Za 15 rokov zdraželi nehnuteľnosti na Slovensku o 110 %. Analytik upozorňuje na problém, ktorý trápi krajinu

Kúpa vlastného bývania sa pre Slovákov stáva čoraz väčšou finančnou výzvou. Ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2010 vzrástli o 110 %, teda sa viac než zdvojnásobili.

Vyplýva to z dát Eurostatu. Slovensko sa tým zaradilo medzi krajiny Európy, kde bývanie zdraželo najviac, a všetko nasvedčuje tomu, že vo veľkých mestách bude rásť aj naďalej.

O koľko zdraželo bývanie

V porovnaní so zvyškom Európy nie sme na tom dobre. Kým v celej Európskej únii ceny nehnuteľností od roku 2010 stúpli v priemere o 62 %, na Slovensku to bolo spomínaných 110 % a v susednom Česku ešte viac, až o 158 %.

Vôbec najhoršie je na tom ďalší sused, Maďarsko, kde bývanie zdraželo o 291 %. Výrazný rast nad 150 % zaznamenali aj pobaltské krajiny. Na opačnom konci je Taliansko, kde ceny dokonca klesli, a Fínsko, kde stagnovali.

„Realitný trh starého kontinentu môžeme z pohľadu cenového vývoja rozdeliť na dve skupiny. V prvej sú stredo- a východoeurópske krajiny s dynamicky rastúcimi cenami, v druhej stabilnejšie či stagnujúce trhy predovšetkým západnej Európy,“ hovorí Marek Malina, analytik investičnej platformy Portu.

Rolu hrajú aj úroky na hypotékach

Vývoj cien úzko súvisí s dostupnosťou hypoték. Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosahovala priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach s fixáciou jeden až päť rokov v roku 2021 len 0,97 %a ročne.

O rok neskôr to už bol viac než dvojnásobok a v roku 2024 priemerné úroky s touto fixáciou vyšplhali na 4,10 %. Potom začali mierne klesať pod 4 %, no tento trend sa podľa Malinu otočil.

Tohtoročný konflikt medzi USA a Iránom totiž zvýšil ceny energií a obavy z inflácie, čo prinútilo centrálne banky pristupovať k znižovaniu sadzieb opatrnejšie.

Výsledkom je, že viaceré komerčné banky na Slovensku už k zdražovaniu hypoték opäť pristúpili, čo je pre domácnosti zlá správa.

Nájmy zaostávajú za cenami

Zaujímavé je, že nájmy rástli oveľa pomalšie než ceny samotných nehnuteľností. Podľa Eurostatu sa tak medzi cenou bývania a nájmami roztvárajú nožnice.

Kým bývanie v celej EÚ zdraželo od roku 2010 o 62 %, nájmy stúpli iba o 30 %. Slovensko sa od priemeru príliš nelíši, keďže nájmy u nás vzrástli o 33 %. V Česku to bolo až 69 %, čo však stále nie je ani polovica toho, o koľko zdraželi tamojšie nehnuteľnosti.

Rýchly rast cien logicky zhoršuje dostupnosť bývania, najmä vo väčších mestách. Podľa analýzy NBS sa ceny nehnuteľností postupne vzďaľujú od svojho takzvaného rovnovážneho stavu, teda úrovne, ktorá by zodpovedala príjmom a ekonomickým podmienkam.

Bývanie vlani prvýkrát za posledné tri roky zdraželo výraznejšie než ostatné tovary a služby a prekonalo aj rast príjmov domácností. Tie sa zároveň v prepočte na platy začali viac zadlžovať. Inými slovami, ľudia si na bývanie požičiavajú čoraz väčšiu časť svojich príjmov.

Nových bytov je málo

Druhým problémom je nízka výstavba. Počet rozostavaných a skolaudovaných nových bytov nestačí pokrývať dopyt.

Hoci počet obyvateľov Slovenska klesá, súčasne sa znižuje aj počet členov jednej domácnosti, takže bytov je potrebných viac. K tomu sa pridáva sťahovanie ľudí do krajských miest, čo tlak na ceny ešte zvyšuje.

Ilustruje to analýza Metropolitného inštitútu Bratislavy, podľa ktorej bude hlavné mesto do roku 2050 potrebovať vyše 123-tisíc nových bytov, a to nielen pre nových obyvateľov, ale aj pre pribúdajúce jednoosobové domácnosti.

Z uvedeného vyplýva, že najmä vo veľkých mestách treba s ďalším rastom cien počítať. „Vidiek sa síce do určitej miery vyľudňuje, no pre mestá ako Bratislava to neplatí,“ upozorňuje Malina.

Podľa neho platí, že ak nepríde k razantnému zvýšeniu tempa výstavby, čo sa zatiaľ nejaví ako pravdepodobné, bude kúpa bývania patriť medzi najväčšie finančné výzvy Slovákov. Odporúča tomu prispôsobiť aj finančné správanie a tvorbu dlhodobých úspor.

Výstavba bytov ďalej stagnuje

Najnovšie čísla potvrdzujú, že s dokončovaním bytov je problém. Podľa komentára Slovenskej sporiteľne počet dokončených bytov v prvom štvrťroku 2026 medziročne klesol o 29 % a oproti predošlému štvrťroku takmer o 32 %. Išlo o druhý najslabší štvrťrok z hľadiska výstavby bytov od začiatku tisícročia.

Počet rozostavaných bytov pritom vzrástol len mierne, o 1,1 %a. Naopak, počet začatých bytov medziročne stúpol o viac než 33 %, čo naznačuje isté oživenie a vznik nových projektov. Problémom je však ich dokončovanie, na čo poukazuje klesajúci podiel dokončených bytov oproti priemeru predchádzajúcich štvrťrokov.

Najviac sa dokončilo mimo Bratislavy

Zaujímavé je aj regionálne rozloženie. Dokončené byty sa nesústredili v hlavnom meste, keďže v Bratislavskom kraji sa nachádzalo len 10,86 % z nich.

Najviac, takmer 20 %, pripadlo na Banskobystrický kraj, nasledovaný Trenčianskym s 15,29 % a Nitrianskym so 14,16 %. Najslabšie dopadol Košický kraj, kde sa dokončilo len 6,6 % bytov, teda 145 v absolútnom vyjadrení.

Pri začatej výstavbe bolo poradie iné, keď viedol Nitriansky kraj s takmer 22 % pred Trnavským s 19,5 % a Bratislavou so 16 %. Medziročne klesol počet dokončených bytov vo všetkých krajoch, zatiaľ čo nová výstavba vzrástla len v Trnavskom, Nitrianskom a Banskobystrickom kraji.

Ceny však nemusia rásť donekonečna

Nižšia ponuka nového bývania síce v uplynulých kvartáloch tlačila ceny nahor, no podľa makroekonóma Slovenskej sporiteľne Maximiliána Wébera sa to nemusí opakovať. Pod tlakom je totiž aj samotný dopyt.

Úrokové sadzby vzrástli, keďže veritelia započítavajú očakávané zvyšovanie sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, čo obmedzuje prístup kupujúcich k úverom.

Domácnosti zároveň brzdí inflácia, ktorá je na Slovensku vyššia než priemer EÚ, a slabší rast ekonomiky sa premieta do vyššej nezamestnanosti. S menším počtom ľudí so stabilným príjmom tak môže dopyt po bývaní v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi oslabiť.

Chaty opäť lákajú, kupujúci však tlačia na ceny

Iný obraz ponúka trh s rekreačnými nehnuteľnosťami, ktorý pred letnou sezónou opäť ožil. Na realitných portáloch je aktuálne približne 2 700 rekreačných objektov a záujem o chaty a chalupy rastie naprieč regiónmi.

Kupujúci však už nenakupujú za každú cenu. Kým počas pandémie rozhodovali emócie, dnes viac porovnávajú a vyjednávajú, takže v niektorých prípadoch museli predávajúci znížiť cenu približne o 10 %.

„Kupujúci sa vracajú na trh, no rozhodujú sa pragmatickejšie ako v minulosti. Najväčší záujem je o rekreačné nehnuteľnosti s realisticky nastavenou cenou a bez potreby rozsiahlej rekonštrukcie,“ hovorí Peter Kerestény z RE/MAX Homecentre.

Pod Tatrami makléri evidujú mierne ochladenie záujmu a pokles počtu obhliadok o 10 až 15 %. Rekreačné nehnuteľnosti pritom čoraz častejšie neslúžia len na víkend, ale aj na dlhšie pobyty a prácu na diaľku, takže dôležitá je dostupnosť, celoročné využitie a internetové pripojenie.

Koľko stoja chaty a rekreačné apartmány

Ceny rekreačných nehnuteľností sa výrazne líšia podľa lokality a technického stavu. Najlacnejšie staršie chaty a chalupy v odľahlejších lokalitách sa dajú kúpiť približne od 8-tisíc do 20-tisíc eur, bežná cena dobre udržiavaných objektov sa pohybuje medzi 80-tisíc a 150-tisíc eur a atraktívnejšie nehnuteľnosti stoja 150-tisíc až 300-tisíc eur.

Luxusné chalupy v najvyhľadávanejších oblastiach, ako sú Vysoké Tatry, Malá Fatra či Liptov, bežne presahujú 300-tisíc eur a môžu sa vyšplhať aj nad milión. Typický stred trhu predstavuje chata v dobrom stave za 100-tisíc až 200-tisíc eur.

Druhým segmentom sú rekreačné apartmány v horských lokalitách, kde menšie jednotky stoja 150-tisíc až 250-tisíc eur, priemerné 250-tisíc až 450-tisíc eur a prémiové projekty typu ski-in/ski-out vo Vysokých Tatrách aj 450-tisíc až 700-tisíc eur a viac.

Čítaj viac z kategórie: Nehnuteľnosti