Zatváranie fabrík a slabší ekonomický rast: Čo to urobí s cenami nehnuteľností, vysvetľuje investor Roman Kružliak

Rezidenčné nehnuteľnosti, teda byty, sú častým predmetom diskusií. Bývanie, jeho ceny a dostupnosť, sú totiž považované za dôležitú súčasť kvality života. Vývoj na trhu práce patrí medzi kľúčové faktory, ktoré dokážu ovplyvniť realitný trh.

Rast nezamestnanosti, zatváranie podnikov či oslabenie ekonomickej aktivity v regiónoch sa totiž postupne premietajú aj do cien bývania. Súvisia aj s dopytom po hypotékach či správaním investorov. Hoci zmeny na realitnom trhu často prichádzajú pomalšie ako v iných sektoroch ekonomiky, v dlhšom časovom horizonte môžu zásadne ovplyvniť hodnotu bytov, domov aj komerčných nehnuteľností.

• Môže rast nezamestnanosti najprv ochladiť počet transakcií a až neskôr samotné ceny?
• Ako sa v takomto prostredí mení správanie investorov, ktorí kupujú byty na prenájom?
• Môže rast nezamestnanosti zvýšiť tlak na nájomný trh a zároveň oslabiť predajný trh?
• Aké signály by mali sledovať majitelia a kupujúci, aby včas rozpoznali zmenu trendu v konkrétnom meste?

Slovenský realitný trh charakterizujú výrazné regionálne rozdiely. V ekonomicky silnejších oblastiach môže dopyt po bývaní zostať relatívne stabilný aj v čase ekonomickej neistoty. Naopak, slabšie regióny sú na výkyvy trhu práce citlivejšie.

Ak v menšom meste skončí veľký zamestnávateľ alebo sa zníži počet pracovných príležitostí, môže to rýchlo oslabiť dopyt po kúpe nehnuteľností a zároveň zvýšiť tlak na ceny. Vzhľadom na komplexnosť problematiky sme oslovili odborníka, ktorý do rezidenčných nehnuteľností dlhodobo investuje. Na naše otázky nám odpovedá Roman Kružliak.  

Ceny nehnuteľností ako obraz ekonomiky

Skúsenosti z minulosti ukazujú, že procesy ekonomických problémov sa neprejavujú okamžite. Najskôr dochádza k ochladeniu počtu transakcií, domácnosti odkladajú rozhodnutia o kúpe bývania a banky sprísňujú úverové podmienky.

Až následne sa tieto faktory premietnu do samotných cien nehnuteľností. Takýto vývoj bolo možné pozorovať napríklad po finančnej kríze v roku 2008. Vtedy spolu s rastúcou nezamestnanosťou a slabším dopytom prišli aj korekcie cien bývania.

Otázkou preto zostáva, ako by sa prípadné zhoršenie situácie na trhu práce mohlo premietnuť do dnešného realitného trhu, ktoré segmenty nehnuteľností sú najzraniteľnejšie, ako rýchlo reaguje dopyt po bývaní na stratu pracovných miest a aké signály by mali sledovať majitelia či investori.

Realitný odborník v našom rozhovore vysvetľuje nielen mechanizmy fungovania trhu, ale aj to, prečo môžu mať ekonomické šoky v rôznych regiónoch Slovenska odlišný vplyv na ceny nehnuteľností.

Ako sa historicky prejavovalo zvyšovanie nezamestnanosti na cenách nehnuteľností na Slovensku?

Nezamestnanosť spôsobuje to, že niektorí vlastníci nehnuteľností sa dostávajú do krízových situácií a v nich sú ochotní predať svoju nehnuteľnosť pod tlakom za výhodnú cenu pre kupujúceho. Výsledkom je, že predávajúci si za nehnuteľnosť pýta stále viac a viac. Zároveň tým, že stúpa nezamestnanosť, klesá počet záujemcov o kúpu nehnuteľnosti. Toto spôsobí znížený dopyt, čo spôsobuje postupný pokles ceny nehnuteľností. Súbeh týchto dvoch vplyvov začne vytvárať kontinuálny pokles ceny nehnuteľností, ktoré sú v ponuke.

Dôležité je si uvedomiť, že pokles nastáva veľmi pomaly a pozvoľna. Predávajúci nie sú ochotní skokovo sa prispôsobiť pohľadu a zmenám zmýšľania záujemcov o kúpu. To sme mohli vidieť napríklad po kríze v roku 2008, keď spolu s rastúcou nezamestnanosťou ochabol dopyt, sprísnili sa úverové podmienky a prišli aj korekcie cien. Podľa NBS priemerná cena bývania klesla z 1 511 €/m² v roku 2008 na 1 344 €/m² v roku 2009 a 1 275 €/m² v roku 2010.

Zatváranie podnikov má silnejší vplyv na cenu bytov, rodinných domov alebo komerčných nehnuteľností?

Najsilnejší vplyv má zatváranie podnikov spravidla na komerčné nehnuteľnosti. Tam sa problém prejaví najrýchlejšie. Firma odíde, priestor zostane prázdny, rastie neobsadenosť a majiteľ je pod tlakom znižovať nájomné alebo kúpnu cenu. Pri bytoch je vplyv skôr nepriamy, ale v regiónoch môže byť veľmi citeľný. Ak v meste skončí veľký zamestnávateľ, oslabí sa dopyt po kúpe aj nájme, časť ľudí odchádza a trh sa vie rýchlo schladiť.

Rodinné domy zvyknú reagovať najpomalšie. Tento segment je menej likvidný, viac naviazaný na potrebu vlastného bývania. Svoju úlohu tu zohráva aj sentiment k nehnuteľnosti po predchádzajúcej generácii.

Preto by som to zhrnul jednoducho: najskôr a najsilnejšie to zasiahne komerčné nehnuteľnosti, potom byty v slabších regiónoch a až následne rodinné domy.

Ktoré regióny Slovenska sú pri raste nezamestnanosti najzraniteľnejšie z pohľadu cien bývania?

Najzraniteľnejšie sú z pohľadu cien bývania tradične regióny s vyššou nezamestnanosťou a slabšou ekonomickou diverzifikáciou, najmä východ a časť stredného Slovenska. Prakticky by som na prvé miesta zaradil Prešovský, Košický a Banskobystrický kraj.

Ako rýchlo sa podľa vás premieta strata pracovných miest do poklesu dopytu po kúpe nehnuteľností?

Strata pracovných miest sa zvyčajne nezačne prejavovať zo dňa na deň, ale v horizonte niekoľkých mesiacov. Najskôr prídu obavy domácností, odkladanie rozhodnutí a slabší záujem o hypotéky, až potom sa to naplno premietne do reálneho dopytu po kúpe bývania. Je dôležité uvedomiť si, že strata pracovných miest generuje slabší dopyt nielen u ľudí, ktorí o prácu prišli, ale aj v ich okolí, ktoré si podvedome začne vytvárať väčšie finančné úspory.

Úspory sú už z definície odloženou spotrebou. To v praxi znamená, že nedochádza k ich použitiu a nenastáva zrealizovaný dopyt po kúpe nehnuteľnosti.

Môže rast nezamestnanosti najprv ochladiť počet transakcií a až neskôr samotné ceny?

Áno, je to tak.

Aký rozdiel vidíte medzi vplyvom odchodu jedného veľkého zamestnávateľa a dlhodobým útlmom celého regiónu?

Odchod jedného veľkého zamestnávateľa je pre trh bývania rýchlym šokom, ale s týmto sa môže trh vysporiadať, ak je na ňom dostatok pracovných príležitostí. Výsledkom je, že dopyt po nehnuteľnostiach sa nezmení. Ak nastane plošný útlm v slabom regióne, tak tento útlm sa prejaví veľmi radikálne.

Ako sa v takomto prostredí mení správanie investorov, ktorí kupujú byty na prenájom?

V takomto prostredí investori oveľa viac riešia výnosové percento a očakávajú, že musí byť vyššie ako v čase, keď bol trh pokojný a rast cien samozrejmosťou. Ak rastie neistota, nestačí im kúpiť byt s primeraným výnosovým percentom, lebo majú obavy o budúce zhodnotenie. Je potrebné si uvedomiť, že investori kupujú len vtedy, keď sú presvedčení o tom, že kúpa nehnuteľnosti je vhodným riešením. Ak toto presvedčenie nemajú, pokojne počkajú aj 2 až 3 roky a toto veľmi spomalí dopyt na trhu nehnuteľností.

Môže rast nezamestnanosti zvýšiť tlak na nájomný trh a zároveň oslabiť predajný trh?

Áno, rast nezamestnanosti môže oslabiť predajný trh a zároveň zvýšiť tlak na nájomný trh. Časť ľudí si v neistote netrúfne na kúpu, zostáva dlhšie v prenájme a tým sa dopyt z predaja dočasne presúva práve do nájmov.

Aké signály by mali sledovať majitelia a kupujúci, aby včas rozpoznali zmenu trendu v konkrétnom meste?

Signálov býva viacero, ale všetkým sa nám páči, keď všetko dobre funguje a rastie nám cena, prípadne zároveň zbierame aj nájomné. Všetci žijeme v nádeji, že to bude ešte chvíľu fungovať a na to sa zároveň aj spoliehame až do chvíle, kým sa to nezlomí. Odhadnúť presný čas a bod zlomu je veľmi náročné. Typickými signálmi sú znížený objem maloobchodného predaja, zvýšenie nezamestnanosti, rast úrokových sadzieb…

Očakávate, že prípadné zatváranie podnikov by spôsobilo plošný pokles cien, alebo skôr výraznejšie regionálne rozdiely?

Skôr očakávam výraznejšie regionálne rozdiely ako plošný pokles cien na celom Slovensku. Náš realitný trh je totiž v jednotlivých regiónoch mimoriadne odlišný. Rozdiely medzi cenami, ale aj v nezamestnanosti medzi jednotlivými krajmi Slovenska ukazujú napríklad aktuálne dáta Národnej banky Slovenska (NBS) alebo Štatistického úradu SR.

Čítaj viac z kategórie: Biznis a startupy