Na Slovensku to ide s dostupnosťou bývania dolu vodou. Zažívame najvyšší medziročný rast cien bytov za posledné roky

Byty ponúkané v novostavbách v rámci Bratislavy dosiahli koncom roka 2021 priemernú cenu 4 256 €/m² vrátane DPH, konštatujú analytici z  Bencont Investment vo svojej najnovšej analýze. Došlo tak k ďalšiemu výraznému cenovému skoku a nárast cien za rok 2021 teda dosiahol 18,4 %. Ide o najvyšší medziročný rast cien bytov v Bratislave od roku 2008.

Počet voľných bytov sa opäť znížil, keď sa koncom roka z prvej ruky predávalo už len 2 072 bytov. Počet predaných bytov za rok 2021 presiahol 2 800 bytov, čo je v porovnaní s rokom 2020 nárast o takmer 17 %.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Priemerná cena bytov ponúkaných v novostavbách v Bratislave vzrástla ku koncu roku 2021 na úroveň 4 256 €/m² vrátane DPH. Ponuku tvorilo celkovo 2 072 bytov v rámci 65 developerských projektov. Nárast priemernej ponukovej ceny tak za rok 2021 dosiahol 18,4 %, čo najvyšší medziročný rast od roku 2008.

K vysokému rastu výrazne prispel posledný štvrťrok, v ktorom došlo k cenovému skoku až o 4,5 % oproti tretiemu štvrťroku 2021. K cenovému rastu prispela nová ponuka bytov, ktorá sa skladala prevažne z projektov stredného segmentu bývania no aj napriek tomu dosahovala priemerná cena týchto bytov až 3 900 €/m² vrátane DPH.

Okrem toho došlo k zdražovaniu bytov v už existujúcich projektoch, takisto najmä v stredom segmente bývania.

Anomáliou je Bratislava 

Z pohľadu jednotlivých okresov bol najväčšou anomáliou okres BA V, kde priemerná cena na meter štvorcový medziročne vzrástla až o 44 %. Spôsobené to je veľmi nízkou ponukou voľných bytov a príchodom nového projektu Nesto. Ten koncom roka tvoril polovicu ponuky novostavieb v tomto okrese a výrazne tak ovplyvnil priemernú cenu.

V porovnaní s tretím štvrťrokom tak cena ostala na rovnakej úrovni, no medziročne vzrástla až o 20 %. K rastu predajnej ceny došlo vo všetkých bratislavských okresoch, a to na úrovni v rozmedzí 15 – 25%.

Z pohľadu počtu izieb dosahovali najvyššiu cenu na meter štvorcový jednoizbové byty, ktoré sa pri priemernej cene 4 536 €/m² vrátane DPH predávali oproti priemeru o 17,5 % drahšie.

zdroj: unsplash/Lukáš Kulla

Naopak najlacnejšími boli trojizbové byty s priemernou predajnou cenou 3 580 €/m² vrátane DPH, t. j. 7,3 % nižšie, ako je priemer. Priemerná absolútna cena predných bytov sa vyšplhala na 243-tisíc EUR zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov dosahovala 63,95 m².

Posledný štvrťrok 2021 prekvapil ďalším nadpriemerným rastom cien voľných bytov v novostavbách. Cenový rast sa týkal predovšetkým bytov v strednom segmente bývania, pričom k zdražovaniu došlo pri existujúcich projektoch ako aj v prípade novej ponuky.

Výsledkom je medziročný rast na úrovni 18,4 %, čo je najvyššie číslo od roku 2008 a takmer dvojnásobok oproti priemernému tempu rastu za posledných 5 rokov. Na rast cien bytov v Bratislave vplýva množstvo faktorov.

Niektoré z nich, ako obnovenie ekonomickej aktivity po krízovom roku 2020, zlepšenie vyhliadok do budúcnosti, stále pretrvávajúce nízke úrokové sadzby alebo rast cien stavebných materiálov neboli špecifické len pre Slovensko, ale aj pre zvyšok Európskej únie resp. vyspelého sveta. Tomu zodpovedal aj rast cien nehnuteľností v týchto krajinách.

zdroj: TASR/Michal Svítok

Počet voľných bytov sa neustále znižuje

Ako uvádza Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, Bratislava, ako aj iné slovenské mestá, má vážny problém na úrovni ponuky, keď v dôsledku zdĺhavých povoľovacích procesov a zastaralého územného plánu dochádza k poklesu počtu voľných bytov na historické minimá.

„Tento problém je v hlavnom meste evidentný už roky a objem ponuky postupne klesol na 40 – 45 % úrovne z roku 2017. Nízka ponuka znamená nízku konkurenciu na strane predávajúcich, čo má pri stále vysokom dopyte za následok cenový rast,“ dodáva s tým, že keď k tomu pridáme spomínané makroekonomické faktory, tak sa dostaneme k medziročnému cenovému rastu blížiacemu sa k 20 %.

V dôsledku toho vzniká otázka, či bol rok 2021 tým rokom, kedy na trhu vznikla realitná bublina a či v blízkej budúcnosti neuvidíme cenovú korekciu. Hoci ceny narástli až o 20 %, Bruchánik si myslí, že to tak nie je. 

„Prvým dôvodom je rekordne nízka ponuka voľných bytov, ktorá nedovolí prepad cien, keď predávajúci disponujú takým obmedzeným počtom bytov, že sa s ich predajom vôbec nemusia ponáhľať,“ vysvetľuje. Dodáva, že byty tak radšej ponúknu za vyššiu cenu a počkajú, kým si nájdu svojho kupujúceho.

Ceny idú hore

„Druhým dôvodom sú vyhliadky pozitívneho ekonomického rastu na ďalšie roky,“ hovorí odborník. Tieto vyhliadky síce môžu byť tlmené prípadným zvýšením úrokových sadzieb, no ak k nemu dôjde, tak s najväčšou pravdepodobnosťou pôjde o pomalý, postupný a predvídateľný nárast.

Za ďalší dôvod možno považovať nárast inflácie. „Mnoho ľudí svoje voľné peňažné prostriedky za účelom ochrany pred infláciou zainvestujú, čo v prípade Slovenska znamená predovšetkým investíciu do nehnuteľností.“ 

zdroj: Unsplash/Martin Ketler

Štvrtým dôvodom je prudký nárast cien pozemkov, stavebných prác a materiálov, ktoré sa prejavia v cenách nových bytov. Samozrejme, 20 %-ný rast cien nehnuteľností nemôže pokračovať do nekonečna.

S ďalším poklesom úrokových sadzieb už pravdepodobne počítať nemôžeme a predpokladaný rast miezd na najbližšie roky sa odhaduje na úrovni 5 – 6 % medziročne.

„Dochádza a aj bude dochádzať k zhoršeniu dostupnosti bývania, najmä pre mladých ľudí, ktorí tak budú musieť voliť prenájom pred kúpou vlastnej nehnuteľnosti. V dôsledku toho odpadne časť dopytu a tempo rastu cien by sa malo spomaliť. Na rok 2022 tak predpokladáme nárast cien bytov v Bratislave na úrovni do 10 %,“ uzatvára Bruchánik.