Najvýhodnejší model bývania bude prvýkrát v Košiciach. V zahraničí funguje už roky

Kúpa bytu sa na Slovensku dlhé roky spájala najmä s jediným scenárom – záujemca si pripraví vlastné zdroje a požiada banku o hypotéku na niekoľko desaťročí.

Takýto model však nemusí vyhovovať každému, najmä v čase rastúcich cien nehnuteľností a vysokých mesačných splátok. Alternatívou môže byť družstevné bývanie, ktoré nie je určené iba živnostníkom či ľuďom s nepravidelným príjmom.

Využiť ho môžu aj bežní zamestnanci, mladé rodiny, jednotlivci či starší záujemcovia. Model nie je vekovo obmedzený a pri vstupe sa neoveruje príjem rovnakým spôsobom ako pri žiadosti o hypotekárny úver.

Človek navyše nemusí financovať celú hodnotu nehnuteľnosti prostredníctvom vlastnej hypotéky. Stáva sa členom bytového družstva, uhradí vstupný členský vklad a zvyšnú časť hodnoty bytu postupne spláca formou pravidelných mesačných platieb.

Družstevné bývanie tak predstavuje možnosť medzi klasickým prenájmom a kúpou bytu na hypotéku. Záujemcom môže ponúknuť jednoduchšiu cestu k dlhodobému bývaniu bez potreby absolvovať štandardné bankové schvaľovanie a viazať sa vlastným úverom na desiatky rokov.

Takýto model funguje aj u našich susedov v Rakúsku či Česku, kde družstevné byty tvoria stabilnú súčasť trhu. Využívajú ich ľudia v rôznych životných situáciách – od mladých rodín cez zamestnancov a podnikateľov až po záujemcov o dlhodobé bývanie.

Po rokoch, počas ktorých bola táto možnosť na Slovensku skôr okrajová, prichádza družstevné bývanie aj do Košíc. Projekt KOSMALT ho ako prvý v meste sprístupňuje širšiemu okruhu záujemcov.

Byty pre jednotlivcov, ale aj dvojice

Architekti pri rekonštrukcii zachovali pôvodné dispozičné usporiadanie robotníckej ubytovne, no dispozície prispôsobili súčasným nárokom na bývanie. Na kompaktnej ploche sa nachádza zázemie určené pre jednotlivca alebo dvojicu.

Každá jednotka má vlastnú lodžiu, veľké presklenie a najmä z vyšších podlaží aj výhľad na mesto. Projekt má úžitkovú plochu 15 625 m². Dve symetricky umiestnené schodiská rozdeľujú budovu na samostatné krídla, ktoré odlišuje farebný navigačný systém.

Lososová, slonovinová a žltá farba spolu so symbolmi plus a mínus pomáhajú obyvateľom orientovať sa na dlhých chodbách.

Súčasťou obnovy je aj vnútorné átrium so zeleňou a mobiliárom či pôvodné oceľové medziposchodie premenené na čitáreň a spoločenský priestor.

zdroj: KOSMALT

Medzi nájmom a hypotékou vzniká tretia možnosť

Pri klasickej kúpe na hypotéku vlastní byt kupujúci, na nehnuteľnosti však býva zriadené záložné právo banky. Pri prenájme človek platí majiteľovi nehnuteľnosti, no nezískava podiel na majetku a jeho náklady môžu rásť podľa situácie na trhu.

Družstevné bývanie funguje inak: majiteľom nehnuteľnosti je bytové družstvo a záujemca sa po splnení podmienok stáva jeho členom. Prostredníctvom členského podielu získa právo užívať konkrétny byt a postupne spláca jeho hodnotu. Úver na financovanie nehnuteľnosti si pritom neberie priamo fyzická osoba, ale družstvo.

Práve tento rozdiel môže byť podstatný pre ľudí, ktorí nechcú alebo z rôznych dôvodov nemôžu riešiť klasickú hypotéku. Môže ísť o podnikateľov a živnostníkov s nepravidelným príjmom, ľudí, ktorým banka neposkytne požadovanú výšku úveru alebo záujemcov, ktorí nechcú založiť ďalšiu nehnuteľnosť.

Členský podiel môže mať tiež majetkovú hodnotu – za podmienok stanovených družstvom ho možno previesť na inú osobu alebo zdediť.

zdroj: KOSMALT

Prvé družstevné bývanie v Košiciach vzniká na Terase

Príkladom nového využitia tohto modelu je projekt KOSMALT na košickej Terase. Ide o rozsiahlu obnovu bývalej robotníckej ubytovne Východoslovenských železiarní, ktorá vznikla v 60. rokoch minulého storočia.

Trinásťpodlažná budova patrí k výrazným stavbám lokality a charakteristická je geometrickou fasádou z prefabrikovaných betónových prvkov.

Po rekonštrukcii sa pôvodný objekt zmenil na moderné bývanie, pričom si zachoval rozpoznateľnú architektonickú identitu. Za návrhom obnovy stojí košické štúdio Atrium Architekti.

Výhodou projektu je aj jeho poloha. KOSMALT sa nachádza v blízkosti Lekárskej fakulty Univerzity Pavla Jozefa Šafárika, nemocničných pracovísk, občianskej vybavenosti aj spojov do centra mesta.

To z neho robí praktickú možnosť pre zdravotníkov, študentov, mladé rodiny, ale aj rodičov, ktorí hľadajú bývanie pre študujúce dieťa. Lokalita môže byť zaujímavá aj z investičného pohľadu.

Blízkosť univerzity a zdravotníckych zariadení vytvára stabilný okruh ľudí, ktorí v tejto časti Košíc potrebujú bývanie. Pri investičnom rozhodnutí však treba okrem polohy zohľadniť aj pravidlá družstva, možnosti prenajímania bytu a celkové náklady počas obdobia splácania.

Pri dostupných bytových jednotkách sa požadované vlastné zdroje začínajú na sume 26 170 eur a mesačná platba na úrovni 410 eur. Presná výška závisí od vybraného bytu a konkrétnych podmienok.

zdroj: KOSMALT

Ako funguje družstevné bývanie?

Pri družstevnom bývaní nekupuje záujemca byt priamo do osobného vlastníctva. Stáva sa členom bytového družstva a prostredníctvom členského podielu získava právo užívať konkrétnu nehnuteľnosť.

V praxi tento model funguje nasledovne:

• záujemca uhradí vstupný členský vklad z vlastných zdrojov,
• zvyšnú časť hodnoty bytu financuje družstvo,
• člen následne platí pravidelné mesačné splátky,
• byt počas splácania vlastní družstvo,
• člen má právo v byte bývať a využívať ho,
• družstevný podiel možno previesť alebo zdediť.

Výhodou je, že záujemca nemusí žiadať o klasickú hypotéku na celú hodnotu nehnuteľnosti. 

Pred vstupom do družstva je dôležité preveriť si podmienky prevodu podielu, prenajímania bytu, predčasného splatenia aj prípadného odkúpenia nehnuteľnosti do osobného vlastníctva.

zdroj: KOSMALT

Model, ktorý poznajú aj naši susedia

Družstevné bývanie sa v západnej Európe často spája s cenovo dostupnejším a dlhodobo stabilným bývaním. Výrazné zastúpenie má najmä v Rakúsku, kde fungujú bytové družstvá a neziskové stavebné organizácie už desaťročia. Vo Viedni tvorí podporované, mestské a družstevné bývanie významnú časť bytového fondu.

Rozšírený je tento model aj v Česku. Na rozdiel od Slovenska tam družstevné vlastníctvo po roku 1989 z realitného trhu nezmizlo a v posledných rokoch opäť získava pozornosť aj pri nových developerských projektoch.

Dôvodom sú najmä rastúce ceny nehnuteľností a skupina ľudí, ktorá síce má dostatočný príjem a úspory, no nevyhovujú jej podmienky klasického hypotekárneho financovania.

Pre záujemcov môže byť atraktívny najmä nižší objem peňazí potrebný na začiatku. Namiesto financovania celej kúpnej ceny alebo vybavovania individuálneho bankového úveru uhradia vstupný vklad a následne pravidelné mesačné platby.

Takýto systém môže osloviť aj investorov – namiesto toho, aby vložili celú sumu do jedného bytu, môžu časť kapitálu ponechať na ďalšie investície.

Dôležité však je preveriť si pravidlá podnájmu, prevodu členského podielu, predčasného splatenia aj prípadného prevodu bytu do osobného vlastníctva. Družstevný byt totiž nie je z právneho pohľadu totožný s bytom zapísaným priamo na meno kupujúceho.

zdroj: KOSMALT

Prihlášky prijímajú do 15. júla

Aktuálne prebieha prijímanie nových členov družstva, pričom k dispozícii zostávajú posledné voľné miesta. Záujemcovia sa môžu prihlásiť do 15. júla 2026 prostredníctvom e-mailovej adresy byty@bytykosmalt.sk. Pred rozhodnutím je potrebné oboznámiť sa so všetkými podmienkami vstupu.

Patria medzi ne najmä:

• výška členského vkladu,
• harmonogram mesačných platieb,
• pravidlá užívania bytu,
• možnosti prevodu družstevného podielu,
• podmienky prípadného nadobudnutia nehnuteľnosti do osobného vlastníctva.

Kvalitu architektonického riešenia projektu potvrdzuje aj jeho postup medzi finalistov ceny CE ZA AR. Nominácia najvýraznejších diel slovenskej architektúry ukazuje, že rekonštrukcia sa nesústredila iba na vytvorenie nových bytov, ale aj na zachovanie charakteru jednej z výrazných košických stavieb.

Družstevné bývanie nebude univerzálnym riešením pre každého – pre ľudí s vlastnými úsporami, ktorí hľadajú alternatívu k hypotéke, však môže predstavovať praktickú cestu k dlhodobému bývaniu alebo investícii.

Model, ktorý je v okolitých krajinách bežnou súčasťou realitného trhu, tak po prvýkrát dostáva konkrétnu podobu aj v Košiciach.

zdroj: KOSMALT

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti