Kúpili VIVO! aj Aupark v jednom meste. Ako dnes rozmýšľa jedna z najsilnejších finančných skupín v regióne

Keď sa ľudia prechádzajú po VIVO! alebo Auparku, väčšinou riešia nákupy, stretnutia s priateľmi či rýchly obed. Len málokto si v tej chvíli uvedomuje, že za týmito miestami stoja veľké finančné rozhodnutia a dlhodobé stratégie.

Investičné prostredie v strednej Európe sa v posledných rokoch výrazne mení. Rýchle zisky ustupujú stabilite, dlhodobej hodnote a projektom, ktoré majú šancu fungovať aj v období ekonomickej neistoty.

Čoraz väčšiu úlohu zohrávajú reality, infraštruktúra, zdravotníctvo, energetika či odpadové hospodárstvo. Práve tieto oblasti dnes ponúkajú kombináciu predvídateľných výnosov a dlhodobej perspektívy, no zároveň si vyžadujú skúsenosti, trpezlivosť a detailnú znalosť trhu.

Rozhodnutia prijímané v zákulisí, majú pritom priamy vplyv na podobu miest aj každodenné fungovanie ľudí. O tom, ako nad týmito projektmi uvažujú veľké finančné skupiny a aké miesto v ich stratégiách majú VIVO! Bratislava či Aupark Bratislava, sme sa v Startitup rozprávali s Martinom Šmigurom, Local Partnerom spoločnosti WOOD & Company.

Aktivity skupiny na Slovensku zahŕňajú asset management, investment banking, wealth management. Ktorý z týchto segmentov vidíte v nastávajúcich rokoch ako najdôležitejší pre vašu stratégiu a prečo?

Na Slovensku sme historicky začínali primárne s M&A poradenstvom (fúzie a akvizície, pozn. red). V rokoch 2005 až 2010 tu prebiehali veľké privatizácie a významné transakcie. Trh bol aktívny a poradenské služby mali veľký priestor.

Postupne sa však tento segment zmenil. Časť poradenských služieb sa stala komoditou a do tohto segmentu tiež vstúpili veľké poradenské firmy (tzv. Big 4). Preto sme sa začali viac orientovať na správu aktív a budovanie vlastných investičných fondov. Dnes je pre nás asset management kľúčový.

Ide o segment, ktorý nám umožňuje dlhodobo budovať hodnotu a aktívne riadiť investície naprieč viacerými sektormi. Investičné bankovníctvo ostáva dôležitou súčasťou skupiny, najmä pri komplexných transakciách a kapitálovom financovaní, no jeho vývoj je prirodzene viac cyklický.

Stabilitu a dlhodobý rast preto staviame predovšetkým na investíciách do nehnuteľností, odpadového hospodárstva a zdravotníctva, kde vidíme trvalý dopyt a potenciál ďalšieho rozvoja. Pozri si viac o spoločnosti →

zdroj: Startitup – Martin Šmigura, Local Partner WOOD & Company.

Akvizície VIVO! a Auparku boli veľmi viditeľné. O aký významný krok ide pre vás?

Aupark bola najväčšia transakcia, ktorú sme na Slovensku realizovali. Mala význam nielen z finančného, ale aj reputačného hľadiska. Spolupracujeme s Tatra Asset Management a transakcia prebehla vo viacerých fázach, čo nám umožnilo efektívne riadiť kapitálové nároky aj v období pandémie. 

Zaujímavé bolo, že investori reagovali veľmi pozitívne už na samotnú značku Aupark. Silná trhová pozícia a etablované meno zohrali významnú úlohu. 

VIVO! je iný príbeh. Je to lokálne nákupné centrum s potenciálom transformácie a rezidenčného rozvoja.

Ako hodnotíte význam Auparku z pohľadu dlhodobej stratégie?

Akvizíciou Auparku sa výrazne zvýšilo povedomie o WOOD & Company. Dovtedy nás poznala primárne odborná verejnosť. Vďaka tejto transakcii sme sa zároveň dostali k širšej investorskej základni.

Na tomto projekte si vážime aj to, že sa podarilo vrátiť významné slovenské retailové centrum do domácich rúk po období zahraničného vlastníctva.

Z dlhodobého hľadiska je dôležité, že transakcia potvrdila našu schopnosť realizovať komplexné obchody s medzinárodnými hráčmi a zároveň ukázala, že vieme takéto veľké centrum aktívne riadiť tak, aby prinášalo investorom stabilné výnosy.

Nebáli ste sa rizika, že budete v jednom meste vlastniť dve veľké nákupné centrá v silne konkurenčnom prostredí, najmä pri spomaľovaní ekonomiky a možnom poklese kúpnej sily?

Každej takejto akvizícii predchádza veľmi dôkladná analýza trhu a jednotlivých segmentov. Nespoliehame sa len na pocit, že retail v Bratislave funguje, ale pracujeme s detailnými dátami o návštevnosti, nájomcoch, vývoji tržieb aj demografii.

Z analýz nám vyšlo, že v čase nákupu nebol trh prepálený. Konkurencia je síce silná, no jednotlivé centrá majú rozdielny charakter, klientelu aj postavenie na trhu.

Aupark funguje ako destinačné centrum so silnou módnou ponukou, zatiaľ čo VIVO! má skôr lokálny a praktický charakter s potenciálom ďalšieho rozvoja.

Zároveň sme videli priestor na aktívny manažment a ďalší rozvoj oboch projektov. Dlhodobo veríme, že Bratislava má potenciál uživiť viacero kvalitných centier, ak sú správne nastavené a profesionálne spravované.

zdroj: WOOD & Company – Rekordná akvizícia Auparku bola označená za jednu z najväčších transakcií na slovenskom realitnom trhu.

Skupina využíva aj realitné investície ako súčasť portfólia fondov. Ako sa v kontexte vašej stratégie zaraďujú nehnuteľnosti medzi ostatné investičné aktivity?

Real estate je prirodzenou súčasťou investičných portfólií. Umožňuje pracovať s veľkým objemom kapitálu a pri správnom nastavení prináša stabilný výnos.

Väčšina fondov dostupných na slovenskom trhu je orientovaná práve na realitné projekty. Aj banky a správcovské spoločnosti ponúkajú prevažne  produkty naviazané na nehnuteľnosti.

My však neinvestujeme len do tradičných, stabilne fungujúcich projektov. Snažíme sa identifikovať príležitosti, kde vieme vytvoriť dodatočnú hodnotu – napríklad prostredníctvom redevelopmentu, zmeny funkcie alebo kombinácie retailu, kancelárií a rezidencie.

Pri stabilných podfondoch, ako sú Office a Retail podfond, cielime dlhodobý výnos v rozpätí približne 6 až 8 percent ročne.

Pri fonde zameranom na development pracujeme s cieľovým výnosom na úrovni približne 12 až 15 percent ročne pri zodpovedajúcom rizikovom profile.

V čom je váš prístup k správe fondov odlišný od iných správcov na trhu?

Jednou z našich silných stránok je, že máme silný interný M&A tím. Transakcie sú plne v kompetencii našich interných odborníkov – od finančných modelov cez štruktúrovanie fondov až po vyjednávanie podmienok – bez nutnosti spolupráce s externými poradcami.

Proces tak máme pod kontrolou od identifikácie príležitosti až po aktívnu správu projektu. Tento prístup nám umožňuje ísť viac do detailu a byť flexibilnými pri riadení investícií.

zdroj: Startitup – WOOD & Company pôsobí na finančných trhoch strednej a východnej Európy už 35 rokov.

Ktoré segmenty realitného trhu očakávate ako najvýnosnejšie v najbližších rokoch?

Videli sme, že logistický segment výrazne posilnil počas pandémie, dnes sa vracia do vyváženejšej fázy.

Office a retail dnes nepatria medzi najdynamickejšie segmenty z pohľadu rastu, no kvalitné projekty v silných lokalitách naďalej predstavujú stabilnú a dôležitú súčasť portfólia. Rozhodujúce je správne nastavenie projektu, skladba nájomcov a aktívny manažment.

Z pohľadu vyššieho výnosového potenciálu sú zaujímavé najmä developerské projekty, predovšetkým v rezidenčnom segmente. Tie prirodzene prinášajú vyššiu mieru rizika, ale aj vyšší potenciál návratnosti.

Zdravotníctvo patrí medzi silno regulované a dlhodobo citlivé sektory. Ako pristupujete k identifikácii investičných príležitostí v tejto oblasti?

Zdravotníctvo vnímame ako stabilný a dlhodobo perspektívny segment, ktorý je menej citlivý na ekonomické cykly než mnohé iné odvetvia.

Dopyt po zdravotníckych službách a produktoch pretrváva bez ohľadu na vývoj ekonomiky, čo z neho robí prirodzenú súčasť nášho portfólia. Našou prvou významnou investíciou v tejto oblasti bola Chirana v Starej Turej, výrobca zdravotníckeho materiálu s výrazným exportným zameraním.

Okolo tejto investície sa postupne začal formovať širší zdravotnícky segment v rámci skupiny. Prostredníctvom fondu Eterus Capital dnes investujeme napríklad aj do siete dentálnych kliník Dr. Martin, kde sa zameriavame najmä ich expanziu.

Našou ambíciou je budovať väčšie, profesionálne riadené skupiny, ktoré dokážu efektívnejšie fungovať, rozvíjať kvalitu služieb a zároveň vytvárať stabilnú hodnotu.

Zdravotníctvo považujeme za perspektívne aj z dlhodobého demografického hľadiska, keďže starnutie populácie bude v budúcnosti zvyšovať dopyt po kvalitnej zdravotnej starostlivosti. Viac o spoločnosti →

zdroj: Startitup – Podľa Martina Šmiguru bola veľkým testom odolnosti práve pandémia.

Farmaceutický sektor je silno regulovaný a kapitálovo náročný. Na aké špecifiká sa pri jeho investičnej analýze zameriavate?

Farmaceutický sektor patrí medzi najviac regulované odvetvia vôbec. Pri investičnej analýze preto venujeme veľkú pozornosť regulačnému prostrediu, kvalite výrobných procesov, certifikáciám a schopnosti firmy dlhodobo spĺňať prísne medzinárodné štandardy.

Zároveň ide o kapitálovo náročný biznis, kde sú dôležité investície do technológií, vývoja aj kontroly kvality. Kľúčová je pre nás aj exportná schopnosť spoločnosti. Slovenský trh je relatívne malý, preto musí mať firma ambíciu a kapacitu presadiť sa v zahraničí.

Sledujeme, či má vybudovanú stabilnú distribučnú sieť, diverzifikovaných odberateľov a konkurencieschopný výrobno-distribučný model. Podiel v spoločnosti Saneca sme minulý rok úspešne predali minoritným vlastníkom, čo bolo prirodzeným vyústením investičného cyklu.

Zároveň však pokračujeme v rozvoji Vitrex Medical Group, kde vidíme ďalší potenciál rastu. Pri farmaceutických investíciách je pre nás rozhodujúce dlhodobé plánovanie, silné riadenie a schopnosť adaptovať sa na meniace sa regulačné podmienky na jednotlivých trhoch.

Ako sa mení význam investícií do zdravotníctva v strednej Európe?

Dopyt po zdravotníckych službách v strednej Európe dlhodobo rastie a tento trend bude pokračovať. Starnutie populácie je jasný demografický faktor, ktorý zvyšuje potrebu zdravotnej starostlivosti, diagnostiky aj špecializovaných výkonov.

Zároveň rastie aj očakávanie pacientov na vyššiu kvalitu služieb a modernejšie vybavenie. Význam investícií do zdravotníctva sa preto posúva z čisto lokálnych prevádzok k budovaniu väčších, profesionálne riadených skupín.

Trh je v mnohých segmentoch stále fragmentovaný, najmä v oblasti ambulantnej starostlivosti, dentálnych kliník či lekární. Práve tam vidíme priestor na konsolidáciu.

Spájanie menších prevádzok do väčších celkov prináša efektivitu, lepšie využitie kapitálu, silnejšiu vyjednávaciu pozíciu voči dodávateľom aj poisťovniam a zároveň umožňuje investovať do technológií a kvality služieb.

Z pohľadu investora ide o segment s relatívne stabilnými príjmami a dlhodobou perspektívou rastu.

Keďže realitné investície tvoria významnú časť vášho portfólia, systematicky hľadáte aj nové príležitosti mimo tohto segmentu. Aké oblasti dnes považujete za perspektívne pre ďalší rast?

Odpadové hospodárstvo patrí dnes medzi naše kľúčové strategické segmenty. Skupina Kosit pokrýva významnú časť Slovenska a poskytuje služby pre tisíce domácností, samospráv aj firemných klientov.

Ide o defenzívne odvetvie, ktoré má stabilný dopyt a zároveň silný environmentálny rozmer, čo zvyšuje jeho dlhodobú relevanciu. Významnú pozornosť venujeme najmä zariadeniam na energetické využitie odpadu (ZEVO), ktoré umožňujú efektívne prepojiť odpadové hospodárstvo s výrobou energie.

V tomto segmente vidíme priestor na ďalší rast, hoci jeho rozvoj je často náročný z pohľadu povoľovacích procesov. Zároveň sa pozeráme na expanziu do Česka a Poľska, kde vidíme priestor na budovanie regionálnej platformy.

Ďalším perspektívnym segmentom sú obnoviteľné zdroje energie. Investujeme najmä do solárnych projektov a batériových úložísk v rôznych častiach Európy.

Tento sektor je atraktívny nielen z pohľadu udržateľnosti, ale aj pre rastúci záujem investorov o dlhodobé energetické riešenia so stabilnými výnosmi.

zdroj: Startitup

Existuje typický klient WOOD & Company? Pre koho sú vaše služby určené?

WOOD & Company poskytuje služby dvom hlavným skupinám klientov. Prvou sú firmy, ktoré využívajú naše služby v oblasti investičného bankovníctva. Ide najmä o spoločnosti, ktoré hľadajú strategické finančné poradenstvo – napríklad pri získavaní kapitálu, financovaní ďalšieho rastu, vstupoch na kapitálové trhy alebo pri transakciách typu fúzie a akvizície.

V takýchto situáciách pomáhame firmám nájsť optimálnu štruktúru financovania a sprevádzame ich celým procesom od stratégie až po realizáciu.

Druhou skupinou sú individuálni investori, ktorí primárne využívajú služby wealth manažmentu. Ide o investovanie vlastných prostriedkov profesionálne a dlhodobo.

V prípade našich fondov kvalifikovaných investorov ide spravidla o klientov s investíciou od 50 000 eur, ktorí majú základné znalosti finančných trhov a sú ochotní znášať aj vyššiu mieru rizika.

Takéto fondy im umožňujú diverzifikovať portfólio a získať prístup k investičným príležitostiam, ktoré nie sú obvykle dostupné malým, tzv. retailovým investorom.

Tradičné investičné modely sa dnes rýchlo menia pod vplyvom technológií, regulácií aj správania investorov. Ako v tomto prostredí posúva WOOD & Company hranice klasického investovania?

V posledných rokoch sme sa postupne posunuli od čisto poradenského modelu k aktívnemu budovaniu vlastných investičných platforiem.

Nezostávame len v pozícii sprostredkovateľa transakcií, ale priamo sa podieľame na vytváraní, financovaní a dlhodobej správe projektov.

Interné investičné príležitosti sme transformovali do transparentných fondových štruktúr a otvorili ich investorom. To nám umožňuje prepájať naše know-how z investment bankingu s praktickou správou aktív a zároveň ponúkať klientom priamu účasť na konkrétnych projektoch.

Práve kombinácia odborného poradenstva, aktívneho manažmentu a dôrazu na reálne aktíva tvorí dnes jadro nášho podnikania.

Zámerne sa sústreďujeme na dlhodobé, infraštruktúrne a stabilné segmenty, ako sú reality, odpadové hospodárstvo a zdravotníctvo. Ide o oblasti, ktoré majú jasnú spoločenskú aj ekonomickú funkciu a zároveň dokážu generovať predvídateľné výnosy. V týchto segmentoch vidíme najväčší potenciál udržateľného rastu aj do budúcnosti.

Ako funguje jedna z najsilnejších finančných skupín v regióne

WOOD & Company pôsobí na finančných trhoch strednej Európy už viac ako 35 rokov. Skupina vznikla v roku 1991 v Prahe a postupne rozšírila svoje aktivity do viacerých krajín regiónu. Dnes má osem európskych kancelárií a zamestnáva viac ako 500 profesionálov.

Venuje sa najmä investičnému bankovníctvu, správe aktív a wealth managementu. Pôsobí na viac ako 30 kapitálových trhoch v Európe a USA a ročný objem obchodovaných cenných papierov presahuje 20 miliárd eur.

Skupina sa dlhodobo zameriava na priame investície do reálnych aktív, predovšetkým do nehnuteľností, odpadového hospodárstva, zdravotníctva, energetiky a vybraných priemyselných segmentov. Tieto investície realizuje prostredníctvom vlastných investičných platforiem a fondových štruktúr, ktoré umožňujú investorom podieľať sa na konkrétnych projektoch.

Popri tom poskytuje investičné bankovníctvo externým klientom, najmä v oblasti fúzií a akvizícií, kapitálového financovania a štruktúrovania komplexných transakcií.

Vo svojej stratégii kladie dôraz na dlhodobý investičný horizont, stabilitu portfólia a  kombináciu expertízy v asset managemente a investičnom bankovníctve s detailnou znalosťou lokálneho trhu. Pozri si viac →

zdroj: Startitup

Čítaj viac z kategórie: Rozhovory