Vybavovali si byt za 240 000, hypotéku im schválili len na 90 000 eur: Maklér odhaľuje najčastejšie chyby pri kúpe bývania

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Napriek tomu mnoho ľudí vstupuje do celého procesu bez jasného plánu, bez preverenia si možností financovania a často aj bez reálnych očakávaní.

Realitný maklér Peter Knap, ktorý pôsobí v spoločnosti KNAP&PARTNERI – Realitní špecialisti, upozorňuje, že práve tieto chyby dokážu zásadne ovplyvniť nielen výber bývania, ale aj celkovú spokojnosť po nasťahovaní sa.

Odborník opisuje najčastejšie chyby pri výbere nehnuteľnosti

Rozhodovanie sa nezačína výberom bytu či domu, ale pochopením vlastných potrieb. Iné priority má človek, ktorý hľadá bývanie pre rodinu, a iné investor. Do hry vstupuje lokalita, rozpočet, dostupnosť služieb aj každodenný komfort.

Existuje správne nastavený proces, ktorý ti pomôže vyhnúť sa drahým chybám. Práve tie robí podľa odborníka väčšina kupujúcich ešte skôr, ako vôbec začnú hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.

• Ako si správne nastaviť priority pri kúpe nehnuteľnosti?
• Prečo je lokalita najdôležitejším faktorom pri výbere bývania?
• Čo najviac prekvapí ľudí pri kúpe prvej nehnuteľnosti?
• Má väčší zmysel prerábka alebo kúpa hotového bytu?
• Čo riešiť skôr – hypotéku alebo výber bytu?

Ako si má človek reálne nastaviť priority pri výbere nehnuteľnosti?

Dôležité je, aby si kupujúci zodpovedal na otázku, prečo kupuje nehnuteľnosť – pre seba na bývanie ako jednotlivec, pre svoju rodinu alebo ako investíciu, ktorá mu má priniesť čo najväčší výnos. Potom by si mal zodpovedať, či chce dom, byt, pozemok alebo iný typ nehnuteľnosti.

V rozhodovacom procese zohráva najzásadnejšiu úlohu lokalita, čiže čo očakáva kupujúci od svojho bývania. Má rád pokoj, les, park, prechádzky popri rieke alebo chce byť v centre diania, s pešou dostupnosťou do obchodného centra a MHD pod oknom? Akým spôsobom a ako ďaleko bude dochádzať do práce? A v neposlednom rade je dôležitá bezpečnosť.

Dôležitou oblasťou je však aj rozpočet. Treba si odpovedať, koľko mám k dispozícií financií a aká bude mesačná splátka hypotéky. Kupujúci by mal pamätať na finančnú rezervu, ktorá by mala byť vo výške aspoň 5 000 eur. Ak bývanie nesúri, môže si vyhľadať developerské projekty, uhradiť 15 až 20 % z kúpnej ceny a počkať 2 roky na svoje nové bývanie.

Mnohí developeri umožňujú previesť práva a povinnosti na ďalšieho kupujúceho ešte pred podpisom kúpnej zmluvy a tento kupujúci môže „predať“ svoj byt so ziskom bez toho, aby byt kúpil. Zvyčajne sú v tomto prípade sankcie za prevod, ale môže sa to oplatiť.

zdroj: Archív/Peter Knap

Aké sú najčastejšie chyby, ktoré robia ľudia ešte predtým, ako začnú hľadať byt/rodinný dom?

Najčastejšia chyba je tá, že si nepreveria financovanie. Minule som bol s klientmi na obhliadke nehnuteľnosti za 240 000 eur a na obhliadke sme zistili, že môžu dostať hypotéku len do výšky 90 000 eur.

Ďalšou chybou je, že podceňujú lokalitu. Povedia si, že to je len o 20 minút ďalej, ale ignorujú to, že už nemajú MHD spojenie, všade musia ísť autom, je tam horšia bezpečnosť pre ich deti a podobne. Tým však nehovorím, že bývanie na dedine 20 kilometrov od mesta je zlé.

Kupujúci sa tiež často rozhodujú podľa emócií. Niektorí sa napríklad do bytu zamilujú a nezisťujú, či bola v celom byte vymenená elektroinštalácia alebo akí susedia bývajú nad nimi. Potom je tu druhý extrém kupujúcich, ktorí sa rozhodujú príliš dlho a stáva sa, že sú potom sklamaní, keď si niekto stihol danú nehnuteľnosť rezervovať skôr.

Poslednou chybou je prílišná viazanosť k danej nehnuteľnosti. Je potrebné myslieť aj na to, že daná nehnuteľnosť nemusí byť posledným miestom bývania v živote, pretože môže byť len prechodným bývaním na 5 rokov. Preto odporúčam nebrať výber bývania až tak vážne.

Aké otázky si musíme zodpovedať, ak sa rozhodujeme medzi bývaním v meste a na vidieku?

Bývanie na vidieku a v meste je za mňa otázkou životného štýlu. Ak má človek čas, odporúčam si prenajať na 6 mesiacov nehnuteľnosť v meste alebo na dedine (podľa toho, kde ešte daný jednotlivec nebýval) nech si to na nejaký čas skúsi.

Čo ľudí pri kúpe prvej nehnuteľnosti najviac prekvapí?

Najčastejšie je to cena. Ľudia sa zvyčajne nevedia zorientovať v cenách a povedať si, či je daná nehnuteľnosť drahá alebo lacná. Tiež môže prekvapiť lokalita. Niekedy môžu prekvapiť zápchy v oblasti, ktorú nepoznali, prípadne stavebný ruch v okolí, ak ide o rozvíjajúcu sa zónu. 

