410 bytov na tisíc obyvateľov. Slovensko bojuje s najväčším nedostatkom bývania v histórii

5. novembra 2025 o 08:40

Ministerstvo dopravy pripravilo aktualizáciu bytovej politiky. Na Slovensku chýba takmer pol milióna bytov. Štát plánuje podporu nájomného bývania.

Ema Dzurjovčinová

Ministerstvo dopravy pripravilo aktualizáciu bytovej politiky Slovenskej republiky do roku 2030, ktorá reaguje na pretrvávajúce problémy s dostupnosťou bývania. Podľa údajov ministerstva dopravy na Slovensku chýba približne 475-tisíc bytov, aby dosiahlo priemernú úroveň vybavenosti bytmi v Európskej únii.

Situácia na slovenskom realitnom trhu zostáva napätá. Podľa údajov zo Sčítania obyvateľov, domov a bytov 2021 je na Slovensku celkom 2,23 milióna bytov, z ktorých je trvalo obývaných len 77,68 %. Až 299-tisíc bytov zostáva neobývaných, čo predstavuje 13,4 % z celkového bytového fondu.

V porovnaní s európskym priemerom výrazne zaostávame v počte bytov na tisíc obyvateľov. Zatiaľ čo v EÚ pripadá v priemere 514 bytov na tisíc obyvateľov, na Slovensku je to len 410 bytov. Navyše existujú výrazné regionálne rozdiely – najlepšia situácia je v Bratislavskom kraji (502 bytov na tisíc obyvateľov), najhoršia v Prešovskom kraji (len 333 bytov).

Ceny nehnuteľností naďalej rastú

Nedostatočná ponuka bytov v kombinácii s vysokým dopytom vedie k neustálemu rastu cien nehnuteľností. Podľa údajov Národnej banky Slovenska priemerná cena nehnuteľností na bývanie medzi rokmi 2021 až 2024 vzrástla o 19,5 %, pričom len za prvé dva kvartály roku 2025 narástla o ďalších 11,08 %.

Najvyššie ceny sú tradične v Bratislavskom kraji, ale výrazný rast zaznamenávajú aj Košický kraj (nárast o 19,31 % za prvé dva kvartály 2025), Prešovský kraj (o 17,10 %) a Banskobystrický kraj (o 11,44 %).

Klesá výstavba nových bytov

Znepokojujúcim trendom je klesajúci počet dokončených bytov. Zatiaľ čo v roku 2020 bolo dokončených rekordných 21 490 bytov, v roku 2024 to bolo len 17 632 bytov. Ešte horšie vyzerajú údaje o začatých stavbách – v roku 2024 sa začala výstavba len 15 254 bytov, čo je najnižší počet od roku 2014.

Tento negatívny trend je dôsledkom viacerých faktorov vrátane zdĺhavých stavebných procesov, rastu cien energií a materiálov, a tiež situácie na hypotekárnom trhu.

Štát ti prispeje na bývanie až 70 eur mesačne. Pre rok 2026 platia nové podmienky

Nové opatrenia v bytovej politike

Aktualizovaná bytová politika stanovuje ako hlavnú víziu zvýšenie dostupnosti a kvality bývania so zameraním na rozvoj všetkých foriem nájomného bývania. Ministerstvo dopravy navrhlo v akčnom pláne do roku 2030 tieto konkrétne úlohy:

Upraviť Občiansky zákonník v oblasti nájmu bytu tak, aby zabezpečil rovnomernejšie podmienky nájmu bytu na strane prenajímateľa a nájomcu.
Prijímať a realizovať opatrenia na znižovanie spotreby energie budov na bývanie, a to najmä v oblasti konštrukcií budov, vykurovacích systémov, prípravy teplej vody, a na zvýšenie podielu využívania obnoviteľných a nízkoemisných zdrojov energie, ako aj využívať riešenia podporujúce prispôsobovanie sa zmene klímy.
Popularizovať tému nájomného bývania.
Analyzovať neobývaný bytový fond a navrhnúť možnosti, resp. nástroje pre jeho opätovné využívanie na účel bývania.
Vypracovať odporúčania (metodiku) spôsobov realizácie projektov verejno-súkromného partnerstva pri obstarávaní nájomného bývania.
Vypracovať príručku prepájania nástrojov bytovej a sociálnej politiky na lokálnej úrovni, najmä so zreteľom na najzraniteľnejšie skupiny obyvateľstva.
Vyhodnotiť dosiahnutý pokrok v plnení úloh BP2030 a predložiť návrh bytovej politiky na ďalšie obdobie.

Podpora nájomného bývania

Významným krokom v oblasti nájomného bývania bolo prijatie zákona o štátnej podpore nájomného bývania v roku 2022, ktorý zaviedol nový model podpory rozvoja cenovo dostupného nájomného bývania.

Od januára 2025 tiež platí nová vyhláška o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore, ktorá stanovila nový spôsob určenia maximálnej výšky regulovaného nájomného. Ten má zabezpečovať pokrytie reálnych nákladov prevádzky nájomného bývania vrátane investícií na údržbu a budúce rekonštrukcie, a zároveň zachovať sociálnu funkciu takto regulovaného nájomného.

Ministerstvo dopravy tiež zaviedlo povinnosť navrhovať minimálne 15 % bytov ako bezbariérových, aby ich mohli využívať osoby so zdravotným postihnutím bez dodatočných úprav.

Aktualizovaná bytová politika má ambíciu riešiť dlhodobé problémy slovenského bývania a postupne zvýšiť dostupnosť kvalitného bývania pre všetky skupiny obyvateľstva.

Čítaj viac: Zo Slovenska

Zdroje: slov-lex.sk, scitanie.sk