. Tento detail môže v praxi znamenať rozdiel tisícov eur na výslednej dani.

Slovenský trh práce zaplavili „ghost jobs“: Mnohé pracovné ponuky v skutočnosti neexistujú. Ako nenaletieť?

Okrem samotnej dane z príjmu, ktorú zaplatíš štátu, netreba zabúdať ani na zdravotné odvody. Zdravotná poisťovňa ti na základe tvojho daňového priznania pošle ročné zúčtovanie, kde ti vyrubí ďalších 15 % z tvojho zisku, čo je pre mnohých predávajúcich najväčší finančný šok.

„To znamená, že tvoj zisk z predaja bude v prípade základnej dane (19 %) nižší o 33 %, respektíve o 39 % v prípade progresívnej dane (25 %),“ dodáva realitný maklér.

Termíny a povinnosti, ktoré nesmieš podceniť

Ak si predal nehnuteľnosť a zistil si, že nespĺňaš podmienky na oslobodenie od platenia dane, tvojou povinnosťou je podať daňové priznanie do konca marca nasledujúceho kalendárneho roka. Ak si predal byt v roku 2025, termín máš do 31. marca 2026. Keďže ide o takzvaný ostatný príjem, nepoužívaš bežné „áčkové“ priznanie, ale typ B. Dobrou správou je, že pri tomto druhu príjmu sa nemusíš registrovať na daňovom úrade a žiadať o DIČ, v priznaní jednoducho uvedieš svoje rodné číslo.

Finančná správa SR však upozorňuje na jednu zásadnú nevýhodu. Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, ktoré sa radia medzi pasívne príjmy, si nemôžeš uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku. Taktiež nie je možné vykázať daňovú stratu – ak sú tvoje výdavky vyššie ako príjem z predaja, jednoducho do priznania uvedieš nulu.

Vzhľadom na zložitosť rôznych scenárov, najmä pri kombinácii podnikania a súkromného vlastníctva, sa pred podaním priznania určite oplatí konzultácia s odborníkom. Pokuty za chyby v daňovom priznaní sú totiž často oveľa vyššie ako cena za profesionálnu radu.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti