Ceny starších bytov presahujú historické maximá. Priemerné mesačné nájomné sa šplhá k 800 eurám

Dáta vyplývajúce z ponúk realitných kancelárií v štvrtom štvrťroku 2021 hovoria o priemernej cene bytov predávaných na sekundárnom trhu v Bratislave vo výške 3 287 €/m².

„V medziročnom porovnaní tak ceny starších bytov vzrástli až o 21,1 %, čo je najrýchlejšie tempo rastu od roku 2008,“ konštatuje hlavný analytik  Bencont Investments  Rudolf Bruchánik.

Smerujeme k celoživotnému bývaniu v nájmoch. Kúpa nehnuteľnosti je pre mladých v meste len snom

„K najväčšiemu cenovému skoku došlo ešte začiatkom roku 2021, a to až o 15 %, no pomalší rast pokračoval aj vo zvyšných štvrťrokoch a cena sa tak dostala na aktuálnu úroveň,“ pokračuje.

Najdrahšie byty sa ako zvyčajne predávali v okrese BA I, kde prvýkrát presiahli hranicu 4 000 €/m². Zvyšné bratislavské okresy sa pohybovali na úrovni 3 000 – 3 300 €/m². Priemerná rozloha bytov na sekundárnom trhu dosiahla takmer 66 m², pričom priemerná absolútna cena predstavovala 213-tisíc eur.

Čo sa nájomného trhu v Bratislave týka, ten takisto pokračoval v rastovom trende. Priemerné nájomné na meter štvorcový vrátane energií koncom roka 2021 dosiahlo 12,51 eur. Medziročne sa tak nájomné zvýšilo o 8,8 %, čo síce nie je zanedbateľné číslo, no za rastom cien bytov naďalej zaostáva.

Najväčšia ponuka je v Bratislave

Pre porovnanie – zatiaľ čo sa ceny bytov za posledných 5 rokov zvýšili o 51 %, nájomné na meter štvorcový vzrástlo len o 10 %. Priemerné mesačné nájomné vrátane energií dosiahlo 761 €, čo zodpovedá bytu o veľkosti necelých 64 metrov štvorcových. Najväčšiu ponuku bytov na prenájom mal opäť okres BA I, pričom tesne za ním nasledoval okres BA II.

Ako uvádza Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, rok 2021 bol pre realitný trh v Bratislave, ale aj na celom Slovensku, rokom najrýchlejších rastov cien od krízy v 2008. Prudký, nadpriemerný nárast bol dôsledkom oživenia ekonomiky v roku 2021 po krízovom roku 2020.

Vhodné makroekonomické prostredie vo forme nízkej nezamestnanosti, rastúceho bohatstva obyvateľstva a rekordne nízkych úrokových sadzieb tlačilo na stranu dopytu, ktorá sa aj napriek drahším bytom stále ukazuje ako vysoko kúpyschopná.

zdroj: Unsplash/Lukas Kulla

„Zmiernila sa aj averzia voči riziku, ktorá bola v období neistoty, ktorým bol rok 2020, podstatne zvýšená. V neposlednom rade treba spomenúť aj aktuálne inflačné prostredie, v ktorom mnoho Slovákov hľadá príležitosti uchovania si hodnoty svojich úspor. Podstatná časť týchto zdrojov končí práve v nehnuteľnostiach, čo tlačí ich ceny do stále nových výšin,“ dodáva.

Išlo o jednorazový úkaz?

Bruchánik ďalej vysvetľuje, že na zvýšený dopyt nedokáže reagovať dostatočne flexibilne strana ponuky, keďže tá je obmedzená strnulými a komplikovanými povoľovacími procesmi. Okrem toho v roku 2021 zaznamenali výrazné zdraženie ceny stavebných materiálov a prác, ktoré sa pretavili do vyšších cien novostavieb. „Tie zas za sebou ťahajú aj ceny starších bytov,“ hovorí.

„Veríme, že nárast cien bytov na úrovni presahujúcej 20 % bol mimoriadnym a jednorazovým úkazom spôsobeným vyššie spomenutými príčinami. Pokiaľ by sa mal zopakovať aj ďalšie roky (bez toho aby došlo k adekvátnemu rastu priemernej mzdy), tak sa môžu opodstatniť reči o cenovej bubline,“ tvrdí s tým, že tento scenár zatiaľ nie je pravdepodobný. 

V roku 2022 sa skôr očakáva spomalenie cenového rastu na úroveň okolo 10 %. Ako dôvod spomalenia možno považovať pokles kúpyschopnosti v dôsledku podstatne vyššieho rastu cien bytov ako priemernej mzdy počas posledného roka.