Samuel rozbehol v Bratislave flipping nehnuteľností: Kúpili sme byt za 109 500 eur, zrekonštruovali a predali za 160 000

Flipping nehnuteľností – teda nákup starších bytov, ich kompletná rekonštrukcia a následný predaj – sa v posledných rokoch stal čoraz populárnejším spôsobom investovania na slovenskom realitnom trhu. Nie každý však vie, čo sa skutočne skrýva za atraktívnymi číslami a fotkami hotových bytov na sociálnych sieťach. Realita je totiž oveľa komplexnejšia – od výberu správnej nehnuteľnosti, cez riadenie rekonštrukcie až po načasovanie predaja.

Samuel je jedným z tých, ktorí sa do tohto biznisu pustili systematicky a s jasnou hlavou. Po rokoch práce na veľkých developerských projektoch sa rozhodol budovať niečo vlastné a dnes stojí za firmou Renowioo s.r.o., ktorá kupuje staršie bratislavské byty, kompletne ich rekonštruuje a predáva ako hotové bývanie pripravené na okamžité nasťahovanie. V rozhovore otvorene hovorí o číslach, rizikách aj o tom, čo väčšina ľudí pri flippingu podceňuje.

Prvý byt mu otvoril oči

Rozhodnutie pustiť sa do flippingu nebolo spontánne. Samuel účelovo založil firmu a od začiatku vedel, že sa tomu chce venovať systematicky. Prvý projekt – byt v bratislavských Podunajských Biskupiciach – trval dlhšie, než plánoval, no spätne to považuje za správne rozhodnutie.

„Nechcel som robiť unáhlené rozhodnutia ani kompromisy. Snažil som sa, aby bol každý detail spravený kvalitne a premyslene – od dispozície, cez materiály až po dizajn,“ vysvetľuje. Veľkú časť prác na prvom byte robil manuálne sám – nie z úsporných dôvodov, ale preto, aby si celý proces rekonštrukcie prešiel z praktickej stránky.

Čísla z prvého projektu hovorili jasne: nákupná cena 109 500 eur, rekonštrukcia za 23 000 eur, predaj za 160 000 eur. Po všetkých nákladoch, vrátane provízie realitnej kancelárie, zostal hrubý zisk okolo 23 000 eur, čo predstavovalo výnos 17 %. „Práve tento prvý projekt ma definitívne presvedčil, že tento model môže fungovať,“ hovorí Samuel. Dnes pracuje na piatom a šiestom byte.

Ako vyzerá projekt v číslach a čase

Samotná rekonštrukcia trvá pri dobre nastavených procesoch zhruba dva mesiace – z toho stavebná časť mesiac a pol. Celý projekt od kúpy po predaj však trvá väčšinou do šiestich mesiacov, keďže do toho vstupujú fázy, ktoré nie je možné úplne ovplyvniť – proces kúpy, schvaľovanie hypoték kupujúcich či samotný predaj.

Náklady na kompletnú rekonštrukciu sa pohybujú okolo 600 až 700 eur za meter štvorcový. „Som presvedčený, že ak by si ľudia chceli celý proces riešiť individuálne cez rôzne firmy a dodávateľov, konečná cena by bola vo väčšine prípadov výrazne vyššia – nehovoriac o čase, energii a množstve rozhodnutí, ktoré by museli počas rekonštrukcie spraviť,“ vysvetľuje.

Cieľová marža sa pohybuje okolo 20 % a viac. „Samozrejme, niekedy je percento o niečo nižšie, ale ak projekt dáva zmysel v absolútnej sume, vieme ho akceptovať,“ dodáva. Zároveň upozorňuje, že rovnako dôležitá je návratnosť vlastného kapitálu – zarobiť 10 000 eur pri 20 % vlastných zdrojoch môže byť výhodnejšie ako zarobiť 20 000 eur pri 100 % vlastnom kapitáli.

Tieto chyby ťa môžu pripraviť o celoživotné úspory: Investor Boris má presný manuál, ako nezlyhať v roku 2026

Čo rozhoduje pri výbere bytu

Výber nehnuteľnosti je podľa Samuela najkritickejší krok celého procesu. Pozerá sa na cenu za meter štvorcový, lokalitu, dispozíciu, technický stav aj celkový potenciál. No rovnako dôležitý je stav bytového domu – zlá fasáda, zanedbaná vstupná hala či nefunkčný výťah dokážu pokaziť prvý dojem aj pri krásne zrekonštruovanom byte.

Pozornosť venuje aj právnej stránke. „V poslednom období si dávame veľký pozor na situácie, keď je na byte záložné právo banky, ktoré nechce byť vyplatené z kúpnej ceny, ale má sa prenášať na inú nehnuteľnosť. Takýto proces môže výrazne predĺžiť čas, kým sa dostaneme ku kľúčom,“ upozorňuje.

Medzi jeho ďalšie kritériá patrí orientácia bytu na svetové strany, prítomnosť balkóna či loggie a podlažie. Byty orientované výhradne na sever pre neho nie sú atraktívne – nedostatok prirodzeného svetla vnímajú kupujúci citlivo a Samuel sa snaží vyberať nehnuteľnosti, ktoré budú po rekonštrukcii atraktívne pre čo najširší okruh záujemcov.

Dizajn nie je len marketing

Byty Renowioo majú jasný vizuálny rukopis. Dizajn pripravuje Samuelova kolegyňa Soňa, spolužiačka zo stavebnej fakulty, a spolu sa snažia trafiť do väčšinového vkusu kupujúcich pri zachovaní nadštandardného spracovania. Tím dopĺňa Veronika, ktorá má na starosti sociálne siete. 

„Mali sme situáciu, keď nám nový majiteľ otvorene povedal, že aj keď cena bytu bola taká, aká bola, rozhodlo práve to, ako byt vyzeral. Ak by nebol spravený v takom rozsahu a kvalite, pravdepodobne by ho nekúpil,“ spomína Samuel. Byty predávajú kompletne zariadené – s kuchyňou, spotrebičmi, podľa dispozície aj s práčkou a sušičkou. Kupujúcemu stačí len priniesť osobné veci a bývať.

Doteraz si každý zrekonštruovaný byt našiel kupujúceho ešte pred dokončením rekonštrukcie alebo krátko po nej. „Dopyt po kvalitne spravených a kompletne zariadených bytoch je v Bratislave stále výrazne vyšší ako ponuka,“ tvrdí.

zdroj: archív/Renowioo

Pri rekonštrukcii dbajú na kvalitu a spoľahlivosť 

Stabilná zostava dodávateľov je pre Renowioo kľúčová. Samuel sa snaží pracovať s overenými remeselníkmi, ktorých pozná a má vyskúšanú ich kvalitu aj spoľahlivosť. Výhodou dlhodobej spolupráce je, že dodávatelia už poznajú štandard rekonštrukcií a vedia, čo sa od nich očakáva – celý proces je tak rýchlejší a s menej nepredvídateľnými situáciami.

Dôležitá je aj komunikácia vopred. „Dodávateľov sa snažíme o prácach informovať v dostatočnom predstihu. Dopredu komunikujeme harmonogram, termín nástupu aj rozsah prác,“ vysvetľuje Samuel. Práve preto s nimi podľa jeho slov radi spolupracujú – majú všetky informácie vopred, nie sú pod zbytočným časovým tlakom a vedia si lepšie naplánovať aj svoje ďalšie zákazky.

Ak by mal pomenovať najväčší problém dnešného stavebníctva, nie sú to ceny ani kvalita, ale spoľahlivosť. „Dodržanie termínov a koordinácia jednotlivých profesií je pri rekonštrukciách, kde je čas veľmi dôležitý faktor ekonomiky projektu, absolútne kľúčová,“ dodáva.

Financovanie a práca s rizikom

Na začiatku pracoval Samuel najmä s vlastnými zdrojmi. Postupne začal zapájať externých investorov a partnerov, a v roku 2026 sa chce viac zamerať aj na bankové financovanie. Cieľom je kombinovaný model, ktorý umožní realizovať projekty kontinuálne bez zbytočných prestojov.

Banky pristupujú k investičným bytom individuálne – splatnosť takýchto úverov je výrazne kratšia a úroková sadzba vyššia ako pri klasických hypotékach. „Práve preto je pri tomto type financovania kľúčové mať veľmi presne nastavený a prepočítaný cashflow,“ zdôrazňuje.

Riziká rieši predovšetkým dôkladnou prípravou pred kúpou a finančnou rezervou v rozpočte. Dôležité je podľa neho aj to, aby firma nestála len na jednom projekte – keď sa projekty robia paralelne, jednotlivé výkyvy neohrozujú celkový cashflow.

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa Renowioo | Flipping nehnuteľností (@renowioo)

Čo väčšina ľudí pri flippingu podceňuje

Samuel je k záujemcom o flipping otvorene kritický. „Na sociálnych sieťach často vidno najmä finálny výsledok – krásny zrekonštruovaný byt a úspešný predaj. Za tým je však veľa práce, rozhodnutí a aj určité riziko.“

Najčastejšou chybou je podľa neho príliš optimistický pohľad na čísla – podceňovanie nákladov na rekonštrukciu, časového harmonogramu alebo predajnej ceny. „Ak sa byt kúpi príliš draho, veľmi ťažko sa to potom doháňa,“ hovorí. Rovnako varuje pred podceňovaním organizácie – rekonštrukcia nie je len o stavbe, ale aj o koordinácii dodávateľov, logistike materiálov a množstve rozhodnutí počas realizácie.

Záujemcom odporúča brať prvý projekt skôr ako školu než ako biznis: „Keď sa procesy postupne nastavia a človek získa reálne skúsenosti z trhu, až vtedy začína flipping dávať skutočný podnikateľský zmysel.“

Kde bude Renowioo o päť rokov

Samuel neplánuje zostať len pri Bratislave. Aktuálne expanduje do Popradu, kde chce overiť, ako bude model fungovať na inom trhu. Do budúcna ho láka aj práca na väčších projektoch – rekonštrukcie viacerých bytov naraz alebo menšie developerské projekty.

Zároveň si chce zachovať to, čo považuje za hlavnú pridanú hodnotu firmy – kvalitu, premyslený dizajn a byty pripravené na okamžité bývanie. „Nechceme ísť cestou kvantity za každú cenu. Aj pri väčšom objeme projektov chceme držať štandard, ktorý sme si nastavili od začiatku,“ uzatvára.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti