90-percentná hypotéka ťa nespasí. NBS nerieši správny problém, mladých zachráni toto (ANALYTIK)

Kúpiť si prvý byt je dnes pre mnohých mladých Slovákov oveľa náročnejšie ako pred niekoľkými rokmi. Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy, hypotéky sú stále výrazne drahšie než v období rekordne nízkych úrokových sadzieb a vysoké ceny znamenajú aj potrebu mať pripravené desiatky tisíc eur z vlastných úspor.

Situáciu potvrdzujú aj najnovšie údaje Štatistického úradu SR. Ceny rezidenčných nehnuteľností vzrástli v prvom štvrťroku 2026 medziročne o 14,4 %, pričom najvýraznejšie stúpli ceny bytov vo väčších mestách. Zároveň sa zvyšuje konkurencia medzi kupujúcimi.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) viac ako polovicu kúpených bytov a domov získavajú ľudia, ktorí už jednu nehnuteľnosť vlastnia, pričom významnú časť dopytu tvoria investičné nákupy. To znižuje ponuku bývania pre domácnosti, ktoré riešia svoje prvé bývanie.

Práve preto NBS navrhla zmeny pravidiel pri poskytovaní hypoték. Mladým do 35 rokov by chcela uľahčiť financovanie prvého bývania tým, že by si mohli požičať až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti navrhuje sprísniť podmienky a znížiť maximálny limit hypotéky na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Cieľom je podporiť ľudí kupujúcich si svoje prvé bývanie a zároveň obmedziť časť investičného dopytu.

Je to však riešenie, ktoré môže výraznejšie zlepšiť dostupnosť bývania? Alebo ide len o jeden z viacerých krokov, zatiaľ čo skutočné príčiny dnešnej situácie sú oveľa hlbšie? Podľa finančného analytika Mariána Búlika z OVB Allfinanz Slovensko samotná zmena pravidiel hypoték problém nevyrieši. Trh s bývaním totiž ovplyvňuje oveľa viac faktorov než len výška vlastných úspor pri kúpe bytu.

Problémom nie je len hypotéka, byty sú jednoducho príliš drahé

Hoci sa diskusia sústreďuje najmä na podmienky hypoték, podľa finančného analytika Mariána Búlika je problém oveľa hlbší. Samotné uvoľnenie pravidiel financovania totiž nedokáže vyriešiť rastúcu nedostupnosť bývania.

„Najväčším problémom sú vysoké ceny nehnuteľností. Ľudia na začiatku kariéry majú jednoducho príliš nízke príjmy na to, aby si mohli dovoliť takto drahé bývanie, najmä ak ide o jednotlivca. Práve to je koreň dnešnej nedostupnosti bývania,“ pre Startitup hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Najmä mladé domácnosti tak narážajú na situáciu, keď im nestačí len schopnosť splácať hypotéku. Problémom je aj rast cien nehnuteľností, ktorý výrazne predstihol rast príjmov. Kúpa prvého bytu si dnes často vyžaduje nielen stabilný príjem, ale aj vysoké vlastné úspory, ktoré mladí ľudia na začiatku pracovného života ešte len vytvárajú.

Na Slovensku nechýbajú len peniaze, chýbajú aj byty

Za rastom cien podľa odborníkov nestojí len silný dopyt, ale aj dlhodobo nedostatočná ponuka. Slovensko stále zaostáva za viacerými európskymi krajinami v počte bytov na obyvateľa a nové projekty pribúdajú pomalšie, než by si situácia vyžadovala.

„Na Slovensku v porovnaní s okolitými štátmi chýba približne 200-tisíc bytov. Veľkým problémom sú zdĺhavé povoľovacie procesy a celkovo pomalá výstavba nových projektov,“ upozorňuje Búlik.

Najvýraznejšie je tento problém viditeľný v Bratislave a ďalších krajských mestách, kde dopyt dlhodobo prevyšuje ponuku. Práve tam sa nové byty často vypredajú ešte počas výstavby, pričom významnú časť kupujúcich tvoria investori.

NBS chystá veľkú zmenu hypoték: Mladí si budú môcť požičať viac, investori menej (ODBORNÍK)

Pomôžu nové pravidlá? Áno, ale len čiastočne.

Národná banka Slovenska preto navrhuje zvýšiť maximálny limit hypotéky pre ľudí vo veku do 35 rokov kupujúcich si svoje prvé bývanie z 80 na 90 % hodnoty nehnuteľnosti. V praxi by to znamenalo, že mladí budú potrebovať menej vlastných úspor na kúpu prvého bývania.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti