Za byt v Bratislave „vysolíš“ priemerne 300-tisíc eur. Vieme, kedy bude dostupnosť bývania lepšia

Ku koncu prvého štvrťroka 2023 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 3 229 voľných bytov v rámci 78 projektov. Oproti koncu roka 2022 sa celková ponuka zvýšila len o 20 bytov, čo je dôsledkom jedného z najnižších prírastkov nových projektov. Do ponuky v rámci štvrťroka pribudlo len niečo cez 200 nových bytov. 

Ide o prirodzený vývoj, keď developeri v dôsledku slabého predaja nezvyšujú ponuku o nové etapy, ktorými by konkurovali svojej už existujúcej ponuke. Vyplýva to z údajov analytikov z Bencont Investments.

Priemerná cena voľných bytov predstavovala 4 930 €/m² vrátane DPH. Oproti štvrtému štvrťroku 2022 tak cena pri medzikvartálnom raste o 0,25 % ďalej stagnovala. Medziročný rast sa tak znížil na 6,4 %. Stagnácia ceny je dôsledkom oslabeného predaja a nárastu počtu voľných bytov oproti začiatku roka 2022.

Najlacnejšie novostavby sa ponúkali v okrese BA IV pri priemernej cene 4 315 €/m² vrátane DPH, keďže v tomto okrese väčšinu ponuky tvoria projekty v okrajových mestských častiach ako Lamač, Devínska Nová Ves a Záhorská Bystrica. Naopak, najdrahšie byty sa tradične predávali v Starom Meste pri priemernej cene 7 412 €/m².

Novostavby v okresoch BA II, BA III a BA V sa v priemere ponúkali za podobu cenu okolo 4 800 – 5 000 €/m² vrátane DPH.

Priemerná rozloha bytov pokračovala v poklese, keď sa dostala na 60 m², čo v medziročnom porovnaní znamená zníženie rozlohy o 6,9 %. Nové byty, ktoré do ponuky pribudli v poslednom štvrťroku, mali priemernú rozlohu nižšiu než 60 m².

Horúci trh s novými nehnuteľnosťami vychladol. Je o ne najnižší záujem za 15 rokov

To potvrdzuje trend projektovania menších bytov kvôli nižšej priemernej absolútnej cene. Tá bola ku koncu prvého štvrťroka vo výške 296-tisíc € vrátane DPH a podobne ako cena na meter štvorcový tak ďalej stagnovala na rovnakej úrovni.

Počas prvých troch mesiacov 2023 sa v rámci bratislavských novostavieb predalo 197 bytov, čo hovorí o ďalšom slabom štvrťroku, keď sa dopyt po bytoch pohyboval na minimálnych úrovniach. Prudký prepad predaja je evidentný už od leta 2022 a je spôsobený kombináciou vysokých úrokových sadzieb, ekonomickej neistoty a negatívneho sentimentu na trhu.

Problémy robia aj úrokové sadzby

Priemerná cena predaných bytov dosiahla 4 833 €/m², čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20 %, zatiaľ čo v medzikvartálnom pokles o 1,43 %. Vzhľadom na nízku vzorku však priemery pri predaných bytoch nedosahujú takú konzistentnosť ako pri ponúkaných bytoch.

Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 307-tisíc € vrátane DPH, pričom priemerná rozloha predaných bytov predstavovala 68 m². 

„Prvý štvrťrok 2023 na realitnom trhu v Bratislave nepriniesol výrazné zmeny. Značne oslabený dopyt sa dal očakávať, keďže sa veľa nezmenilo ani na faktoroch, ktoré k nemu vedú. Úrokové sadzby sú prirodzene významnou príčinou, keďže predražujú financovania kúpy bytu,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik

Za dieťa tu zaplatíš viac ako 8 000 eur. Luxusná škôlka v Bratislave láka nielen na Montessori princíp

Dodáva, že tie za posledných štvrťrok ešte mierne podrástli a nové hypotéky sa dnes poskytujú pri úrokovej sadzbe 4 – 4,5 %. Nárast úrokovej sadzby o 3 percentuálne body spôsobil pri nezmenenej cene bytu nárast mesačnej splátky hypotéky o takmer 50 %, čo je pre kupujúcich obrovský šok – najmä vzhľadom na to, že k takejto zmene došlo v priebehu jedného roka.

Odborník tiež poukazuje na to, že okrem toho sa stále nachádzame v dobe neistého ekonomického prostredia s vysokou mierou inflácie, ktorá je primárnou príčinou vysokých sadzieb.

„Popri tom dochádza k poklesu cien starších bytov, čo mnohých kupujúcich navádza k vyčkávaniu, či neklesnú aj ceny novostavieb. Všetko tak vedie k prostrediu, v ktorom záujemci kúpu bytu zvažujú omnoho dlhšie,“ dodáva. 

Kedy sa situácia zlepší?