Za byt z druhej ruky zaplatíš 225 000 eur: Takto to vyzerá s bývaním v Bratislave

Sekundárny trh bytov v Bratislave počas prvého štvrťroka 2022 opäť vykázal nárast cien.

„Priemerná jednotková cena sa vyšplhala na 3 544 €/m², čo v medziročnom porovnaní značí rast o 13,3 %. Ide o zdanlivé spomalenie tempa rastu, no treba brať do úvahy, že v prvom štvrťroku 2021 cena bytov vzrástla skokovito a aktuálny štvrťrok tak má vysokú porovnávaciu bázu,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Dodáva, že z tohto dôvodu je lepšie pozrieť sa na medzikvartálne porovnanie, keď cena bytov oproti štvrtému štvrťroku 2021 vzrástla až o 7,8 %. Uvádza, že tak došlo k ďalšiemu prudšiemu skoku pri cenách starších bytov. 

„Nárast bol podobný vo všetkých bratislavských okresoch, pričom najväčší skok, o 9 % zaznamenal okres BA V a najmenší, o 6,9 %, okres BA I.“

Priemerná absolútna cena bytov z druhej ruky sa vyšplhala na 225-tisíc eur, čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku značí nárast o 5,6 %, t. j. podobné tempo rastu ako jednotková cena. Hranicu 200-tisíc eur tak prekonali aj okresy BA II a BA IV.

Tieto reality ti zarobia poriadny balík peňazí. Ak ich vlastníš, sedíš na zlatom vajci

Jediný okres, kde sa priemerná cena bytov nachádza tesne pod úrovňou 200-tisíc eur, je okres BA V. Dôvodom je nízka priemerná rozloha, ktorá je pri 60,53 m² najnižšia spomedzi bratislavských okresov. Najväčšie byty sa, ako zvyčajne, predávali v okrese BA I, kde priemer predstavoval až 80,92 m². Priemerná rozloha bytov z druhej ruky v Bratislave dosahovala 64,91 m².

Pomalší nárast nájomného

Pokiaľ ide o trh s nájomným bývaním, aj tu došlo k nárastu, no podstatne miernejšiemu ako v prípade bytov na predaj. Priemerné nájomné na m² sa dostalo na úroveň 12,65 € vrátane energií. Medziročne tak došlo k rastu o 6,13 %, zatiaľ čo medzikvartálny rast predstavoval 1,16 %.

zdroj: Unsplash/Manson Yim

Je potrebné však dodať, že ide o priemer inzerátov na prenájom ponúkaných v priebehu prvého štvrťroka a efekt prenájmu bytov utečencami z Ukrajiny sa tak ešte nestihol prejaviť naplno. Prílev nových nájomcov vyvoláva zvýšený dopyt a nárast cien nájomného, pričom dĺžka trvania tohto efektu bude závisieť od vývoja vojny na Ukrajine.

Priemerné nájomné 1-izbového bytu dosahovalo 497 €, dvojizbového bytu 670 € a trojizbového bytu 919 €.

Ceny bytov z druhej ruky idú hore

Vzhľadom na najrýchlejší rast cien novostavieb v Bratislave od roku 2008 sa dalo očakávať, že sekundárny trh bude v cenovom raste nasledovať. Tak sa aj stalo, keď ceny starších bytov medzikvartálne poskočili až o 7,8%. Aj napriek tomu je však za posledné 2 roky vidieť zvyšujúci sa rozdiel medzi cenami novostavieb a cenami bytov z druhej ruky.

Legendárne slovenské kúpele s VIP zónou sú na predaj, nový majiteľ zaplatí cez 10 000 000 eur

Historicky sa pohyboval na úrovni okolo 15 %, resp. 350 €/m². V prvom štvrťroku 2022 dosahoval však už takmer 1 100 €/m², resp. 31 %. Je tak evidentné, že extrémny nedostatok novostavieb ich ceny ženie do výšok. Sekundárny trh kvôli svojej veľkosti až taký nedostatok nevykazuje a cenový rast, preto bol o niečo pomalší.

„Aktuálne sme však svedkami podstatne rýchlejšieho než očakávaného rastu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch. To v kombinácii s infláciou a ešte rýchlejšie rastúcimi cenami bytov znižuje kúpyschopnosť obyvateľstva,“ uvádza Bruchánik. 

Konštatuje tiež, že sa tak dá predpokladať, že sa na lacnejší sekundárny trh presunie časť dopytu zo sektora novostavieb. Podľa jeho názoru je v prípade starších bytov často nutná rekonštrukcia.

Vzhľadom na to, že rozdiel medzi starším a novým 3-izbovým bytom je dnes už na úrovni 70-tisíc €, sa náklady na rekonštrukciu zdajú byť prijateľnejšie.

„Očakávame, že dopyt po lacnejších starších bytoch bude pokračovať. To bude naďalej tlačiť na ich cenu smerom nahor. Vzhľadom na zhoršujú sa kúpyschopnosť obyvateľstva by však tempo rastu malo postupne spomaľovať smerom k úrovni 5 – 10 % medziročne,“ uzatvára analytik.