A tretia vec, ktorá môže byť nepríjemným prekvapením, sú hluční susedia. Preto odporúčam ísť sa na nehnuteľnosť pozrieť ráno, cez deň aj večer. Potrebné je vnímať prostredie.

Ako veľmi sa líši predstava o „ideálnom byte“ od reality trhu?

Záleží od náročnosti kupujúceho. Mohol by som povedať veľmi, ale aj takmer vôbec. Ak kupujúci chce najlepšiu lokalitu, musí rátať s vysokou cenou. To isté platí pri veľkosti nehnuteľnosti. Čím väčšia, tým drahšia. Nekvalitné spracovanie novostavieb môže byť tiež ďaleko od ideálu.

Preto je dobre preveriť si zhotoviteľa a zistiť, aké projekty už staval. Na druhej strane, neznamená, že developer „nováčik“ bude stavať nekvalitne. Možno práve naopak.

Ďalšou ideálnou predstavou môže byť pokojné prostredie ďalej od mesta na dedine. Realita však môže prísť v zime, keď zistíš, že nikto sa nestará o cestu a musíš si pluhovať sneh, alebo ťa prekvapia kolóny áut a dlhšia cesta do práce či do školy, ako si očakával.

Ceny bytov na Slovensku budú rásť aj naďalej, zlacnenie nateraz nepríde, tvrdí realitná odborníčka

Čo by mal byť prvý krok: Začať riešiť hypotéku alebo výber nehnuteľnosti?

Je potrebné si vybrať nehnuteľnosť, pozrieť sa aká je jej cena a následne prerokovať s finančným sprostredkovateľom možnosti financovania. Na základe informácií od neho už kupujúci bude vedieť, do akej výšky si môže dovoliť hľadať nehnuteľnosť. Je možnosť sledovať aj nehnuteľnosti nad rozpočet a pokúsiť sa vyjednať cenu.

Čo má väčší zmysel: Kupovať „lacnejší byt na prerábku“, alebo zariadený byt určený na okamžité bývanie, alebo holobyt, ktorý si zariadim presne podľa vlastných predstáv?

Povedal by som, že neexistuje ideálna odpoveď, pretože každému môže sedieť niečo iné. Niekto má peniaze a nemá čas. A niekto má čas a peniaze, ale nemá nervy. Všetko má svoje výhody aj nevýhody.

Ak sa kupujúci rozhodne, že kúpi lacnejší byt na prerábku, pravdepodobne ho zlákala nižšia cena. Prináša to nevýhody ako stres, čas a musí náklady znášať z vlastných zdrojov. Naopak – pri zariadenom byte môže človek hneď bývať, nemá stres a vidí vopred čo kupuje.

Nevýhodou môže byť to, že zariadenie alebo obklady v kúpeľni nemusia sedieť, a tak kupujúci musí zaplatiť za niečo, čo mu úplne nevyhovuje a kvôli tomu preplatí.

Čo sa týka holobytu, je to podobné, ako pri byte v pôvodnom stave, avšak kupujúci ide do úplne nového bývania, kde môže byť väčší komfort ako podlahové kúrenie, stropné chladenie a pocit z toho, že všetko je nové. Nevýhoda je tá, že kupujúci potrebuje extra peniaze.

Na čo sa zamerať pri novostavbe, respektíve pri staršej nehnuteľnosti?

Pri novostavbe je dôležité, aby ju developer zhotovil kvalitne. Takže ak kupujúci vie získať referencie na developera, môžu mu pomôcť pri rozhodovaní, či ísť do daného developerského projektu. Taktiež je podstatné sledovať, ako developer dokončí okolie a či nie sú nejaké skryté náklady. Termíny dokončenia sú kľúčové.

Pri staršej nehnuteľnosti toho môže byť viac čo je potrebné brať do úvahy. Napríklad stav bytového domu, v ktorom roku bol postavený, či bola vymenená strecha, v akom stave sú rozvody ale aj fond opráv.

zdroj: AI

Je lepšie kúpiť si menší byt v lepšej lokalite alebo väčší v horšej?

Z môjho pohľadu je lepšie kúpiť menší byt v lepšej lokalite, keďže lokalita určuje cenu. Dobré lokality držia ceny stabilné. Lepšia lokalita poskytuje vyššiu kvalitu života, kratšie presuny, viac služieb a menej času stráveného v aute.

No a nemenej dôležitý faktor pre kupujúceho ako investora je ten, že výnos s prenájmu bude vyšší pri takejto nehnuteľnosti – aj keď je menšia. Naopak, väčší byt dáva zmysel, ak je výmera najväčšou prioritou kvôli plánovaniu rodiny, prípadne je silnou motiváciou práca z domu.

Ako si efektívne porovnať viac nehnuteľností medzi sebou?

Základom porovnávania je opäť lokalita a výmera nehnuteľnosti. Pre každého kupujúceho môže byť priorita niečo iné, takže najlepšie je napísať si priority na papier a držať sa ich. Ak pri porovnávaní kupujúci nájde niečo podozrivé, nech si to preverí, aby sa mohol rozhodovať na základe faktov.

Vie si človek nejako overiť, že je cena nehnuteľnosti správne nastavená a nie nadhodnotená?

Čítaj viac z kategórie: Financie & Bývanie UPdate