Denník investora: Keby som vyhral v lote, už si nekúpim päť bytov

Keby som tak vyhral milión v lote, kúpil by som si päť bytov, prenajímal ich a mal do konca života vystarané. Toto nie je ojedinelý prípad investičného snívania z facebookových diskusií. Hej, Slováci milujú reality. Tiež som ich veľký fanúšik – len s tým prenájmom to zas také terno nie je. Poviem vám prečo.

Do nehnuteľností investujem v podstate odkedy mám príjem, čiže asi 20 rokov. Začalo sa to vlastným domom na dedine pri Bratislave. Stavali sme ho päť rokov takmer svojpomocne a výnos z tejto investície je skôr emočný ako finančný. Po prepočítaní v čase je totiž hrubý výnos 4,4 % p.a.

Naozaj investičné nehnuteľnosti som začal nakupovať po roku 2011, teda v čase, keď bol realitný trh v kríze po prepade z rokov 2008-2009. Aj so šťastím sa mi podarilo kúpiť byt od zahraničného developera, ktorý potreboval odísť zo slovenského trhu a vypredával svoj projekt s 30-percentnou zľavou. Ako som na tom dnes? Ak by som byt predal, tak k dnešnému dňu je hrubý výnos 6,7 % p.a., ak sa bavíme o náraste ceny.

A teraz k tým nájmom. Zameral som sa na menšie novostavby v Bratislave, podobne ako iní realitní investori. Nehnuteľnosti som najprv neprenajímal, špekuloval som na zvyšovanie hodnoty v čase. Po ochladení trhu a poklese cien som však nemal na výber. Vtedy som sa rozhodol začať prenajímať, a otvorene – celé zle. Zistil som, že to nie je nič pre mňa. Hneď prví nájomníci boli mladá dvojica, na prvý pohľad seriózna. Prvé meškanie s platbami prišlo po štyroch mesiacoch, a popri tom požiadavky typu mám upchatý záchod, riešte to.

Po pol roku sa z toho stalo pravidelné naťahovanie sa o peniaze, meškanie s nájmom, výhovorky, až to skončilo úplným neplatičstvom a vysťahovaním.

Long story short – ak by nájomník na 100 percent platil, tak ročný výnos z nájmu by bol v ideálnom prípade 2,5 % (z cien na maxime), 3,2 % pri súčasnej hodnote nehnuteľnosti, alebo 4,4 % z nákupnej ceny.

V skutočnosti je výnos oveľa nižší. Minimálne jeden mesiac z roka je byt neobsadený, kým sa vymenia nájomníci. To spolu s nákladmi na údržbu nehnuteľnosti znižuje výnos o takmer desatinu.

zdroj: HB Reavis

V mojom prípade som skončil s nezaplateným nájomným za tri mesiace, plus k tomu náklady na právnika spojené s vymáhaním pohľadávky, a po roku došiel nedoplatok za energie 600 €. Suma sumárum, výnos z nájomného očistený o všetky náklady mi vyšiel sotva 1,2 %.

A nie, nie je to náhoda. Ďalší nájomník vydržal platiť bez omeškania šesť mesiacov. Potom začal meškať, ale vždy doplatil. Zatiaľ. V druhom byte je zas nájomník veľmi seriózny, avšak pomerne vyžadujúci. Riešil som tam asi všetko, od ôs na balkóne po dupot susedových detí.

Pri súčasných cenách nehnuteľnosti, úrokových sadzbách a cenách nájomného investičný byt na hypotéku nedáva v krátkodobom horizonte zmysel.

Výnos z rastu ceny nehnuteľnosti 0 % až mínus 10 %, výnos z nájomného okolo 2,5 % verzus úrok z hypotéky 4,4 %. Ekonomická samovražda.

A aké je riešenie, ak chcete zarábať viac a mať starostí menej? Ja už som sa na investičné byty vykašľal a presunul som realitné investície na šikovnejších ako ja – do realitného fondu. Konkrétne som zainvestovaný v Investičnom Realitnom Fonde HB Reavis, kde vďaka svojej investícii spoluvlastním kancelárske a obchodné budovy za viac ako 300 miliónov €.

Tie vďaka bonitným nájomcom generujú pravidelný príjem, ktorý je výrazne vyšší ako som dokázal zarobiť v ružinovskom byte. Vlani to bolo 9 %. No a hlavne – bez starostí. Nikto mi v noci nevolá, že nájomník má v byte párty alebo že mu kvapká batéria v sprche…

Čítaj viac z kategórie: Zo Slovenska