Temná stránka nehnuteľností: Tragédia v byte môže výrazne skomplikovať predaj

Predstav si, že si ideš kúpiť byt. Lokalita ti vyhovuje, cena je rozumne nastavená a zdá sa, že všetko je ideálne. Až neskôr sa však dozvieš, že v byte niekto zomrel. Je to problém? Mal ti to niekto povedať? O týchto otázkach sa často verejne nehovorí. Smrť v predávanej nehnuteľnosti je téma, ktorá balansuje na hrane medzi právom, etikou a psychológiou kupujúcich. Hoci zákony hovoria pomerne jasne, realita býva oveľa komplikovanejšia.

Realitný maklér Michal Janči vedie viac ako 100-členný tím v Bosen Group real estate. Od roku 2019 pôsobí aj ako lektor v Slovenskej realitnej akadémii a prednáša kurzy na témy realitného marketingu. Muž, ktorý má za sebou tisíce obchodov, vysvetľuje, ako sa na takúto situáciu pozerá prax. V rozhovore približuje, či má predávajúci povinnosť informovať o úmrtí, aký vplyv má tragédia na cenu nehnuteľnosti a prečo sa niektoré byty predávajú výrazne ťažšie ako iné.

Rozdiel medzi prirodzeným úmrtím a násilnou smrťou je zásadný 

Ukazuje sa, že rozdiel medzi prirodzeným úmrtím a násilnou smrťou môže byť zásadný. Kým v jednom prípade kupujúci často mávnu rukou, v druhom môže ísť o faktor, ktorý rozhodne o tom, či sa byt vôbec predá. Do hry vstupujú aj emócie, intuícia či dokonca „pocit z priestoru“, ktorý niektorí záujemcovia nedokážu ignorovať.

V článku sa dozvieš aj to, či môže kupujúci uspieť na súde, ak sa o úmrtí dozvie až po kúpe, o koľko môže klesnúť cena takéhoto bytu alebo či existuje niečo ako „exspirácia tragédie“. Odborník zároveň približuje, ako makléri komunikujú tieto situácie s klientmi a prečo sú niektorí kupujúci voči takejto histórii úplne imúnni.

• Dá sa tragédia „zamlčať“ bez následkov?
• Existuje „exspirácia“ tragédie v nehnuteľnosti?
• Čo všetko je v byte po tragédii potrebné vymeniť? 
• Ako musí maklér odkomunikovať citlivé otázky?
• Dá sa zabrániť šíreniu informácií od susedov?
• Predáva sa nehnuteľnosť náročnejšie, ak v nej niekto zomrel? 

Existuje na Slovensku zákonná povinnosť informovať kupujúceho, že v byte došlo k úmrtiu?

Na Slovensku neexistuje zákonná povinnosť informovať kupujúceho o tom, že v nehnuteľnosti došlo k úmrtiu. Zákon rieši najmä technický a právny stav nehnuteľnosti, nie historické udalosti. V praxi je však rozumné postupovať transparentne. Je to otázka profesionálnej etiky, reputácie realitnej kancelárie a zároveň prevencie budúcich sporov.

Je rozdiel v predajnosti bytu, kde niekto zomrel prirodzene, a bytu, kde sa stala vražda alebo samovražda?

Určite áno. Dá sa povedať, že prirodzené úmrtie (napríklad v dôsledku staroby) väčšina kupujúcich vníma ako súčasť života a zvyčajne to neovplyvňuje ich rozhodovanie a nevenujú tomu pozornosť. 

Najväčšou výzvou pre realitný trh je predaj nehnuteľnosti, kde došlo k násilnej smrti alebo k samovražde. Takéto prípady môžu potenciálnych kupujúcich odradiť a výrazne predĺžiť a skomplikovať celý predaj. Pre realitnú kanceláriu je to určite veľká výzva.

Je smrť v byte „skrytou vadou“ nehnuteľnosti?

Nie, v právnom zmysle nie je smrť v byte skrytá vada nehnuteľnosti. Musím povedať, že ide skôr o psychologický faktor. Niektorým ľuďom to síce neprekáža, no pre iných je smrť v nehnuteľnosti dôvod, prečo o ňu nemajú záujem, hoci im možno v každom smere vyhovuje.

zdroj: TASR/Daniel Stehlík

Má kupujúci šancu uspieť na súde, ak sa o tom dozvie až po kúpe?

V slovenskej legislatíve by bolo veľmi ťažké uspieť s argumentom, že ide o právnu vadu nehnuteľnosti. Pokiaľ udalosť nemala vplyv na technický stav bytu alebo nebola zatajená nejaká reálna škoda, šanca na úspech je nízka.

Čo ak realitka o tragédii vie, ale zamlčí ju?

Ak by realitná kancelária vedela o citlivej udalosti a zámerne ju zamlčala, môže tým výrazne riskovať svoju reputáciu. V realitnom biznise je dôvera kľúčová a strata dôvery klientov môže mať pre kanceláriu oveľa vážnejšie dôsledky ako samotná informácia o tragédii.

O koľko môže klesnúť cena bytu, kde sa našlo telo po dlhšom čase?

K tejto téme neexistujú presné štatistiky, ale v praxi sa môže cena znížiť približne o 5 až 20 % v závislosti od okolností, publicity prípadu a technického stavu bytu. Pri drahších nehnuteľnostiach to môže predstavovať aj desiatky tisíc eur.

Dá sa do zmluvy pridať vyhlásenie o tom, že v byte nedošlo k násilnému činu?

Ak sa nad tým zamyslím, tak teoreticky áno. Kupujúci môže požadovať vyhlásenie predávajúceho o určitých skutočnostiach týkajúcich sa nehnuteľnosti. V praxi sa však takéto ustanovenia používajú skôr výnimočne, nie je to úplne bežné. 

Existuje niečo ako „exspirácia“ tragédie?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate