Bývanie na Slovensku zdraželo o viac ako 100 %. Analytik varuje, najhoršie to bude vo veľkých mestách

Kúpa vlastného bývania sa pre veľkú časť Slovákov mení na jednu z najťažších finančných výziev. Ceny bytov a domov za posledných 15 rokov vystrelili na úrovne, ktoré výrazne prekonali rast príjmov domácností, a analytici upozorňujú, že tlak na zdražovanie sa zďaleka nekončí. Najmä vo veľkých mestách môže byť bývanie v ďalších rokoch ešte menej dostupné ako dnes.

Najnovšie dáta Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2010 vzrástli o 110 %. Ešte výraznejší rast zaznamenalo Česko, kde bývanie zdraželo o 158 %. Slovensko sa tak spolu s ďalšími krajinami strednej a východnej Európy zaradilo medzi štáty s najprudším rastom cien nehnuteľností v celej Európskej únii.

Pre porovnanie, priemer EÚ za rovnaké obdobie predstavuje rast o 62 %. Extrémnym príkladom zostáva Maďarsko, kde ceny bývania vystrelili až o 291 %.

Európa sa rozdelila na dva realitné svety

Podľa analytikov sa európsky realitný trh v posledných rokoch výrazne rozdelil. Kým krajiny strednej a východnej Európy čelia prudkému rastu cien, viaceré štáty západnej Európy zaznamenali oveľa pokojnejší vývoj. V Taliansku ceny nehnuteľností dokonca klesli, vo Fínsku stagnovali.

„Realitný trh starého kontinentu tak z pohľadu cenového vývoja môžeme rozdeliť na dve skupiny: v prvej sú stredo- a východoeuróspke krajiny s dynamicky rastúcimi cenami. V druhej stabilnejšie či stagnujúce trhy predovšetkým západnej Európy,“ hovorí Marek Malina, analytik online investičnej platformy Portu.

zdroj: TASR/Daniel Stehlík

Hypotéky niekoľkonásobne zdraželi

Do vývoja cien bývania výrazne zasiahli aj úrokové sadzby hypoték. Slovensko ešte pred pár rokmi patrilo medzi krajiny s najlacnejšími hypotékami v Európe, no situácia sa rýchlo otočila.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska v roku 2021 dosiahla priemerná úroková sadzba nových hypotekárnych úverov s fixáciou od jedného do piatich rokov len 0,97 % ročne. O rok neskôr stúpla na 1,95 % a v roku 2024 sa vyšplhala už na 4,10 %.

Prudký rast úrokov ochladil dopyt po novom bývaní a vo viacerých krajinách Európy priniesol krátkodobý pokles cien nehnuteľností. Slovensko patrilo medzi štáty, kde domácnosti pocítili tento zásah mimoriadne výrazne.

„V rokoch 2022 a 2023 došlo vo viacerých európskych krajinách k poklesu cien nehnuteľností, ktoré tým reagovali na rast úrokových sadzieb hypoték a zhoršenie dostupnosti financovania. To sa prejavilo na poklese záujmu o nové bývanie, čo sa logicky muselo premietnuť aj do jeho cenotvorby. Obzvlášť tvrdý bol tento vplyv na Slovensku, kde úrokové sadzby z hypotekárnych úverov patrili medzi najnižšie v Európskej únii, no v nasledujúcich rokoch prudko vzrástli,“ upozorňuje analytik. 

Neskôr síce prišlo k miernemu zlacňovaniu hypoték, no podľa analytika pozitívny trend opäť zabrzdilo geopolitické napätie a obavy z inflácie.

„Vojna USA voči Iránu však tento pozitívny trend otočila. Strach z rastúcej inflácie prinútil centrálne banky pristupovať opatrnejšie k základným úrokovým sadzbám. Výsledkom je, že aj tie komerčné už na Slovensku vo viacerých prípadoch pristúpili k zdražovaniu hypoték. To je pre domácnosti zlá správa,“ vysvetľuje Malina.

Bratislava čelí obrovskému tlaku

Najväčší problém dnes vidno vo veľkých mestách, najmä v Bratislave. Hlavné mesto dlhodobo zápasí s nedostatkom bytov, pričom dopyt stále rastie.

Ako sme informovali, podľa najnovšieho IMD Smart City Index 2026 označilo dostupné bývanie za najväčší problém Bratislavy až 68 % obyvateľov. Bývanie tak predbehlo aj dopravu, bezpečnosť či zdravotníctvo.

Dôvody sú dlhodobo podobné. Do veľkých miest sa sťahujú ľudia z menších regiónov, rastie počet jednočlenných domácností a výstavba nestíha reagovať na dopyt. Analýza Metropolitného inštitútu Bratislavy odhaduje, že hlavné mesto bude do roku 2050 potrebovať viac ako 123-tisíc nových bytov.

Analytici zároveň upozorňujú, že problém nezmizne ani napriek nepriaznivému demografickému vývoju Slovenska. Počet obyvateľov síce postupne klesá, no mení sa štruktúra domácností. Viac ľudí býva samostatne alebo vo dvojiciach, čo zvyšuje tlak na počet bytov.

Umelá inteligencia mení realitný trh: „Ak sa makléri neprispôsobia, jednoducho zaniknú“ (ROZHOVOR)

Nové byty v Bratislave stoja v priemere takmer 400-tisíc eur

Ceny bývania v Bratislave sa medzitým dostali na rekordné úrovne. Priemerná cena nového bytu v hlavnom meste dosiahla podľa aktuálnych dát viac než 386-tisíc eur s DPH.

Cena novostavieb sa pohybuje okolo 5 384 eur za meter štvorcový. Staršie byty zdražovali ešte rýchlejšie. Priemerná cena bytov na sekundárnom trhu vystúpila na viac než 4 350 eur za meter štvorcový, pričom najvýraznejšie zdraželi menšie byty.

Jednoizbové byty išli medziročne hore až o 17 %, dvojizbové približne o 15 %. Práve tie pritom najčastejšie hľadajú mladí ľudia alebo páry kupujúce svoje prvé bývanie.

Rast cien pritom prekonáva tempo rastu príjmov domácností. Podľa analýzy Národnej banky Slovenska sa bývanie postupne vzďaľuje od svojho rovnovážneho stavu a domácnosti sa pri kúpe nehnuteľností viac zadlžujú.

Nájmy rastú pomalšie ako ceny bytov

Zaujímavý rozdiel vidno medzi cenami nehnuteľností a nájmami. Kým ceny bývania v celej Európskej únii od roku 2010 vzrástli o 62 %, nájmy zdraželi iba o 30 %.

Podobný trend vidno aj na Slovensku. Nájmy stúpli približne o tretinu, čo je výrazne menej ako samotné ceny bytov a domov. V Bratislave dnes priemerné nájomné vrátane energií presahuje tisíc eur mesačne. Analytici však očakávajú, že rast nájmov sa môže v najbližšom období spomaliť.

Pri cenách nehnuteľností sú však opatrnejší. Nedostatok bytov, pomalá výstavba a narastajúci dopyt totiž naznačujú, že tlak na rast cien vo veľkých mestách len tak nezmizne.

„Najmä vo veľkých mestách je nutné stále počítať s rastúcimi cenami. Vidiek sa síce do určitej miery vyľudňuje, no pre mestá ako Bratislava to neplatí. Ak nepríde k razantnému zvýšeniu tempa výstavby, čo sa zatiaľ nejaví ako pravdepodobné, bude kúpa nového bývania patriť medzi najväčšie finančné výzvy, akým ľudia na Slovensku čelia. A tomu by mali prispôsobiť aj svoje finančné správanie sa a tvorbu dlhodobých úspor, ktorú nie je dobré podceňovať,“ dodáva Marek Malina.

Čítaj viac z kategórie: Ekonomika