Byty prekonali rekord: Meter štvorcový stojí vyše 3 000 eur, toto sú regióny s najväčším rastom

Ceny nehnuteľností sú pre Slovákov doslova životne dôležité. Vzhľadom na podiel vlastníctva vlastného bývania predstavujú nehnuteľnosti často najväčšiu časť majetku. Z trhu však prichádzajú zmiešané správy. Rast cien bývania na Slovensku sa v druhom štvrťroku 2026 spomalil na najnižšie tempo za viac ako dva roky. Priemerná ponuková cena nehnuteľností sa medzikvartálne zvýšila o 1,2 % na 3 041 eur za štvorcový meter. Medziročný rast tak dosiahol 9,5 %, uvádza Národná banka Slovenska. 

Celoslovenský priemer však zakrýva čoraz výraznejšie rozdiely medzi jednotlivými regiónmi. Kým krajské mestá pokračujú v zdražovaní, v menších mestách a na vidieku sa rast zastavuje. V niektorých regiónoch ceny už klesli. Odlišne sa vyvíjajú aj jednotlivé segmenty: byty zdražujú rýchlejšie ako domy a novostavby výraznejšie ako staršie nehnuteľnosti.

Údaje Národnej banky Slovenska (NBS) zároveň ukazujú, že realitný trh sa nerozvíja rovnomerne. Rozhodujú lokalita, typ nehnuteľnosti, dostupnosť hypotéky aj finančné možnosti konkrétnej skupiny kupujúcich.

Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností dosiahla 3 041 eur za meter štvorcový

Podľa Národnej banky Slovenska sa priemerná cena bývania v druhom štvrťroku zvýšila o 36 eur za štvorcový meter. Z úrovne približne 3 005 eur tak vzrástla na 3 041 eur, uvádza NBS. 

Tempo rastu však bolo výrazne miernejšie ako na začiatku roka. Najväčší príspevok k celoslovenskému zdražovaniu mal opäť Bratislavský kraj, jeho vplyv však citeľne zoslabol. Väčší význam získali Košice a Trnava. Naopak, Prešovský kraj celkový priemer po silnom prvom štvrťroku tlmil.

Byty medzikvartálne zdraželi o 1,6 %. Ich priemerná cena sa zvýšila o 53 eur na 3 430 eur za štvorcový meter. Pri byte s rozlohou 70 štvorcových metrov predstavuje takýto rozdiel približne 3 710 eur.

Medziročne boli byty drahšie o 10,2 %. NBS nezaznamenala pokles cien v žiadnom veľkostnom segmente. Najvýraznejšie rástli ceny päťizbových a väčších bytov.

Rodinné domy zdraželi medzikvartálne o 2,1 %. Priemerná cena dosiahla 2 163 eur za štvorcový meter. Oproti začiatku roka ide o zvýšenie o 45 eur. Medziročný rast však predstavoval iba 3,1 %, teda výrazne menej než pri bytoch.

Rozdiel naznačuje, že dopyt sa sústreďuje najmä na byty vo väčších mestách. Domy sú citlivejšie na vývoj mimo hlavných centier, kde sa už začínajú prejavovať známky stagnácie alebo poklesu, uvádza Finsider. 

Novostavby potiahli ceny nehnuteľností nahor

Počet inzerátov sa medziročne zvýšil prvýkrát od roku 2023. Nárast však dosiahol iba 0,2 %. Medzikvartálne ponuka vzrástla o 13,5 %, tento výsledok však ovplyvnila sezónnosť.

NBS upozorňuje, že počet ponúk už takmer tri roky osciluje okolo podobných hodnôt. Na trhu preto nevznikol výrazný prebytok nehnuteľností, ktorý by vytváral silnejší tlak na znižovanie cien.

Podiel bytov a domov sa podstatne nezmenil. Mierne klesol podiel novostavieb, práve nové nehnuteľnosti však rast cien potiahli. Novostavby zdraželi o 2,9 %, zatiaľ čo ceny starších nehnuteľností vzrástli iba o 0,7 %.

Drahší nový segment súvisí aj s obmedzenou ponukou kvalitných projektov vo vyhľadávaných lokalitách. Staršie nehnuteľnosti sú naopak viac závislé od technického stavu, energetickej náročnosti a potreby rekonštrukcie.

Riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková nepovažuje spomalenie rastu za začiatok plošného obratu. „Spomalenie rastu cien bývania nevnímam ako signál obratu na trhu, ale skôr ako prirodzené upokojenie po veľmi silnom začiatku roka,“ uviedla. Podľa nej sa trh dostáva do vyváženejšej fázy. „Ceny už nerastú plošne, ale čoraz viac závisia od lokality a kvality konkrétnej nehnuteľnosti.“

zdroj: AI

Najrýchlejšie rástli ceny nehnuteľností v Košickom kraji

Najvyšší medzikvartálny rast zaznamenal Košický kraj, kde ceny stúpli o 4,2 %. Hlavným dôvodom bolo zdražovanie v samotných Košiciach, predovšetkým v okrese Košice IV.

Nitriansky kraj rástol o 2,9 %. Rozhodujúci vplyv mali byty v Nitre. Trnavský kraj zaznamenal rast o 2,4 %, pričom významnú úlohu zohrali nehnuteľnosti v okrese Senica a rodinné domy v okrese Galanta.

Opačný vývoj nastal v Prešovskom kraji. Po mimoriadne silnom prvom štvrťroku ceny klesli o viac ako štyri percentá. V Banskobystrickom kraji sa znížili o 1,3 %. Pokles krajských priemerov však neznamená, že zlacňovali aj krajské mestá. V Prešove aj Banskej Bystrici ceny naďalej rástli. Výsledok za celé kraje stiahli nadol najmä byty v okrese Poprad a vývoj v okresoch Zvolen a Brezno.

NBS v tejto súvislosti upozornila na dlhodobejší trend. „Kým mediánové ceny v skupine krajských miest rastú najsilnejšie, na vidieku sa začína črtať klesajúci trend.“ Rozdiel medzi krajskými mestami a zvyškom Slovenska sa prehlbuje približne rok. Celoslovenský priemer preto poskytuje čoraz menej presný obraz o situácii konkrétneho kupujúceho alebo predávajúceho.

Bratislava pravdepodobne narazila na cenový strop

Bratislavský kraj zostáva najdrahším regiónom a naďalej významne ovplyvňuje celoslovenský priemer. Jeho príspevok k rastu sa však zmenšil. Expert NBS Roman Vrbovský uviedol, že „v Bratislave ceny nehnuteľností pravdepodobne dosiahli strop a ďalej už rastú podobným tempom ako v menších mestách.“

Neznamená to plošné zlacňovanie hlavného mesta. Vývoj sa však výrazne líši podľa typu bytu a mestskej časti. Údaje portálu Nehnuteľnosti.sk ukazujú, že mediánová cena dvojizbových bytov v Bratislave medzištvrťročne klesla o 3,82 %. Znížila sa z 249 000 na 239 500 eur. Naopak, trojizbové byty zdraželi o tri percentá na mediánovú cenu 298 700 eur.

Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk pokles pri menších bytoch spája s dostupnosťou financovania. „Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu.“ Väčšie byty často kupujú rodiny, ktoré už vlastnú nehnuteľnosť predávajú. Disponujú preto väčším vlastným kapitálom a sú menej závislé od maximálnej výšky úveru.

zdroj: AI

Špecifickým trhom zostáva bratislavské Staré Mesto. Mediánová cena trojizbových bytov v mestskej časti Bratislava I vzrástla o 8 % na 429 950 eur. „Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ vysvetlil Pružinský.

Pri menšom počte transakcií môže výsledok výrazne ovplyvniť niekoľko drahých predajov. Preto nemožno tento vývoj automaticky preniesť na celú Bratislavu.

Trenčín dobieha región, Nitra stagnuje

Najvyšší rast dvojizbových bytov spomedzi krajských miest zaznamenal Trenčín. Ich mediánová cena sa zvýšila o 6,9 % na 155-tisíc eur.

Pružinský tento vývoj vysvetľuje dobiehaním okolitých miest. Trenčín patril v prvom štvrťroku medzi najlacnejšie krajské mestá na západnom Slovensku. Pomáha mu vysoká zamestnanosť, priemysel a dostupnosť diaľnice. Cena približne 155-tisíc eur zostáva pre časť pracujúcich párov financovateľná hypotékou. Dopyt preto zostáva aktívny.

Nitra má odlišný problém. Po predchádzajúcom výraznom raste sa jej trh dostal do stagnácie. Podľa Pružinského mesto časť rastového potenciálu vyčerpalo už pri príchode veľkých investícií.

Slabší je aj investičný dopyt po malých bytoch. Rozdiel približne 15-tisíc eur medzi dvojizbovými a trojizbovými bytmi zároveň vytvára komplikovanú situáciu. Menšie byty pôsobia draho, no väčší byt už nemusí prejsť úverovým limitom kupujúceho.

Kupujúci získavajú viac času, plošný pokles sa neočakáva

Vývoj v druhom štvrťroku bol počas jednotlivých mesiacov rozkolísaný. Ceny v apríli 2026 mierne klesli, v máji a júni však tento pokles vykompenzovali, vyplýva z údajov Realitnej únie. 

Byty zdražovali počas celého štvrťroka. Domy sa výraznejšie posunuli až na jeho konci. Bratislavu pred medzištvrťročným poklesom zachránil silný jún. V rovnakom mesiaci sa zmiernil aj pokles v Prešovskom kraji.

50-ročný uznávaný vizionár Harari varuje pred „najväčším experimentom“ v dejinách ľudstva

Prílev nových úverov na bývanie sa zatiaľ výraznejšie nespomalil, hoci úrokové sadzby mierne vzrástli. Dostupnosť hypoték preto zostáva významnou oporou cien, najmä vo veľkých mestách.

Mecková upozorňuje, že kupujúci už nie sú nútení reagovať tak rýchlo ako počas prudkého rastu cien. „Pozitívne je, že trh sa stáva predvídateľnejším. Kupujúci už nie sú pod takým tlakom robiť okamžité rozhodnutia.“

Výrazný pokles vo vyhľadávaných lokalitách však neočakáva. „Kým bude ponuka kvalitných nehnuteľností obmedzená a kupujúci budú mať prístup k hypotekárnemu financovaniu, ceny pravdepodobne naďalej porastú, hoci podstatne pokojnejším tempom.“

Slovenský realitný trh sa tak neobracia jednotným smerom. Priemer stále rastie, no jeho vypovedacia hodnota klesá. O výslednej cene čoraz viac rozhoduje konkrétna lokalita, veľkosť bytu, stav nehnuteľnosti a finančný profil kupujúceho.

Najsilnejšie zostávajú krajské mestá a kvalitné novostavby. Slabšie lokality, vidiek a nesprávne nacenené nehnuteľnosti čelia dlhšiemu predaju a väčšiemu tlaku na zľavu. Rok 2026 preto zatiaľ neprináša plošný pokles cien, ale výraznejšie rozdelenie trhu na rastúce a stagnujúce segmenty.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika