Ceny stúpli až o 80 %: Staršie byty predbiehajú novostavby, dopyt ich ženie k novým maximám

Realitný trh čelí dynamike, akú sme už roky nezažili. Ceny starších bytov, ktoré ešte donedávna stáli v tieni moderných novostavieb, rastú závratným tempom, čím sa cenový rozdiel medzi týmito dvoma segmentmi neustále zmenšuje. Významnú úlohu v tom zohrávajú investori, ktorí sa po období neistoty opäť vracajú na trh a svoju pozornosť upriamujú na byty s vysokým potenciálom prenájmu.

Ceny starších bytov letia nahor

Ako sme ťa informovali v našom článku, už v prvom štvrťroku 2025 stúpli ceny starších bytov medziročne o 12,4 %. Tento vývoj však nepredstavuje iba krátkodobú odchýlku. Ide o stabilný trend, ktorý na trhu pretrváva už viac ako dva roky a naďalej naberá na sile.

V mnohých mestách sa staršie byty predávajú licitáciou, teda nehnuteľnosť získa ten, kto ponúkne najvyššiu cenu. Tento spôsob predaja sa osvedčuje najmä v prostredí, kde ponuka nestačí uspokojiť dopyt.

„Licitácia je v časoch silného záujmu o nehnuteľnosti spôsob, ako dosiahnuť vyššiu predajnú cenu. Ak prebehne férovo a podľa jasných pravidiel, vie pritiahnuť viacerých záujemcov a prirodzene vytvoriť súťaž o cenu.“ Uviedol realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Ceny bytov ovplyvňuje aj zmena správania kupujúcich. Po období neistoty sa mnohí rozhodli konať. Vladimír Planka z UPgreat PARTNERS popisuje situáciu nasledovne: „Odkladanie kúpy bývania v uplynulých dvoch rokoch spôsobilo, že sa nazhromaždil dopyt najmä u mladých rodín s obmedzeným rozpočtom. Po zlacnení hypoték sa tak kupujúci prebudili a začali riešiť svoje bývanie. A dostupnejšie pre nich vychádzajú staršie byty a domy.“

Podľa údajov Realitného barometra Realitnej únie SR sa ceny dvojizbových bytov v krajských mestách za uplynulých päť rokov zvýšili v priemere o 61 %. Takmer tretina miest na Slovensku pritom prekročila hranicu 75-percentného zhodnotenia, čo signalizuje mimoriadne silný záujem o tento typ nehnuteľností.

Ako sa menili ceny za posledné roky

Analýza vývoja za uplynulých 12 mesiacov odhaľuje, že najvýraznejší nárast zaznamenala Senica, kde sa ceny bytov zvýšili až o 26,3 %. Za ňou nasleduje Komárno (24,6 %), Banská Bystrica (24,1 %), Humenné (21,6 %) a Košice (20,7 %).

Ak sa pozrieme na päťročný horizont, Michalovce zaznamenali zhodnotenie nehnuteľností až o 82,9 %, Dunajská Streda o 82 % a Čadca o 81,7 %. V Košiciach sa ceny bytov zvýšili o 77,8 % a vo Zvolene o 77,1 %. „Vo väčšine sledovaných miest, a to v dvoch tretinách, došlo za posledných 5 rokov k rastu cien v rozmedzí 50 až 75 %, “ uvádza analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Z pohľadu najvyšších cien dominujú krajské mestá, pričom v rebríčku najdrahších lokalít sa objavilo šesť z ôsmich krajských centier. Prešov a Trenčín v TOP 10 chýbajú. Nahradili ich menšie, avšak čoraz atraktívnejšie mestá ako Pezinok, Senec, Piešťany či Poprad.

Bezkonkurenčne najvyššie ceny bytov dosahuje Bratislava. Starší dvojizbový byt s výmerou 55 metrov štvorcových sa tu predáva v priemere za 229-tisíc eur, čo je trikrát viac ako v najlacnejšom meste – v Lučenci. Hoci tempo rastu cien bolo v posledných piatich rokoch relatívne umiernené (37,8 %), za posledný rok zaznamenalo výrazné zrýchlenie. Ceny bytov v Bratislave medziročne stúpli o 17,2 %, čo naznačuje, že hlavné mesto opäť priťahuje pozornosť kupujúcich aj investorov.

Zvlášť pozoruhodný je vývoj v Košiciach. V priebehu piatich rokov tu ceny bytov vzrástli o takmer 78 % a za posledných dvanásť mesiacov o 20,7 %. Metropola východu sa tak postupne približuje cenovej úrovni hlavného mesta. Kým v minulosti bol rozdiel v priemernej cene staršieho dvojizbového bytu medzi Bratislavou a Košicami približne 60 %, dnes predstavuje už len 24 %. Aktuálne sa v Košiciach takýto byt predáva za približne 185-tisíc eur.

Ako sa vyznať v cenách bytov

Súčasný vývoj na realitnom trhu prináša nové príležitosti aj nástrahy. Kým predávajúci sledujú rastúce ceny s optimizmom, kupujúci sa ocitajú pred zložitejšou úvahou. „Predaj a kúpa nehnuteľnosti sú navzájom prepojené. Ak niekto čaká na vyššiu predajnú cenu, musí zároveň počítať s tým, že aj kúpa novej nehnuteľnosti ho vyjde drahšie.“ Uvádza Zuzana Klačanová, majiteľka kancelárie UPgreat HOME.

Ceny bytov výrazne ovplyvňuje ekonomická dynamika konkrétnych regiónov. Mestá, ktoré priťahujú nové investície, teda vytvárajú pracovné miesta a zaznamenávajú prílev obyvateľstva, zvyšujú atraktivitu miestneho trhu. Aj keď mesačný nájom prevyšuje hypotekárnu splátku, investičná logika hovorí jasne – dopyt narastá, čo poháňa aj ceny bytov.

Výrazný rastový potenciál si udržiavajú mestá s rozvinutou občianskou vybavenosťou a efektívnou dopravnou infraštruktúrou. V lokalitách s obmedzenou výstavbou alebo nedostatočnou ponukou voľných bytov sa ceny šplhajú vyššie aj bez dramatického rastu dopytu – jednoducho preto, že nie je čo kupovať.

Pri kúpe staršieho bytu sa odporúča postupovať opatrne v prípade, ak ceny v priebehu uplynulého roka stúpli o 20 % a viac. Takýto skok môže odrážať dočasný nápor kupujúcich, ktorý nemusí zodpovedať dlhodobej udržateľnosti trhu.

Ďalší varovný signál prináša analýza cien. Pokiaľ sa rozdiel medzi dvojizbovým a trojizbovým bytom zmenšuje natoľko, že za mierny príplatok možno získať o izbu viac, stráca dvojizbový byt časť svojej výhody. Rovnako platí, že ak sa staršie dvojizbové byty cenovo priblížia k novším bytom rovnakého typu, kupujúci väčšinou uprednostnia novostavbu.