Priemerná cena nových bytov prekročila astronomickú hranicu, ďalší rast cien by hroziť nemal

V priebehu druhého štvrťroka 2022 sa v Bratislave predalo 491 bytov v novostavbách priamo od developerov. Spočítali to analytici spoločnosti Bencont Investments vo svojej najnovšej analýze.

Dopyt po bytoch sa tak, podľa nich, citeľne ochladil, no ceny ďalej rástli. Medziročné tempo rastu opäť prekonalo 20 %, zatiaľ čo oproti prvému štvrťroku sa ceny zdvihli o 5,3 % na 4 880 €/m² vrátane DPH.

Priemerná absolútna cena prvýkrát prekročila hranicu 300-tisíc eur. Ponuka bytov mierne vzrástla, no stále sa nachádza na minimálnych úrovniach, čo bude cenu bytov naďalej držať vysoko.

Koncom druhého štvrťroka sa v rámci bratislavských novostavieb v predávalo 1 816 bytov. Ponúkalo ich necelých 80 projektov, resp. ich etáp. Počet voľných bytov sa za posledné 3 mesiace zvýšil o zhruba 150 bytov resp. 9,4 %, no oproti druhému štvrťroku 2021 je o 27 % nižší.

Toto je 5 nástrah, ktoré na teba číhajú pri prenájme bytu. Odborník radí, na čo si treba dať pozor

Ponuka tak ostáva blízko historických miním. Priemerná cena týchto bytov dosiahla koncom júna 4 880 €/m² vrátane DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 21,7 %, zatiaľ čo oproti prvému štvrťroku 2022 ceny vzrástli o 5,3 %.

Ponuka bytov sa v priebehu štvrťroka rozšírila v okresoch BA II a BA V, zatiaľ čo vo zvyšných 3 okresoch nedošlo k žiadnym významným prírastkom a počet predaných bytov tu novú ponuku prevýšil. Priemerná cena bytov v Starom Meste prvýkrát prekonala hranicu 8 000 €/m² vrátane DPH zatiaľ čo zvyšné štyri okresy už všetky prekonali hranicu 4 000 €/m² vrátane DPH.

Absolútna cena novostavieb presiahla strop

Priemerná rozloha ponúkaných bytov predstavovala 62,6 m², čo predstavuje medziročný aj medzikvartálny pokles o cca 3 %. Za znížením rozlohy stála predovšetkým nová ponuka, keď pribudli najmä malé, medzi kupujúcimi populárnejšie, byty s rozlohou 50 – 60 m².

Nižšia rozloha predstavuje pri rastúcej cene na m² výrazný rozdiel v absolútnej cene a tým pádom vo veľkosti hypotéky, aj zálohovej platby, ktorú musia klienti hradiť z vlastných zdrojov. Priemerná absolútna cena novostavieb totiž už presiahla 300-tisíc € vrátane DPH.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Na strane dopytu došlo v priebehu druhého štvrťroka k miernemu ochladeniu. Počet predaných bytov klesol na 491, čo medziročne predstavuje pokles o 39 %, zatiaľ čo medzikvartálne predaj poklesol o 13 %.

Kvartálne sa tak predalo najmenej bytov od druhého štvrťroka 2020, keď vypukla pandémia koronavírusu a následne až od roku 2014. Tu však treba zdôrazniť, že na rozdiel od roku 2014 je ponuka momentálne polovičná, čo predaj bytov vo veľkej miere obmedzuje.

Aj napriek nižšiemu dopytu však v raste pokračovala aj cena predaných bytov. V druhom štvrťroku dosiahla 4 417 €/m² vrátane DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 19,5 %, zatiaľ čo oproti prvému štvrťroku realizačná cena vzrástla o 9,9 %. Kupujúci tak rastúce ceny bytov naďalej akceptovali. K najvyššiemu medziročnému rastu cien došlo v okresoch BA II a BA V, a to v rozmedzí 25 – 30 %.

Vila v Chorvátsku ťa môže stáť toľko, čo na Slovensku. Toto sú tie najlepšie, ktoré sú na predaj

Najdopytovanejším typom naďalej ostávajú dvojizbové byty, ktorých podiel na predaji osciluje okolo 50 %. Na druhom mieste ostávajú trojizbové byty, no ich podiel na predaji sa za posledné 3 roky znížil zo zhruba 30 % na 21 %.

Naopak to, čo trojizbové byty stratili, získali jednoizbové byty, ktorých podiel na predaji vzrástol z 10 – 15 % na takmer 20 %. Je evidentné, že vysoká cena bytov je pre časť kupujúcich neprekonateľnou prekážkou a musia sa tak uspokojiť aj s menším bytom.

Ponuka je minimálna

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, vysvetľuje, že nálada v hospodárstve sa v priebehu druhého štvrťroka zhoršila. Hlavným dôvodom je inflácia, ktorá na Slovensku v júni prekročila 13 % a dosiahla najvyššiu úroveň od roku 2000. Prudký rast zaznamenali aj úrokové sadzby, ktoré sa pri 5 ročných fixáciách ťahajú smerom k 3 %.

„To všetko priamo vplýva na kúpyschopnosť obyvateľstva, ktoré musí väčšiu časť príjmov vynaložiť na základné potreby. Na kúpu nehnuteľnosti a splátku hypotéky tak ostáva menšia časť príjmov, pričom mesačná splátka hypotéky v dôsledku vyšších cien nehnuteľností a úrokových sadzieb rastie,“ konštatuje.

zdroj: Unsplash/Jay ClarkUnsplash/Kristina Kruzkova

Odborník tiež vysvetľuje, že zatiaľ čo v roku 2019 bola priemerná splátka hypotéky na dvojizbovom byte v novostavbe 414 €, pri dnešných cenách a úrokových sadzbách táto suma vzrástla na 780 €. 

„Výsledkom je prirodzene znížený dopyt, čo bolo v druhom štvrťroku viditeľné. To by v konečnom dôsledku malo tlačiť cenu nehnuteľností nadol.“

Koniec zdražovania?

Bruchánik poukazuje aj na stále nízku ponuku bytov, ktorá sa v Bratislave nachádza blízko minimálnych úrovní. „Veľké rozostavané projekty vo väčšine prípadov dosahujú taký predaj z papiera, že developerom pokrývajú väčšinu alebo dokonca až všetky odhadované náklady.“

Podľa odborníka významnejšiemu rozšíreniu výstavby bráni nedostatok stavebných povolení. „Preto sa dnes nenachádzame v situácii, keď by developeri potrebovali vypredávať, aby pokryli svoje záväzky. Práve to je podstatný rozdiel oproti roku 2008, keď výpredajovú paniku spustila extrémne vysoká ponuka voľných rozostavaných a aj dokončených bytov.“

Na záver Bruchánik uvádza, že na rok 2022 bolo predpokladané tempo rastu cien bytov o 5 – 10 %. Momentálne sa nachádzame v polovici roka a máme za sebou už nárast o 14 %.

Podľa odborníka tak môže byť výsledné číslo ešte vyššie, no vzhľadom na výrazné zhoršenie kúpyschopnosti obyvateľstva a s ním spojený pokles predaja nepredpokladáme ďalší rast cien.

„Očakávame, že developeri zaujmú opatrnejší prístup a skokové zvyšovania cien už realizovať nebudú. V druhom polroku tak očakávame skôr stagnáciu, resp. nízky jednociferný rast cien bytov v Bratislave,“ uzatvára Bruchánik.