Pre bežnú slovenskú domácnosť je už nehnuteľnosť takmer nedostupná. Ceny rastú najrýchlejšie za desaťročie

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú najrýchlejšie za posledných viac ako 10 rokov. Vyplýva to z analytického komentára analytikov úseku meny, štatistiky a výskumu (ÚMS) Národnej banky Slovenska (NBS).

Z faktorov vyplývajúcich na rast cien nehnuteľností možno podľa nich vyzdvihnúť najmä vysokú infláciu a tlmený ekonomický rast, aj v dôsledku vojny, a sprísňovanie menovej politiky. Ako dodávajú, v dôsledku inflácie budú ceny materiálov a práce, ako aj investičný dopyt, tlačiť na ceny smerom nahor.

Pokračovanie prudkého rastu cien sa neočakáva

Na Slovensku je podľa analytikov pomerne málo domácností s dostatočnými vlastnými zdrojmi, ktoré vytvárajú investičný dopyt po nehnuteľnostiach.

Negatívny vplyv inflácie na spotrebu, sprísňovanie menovej politiky a nejasný ekonomický vývoj budú podľa nich pôsobiť skôr tlmiaco na ceny nehnuteľností, najmä z dôvodu negatívneho dopadu na domácnosti s obmedzenými vlastnými zdrojmi. „Vzhľadom na tieto faktory a na súčasnú zhoršujúcu sa dostupnosť bývania, neočakávame pokračovanie aktuálneho prudkého rastu cien nehnuteľností,“ dodávajú.

Aktuálne rastú ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku medziročným tempom viac ako 20 percent. „Pre bežnú domácnosť s priemerným príjmom je už bežná nehnuteľnosť takmer nedostupná,“ upozorňujú analytici s tým, že priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku sú už vyššie ako hodnota, ktorú by vedela zafinancovať rodina s dvoma deťmi s priemerným platom bez vlastných úspor iba formou úveru.

„V prípade Bratislavského kraja už pomaly nemusí stačiť ani spolufinancovanie v objeme 20 percent vlastného kapitálu,“ dopĺňajú.

Inflácia znehodnocuje úspory

Aktuálna dvojciferná inflácia je podľa analytikov nevídaným javom od začiatku existencie hypotekárneho trhu na Slovensku.

„Vyššia inflácia znehodnocuje úspory domácností, a preto motivuje dopyt po investičnej kúpe nehnuteľností. Na druhej strane, vyššia inflácia znamená vyššie náklady na spotrebu a menej voľných prostriedkov, čo môže ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach v prípade domácností s limitovanými vlastnými zdrojmi,“ konštatujú analytici ÚMS.

Sprísňovanie menovej politiky podľa nich môže krátkodobo zvýšiť investičný dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu poklesu hodnoty finančných aktív. „Na dlhšom horizonte však môže vplývať nárast požadovaných výnosov tlmiaco na ceny nehnuteľností,“ vysvetľujú analytici.

Ako dodávajú, zvyšovanie úrokových sadzieb na úvery na bývanie v dôsledku prísnejšej menovej politiky bude tlmiť dopyt po nehnuteľnostiach.

Kde rástli ceny najrýchlejšie?

Ceny nehnuteľností na bývanie rástli v druhom štvrťroku 2022 najrýchlejšie v Žilinskom, Banskobystrickom a Trnavskom kraji. Vyplýva to z komentára analytikov úseku meny štatistiky a výskumu (ÚMS) Národnej banky Slovenska (NBS). „

Drahšie kraje, ako Bratislavský a Košický, rastú pomalším tempom,“ uvádzajú s tým, že ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v druhom štvrťroku 2022 vzrástli o 6,4 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Medziročný rast predstavuje 25,5 percenta.

Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností sa podľa analytikov nachádza na úrovni 2671 eur za meter štvorcový, čo zodpovedá nárastu o 161 eur oproti prvému štvrťroku.

„Priemerná cena bytov sa v druhom štvrťroku vyšplhala na úroveň 2947 eur za meter štvorcový,“ konštatujú s tým, že v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom ide o nárast 6,8 percenta a 28,2 percenta oproti rovnakému obdobiu v minulom roku.

Priemerná cena domov dosahuje 1987 eur za meter štvorcový medzi štvrťrokmi teda vzrástla o 6,1 percenta a medziročne 19 percent.

V porovnaní s prvým štvrťrokom 2022 rástli ponukové ceny nehnuteľností na bývanie najrýchlejšie v Žilinskom kraji – o 12,9 percenta. „Medzi ďalšie rýchlo rastúce kraje patria opäť Banskobystrický s 10,1 percenta a Trnavský kraj s 9,3 percenta, v ktorých ceny výrazne rástli aj v predchádzajúcom kvartáli,“ uvádzajú analytici ÚMS.

Spomalenie tempa rastu pozorujú v relatívne drahších krajoch – Bratislavskom a Košickom – približne 5 percent.

Prírastok nových úverov na nehnuteľnosti podľa analytikov pokračoval aj v druhom štvrťroku 2022 a aktivita na realitnom trhu zatiaľ pretrváva aj napriek postupne sa zvyšujúcim úrokovým sadzbám.

„Priemerná poskytnutá úroková sadzba čisto nových úverov na nehnuteľnosti bola na začiatku roku na úrovni 0,98 pričom v máji poskočila na 1,75 a v júni sa už nachádza na hodnote 2,11,“ konštatujú.

Predikcia makroekonomického vývoja podľa nich naznačuje, že pokles reálnych príjmov v spojení s rastom úrokových sadzieb by mali viesť k postupnému utlmovaniu aktivity na realitnom trhu.